Mál nr. 17/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 17/2007

Endurgreiðsla tryggingarfjár.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. september 2007, beindu A og B, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C ehf., hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. október 2007, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 6. nóvember 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 28. nóvember 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 1. maí 2007, tóku álitsbeiðendur á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X nr. 3 í S. Um var að ræða tímabundinn leigusamning fyrir tímabilið 1. maí 2007 til 30. apríl 2008. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingar að fjárhæð 235.000 krónur.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:

Að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðendum tryggingu að fjárhæð 235.000 krónur.

Í álitsbeiðni kemur fram að mánaðarleiga vegna húsnæðisins hafi verið 75.000 krónur sem fylgja skyldi vísitölu. Í leigusamningi hafi verið gert ráð fyrir að greitt væri tryggingargjald sem samsvaraði þriggja mánaða leigu. Fjárhæð í samningi hafi hljóðað upp á 235.000 krónur sem sé 10.000 krónum hærra en þriggja mánaða leiga. Þessi fjárhæð hafi verið greidd 2. maí 2007 ásamt fyrirframgreiðslu fyrir maímánuð, alls 310.000 krónur. Gagnaðili hafi beðið um að greitt yrði inn á reikning sinn. Jafnframt hafi gagnaðili óskað eftir að undirritaður yrði tryggingarvíxill upp á 300.000 krónur sem yrði í hans vörslu. Það hafi einnig verið gert og hafi gagnaðili sagt þetta vera formsatriði og að hann myndi afhenda hann og endurgreiða tryggingargreiðslu við flutning úr íbúð. Gagnaðila sé óheimilt að krefjast fyrirframgreiðslu vegna þriggja mánaða í formi tryggingar ef einnig sé skrifað undir tryggingarvíxil.

Benda álitsbeiðendur á að íbúðin hafi verið ryksuguð nánast á hverjum degi vegna óþrifnaðar sem stafaði af ófrágengnum pípulögnum í eldhúsi. Á baðherbergi og í eldhúsi hafi verið silfurskottur sem reynt hafi verið að eitra fyrir nánast daglega án verulegs árangurs. Í stofunni hafi lekið úr loftinu. Þar sem álitsbeiðendur hafi verið með nýfætt barn og höfðu í hyggju að stunda nám með haustinu hafi verið tekin sú ákvörðun að flytja í ódýrara húsnæði.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að 3. ágúst 2007 hafi álitsbeiðendur haft á orði við gagnaðila að þeir hefðu í hyggju að skipta um húsnæði. Gagnaðili hafi ekki getað rætt við álitsbeiðendur um málið þá og hafi verið ákveðið að ræða þetta frekar eftir helgina. Hinn 9. ágúst 2007 hafi gagnaðili birst í íbúðinni og spurt hvenær álitsbeiðendur þeir vildu fara. Álitsbeiðendur kváðust gera sér grein fyrir sex mánaða uppsagnarfresti og hafi ekki ætlast til að frá honum yrði vikið. Gagnaðili hafi spurt hvenær álitsbeiðendur gætu verið farin og þeir þá sagst geta gert það þegar hann vildi þar sem þetta væri í hans höndum. Gagnaðili hafi þá óskað eftir á álitsbeiðendur tæmdu íbúðina að sex dögum liðnum þar sem það hentaði honum betur að sýna íbúðina þá. Álitsbeiðendur hafi orðið við þeirri ósk. Íbúðin hafi verið tæmd, gólf bónuð, gömul og illa farin eldavél hafi verið þrifin eins og hægt hafi verið.

Hinn 27. ágúst 2007 hafi álitsbeiðendur hringt í gagnaðila til að aðgæta hvort hann ætlaði að endurgreiða tryggingu og hafi hann þá sagt að álitsbeiðendur þyrftu ekki að hafa áhyggjur af því. Gagnaðili kvaðst vera staddur erlendis og myndi ganga í þetta þegar hann kæmi heim næstu mánaðamót. Álitsbeiðendur hafi hins vegar ekki náð sambandi við gagnaðila fyrr en 11. september og þá hafi þá komið fram að ætlaði ekki að endurgreiða tryggingargjaldið sem myndi ganga upp í uppsagnarfrestinn. Því hafi álitsbeiðendur mótmælt enda hafi gagnaðili sagst ætla að endurgreiða gjaldið og álitsbeiðendur hefðu losað íbúðina snemma að ósk gagnaðila. Sjálfir hafi álitsbeiðendur ráðgert að vera í íbúðinni út uppsagnarfrestinn. Gagnaðili hafi enn fremur gefið í skyn að hann hefði eytt tveimur dögum ásamt öðrum við þrif á íbúðinni eftir brotthvarf álitsbeiðenda.

Í vikulokin hafi álitsbeiðendum borist bréf frá gagnaðila þar sem tryggingarvíxillinn var endursendur og greint frá því að tryggingargjald verði ekki endurgreitt þar sem það gangi upp í þrif á íbúð, uppsagnarfrest, auglýsingakostnað við að fá nýja leigjendur og tíma hans við að sýna íbúðina nýjum leigjendum.

Í greinargerð gagnaðila vísar hann til ákvæða í leigusamningi um að leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á greiddum leigutíma. Þetta hafi álitsbeiðendum verið fullljóst. Í byrjun ágústmánaðar hafi álitsbeiðendur farið fram á það að slíta leigusamningi og lýst því yfir að þeir hygðust fljótlega flytja til R og vildu flytja út úr íbúðinni strax. Álitbeiðendum hafi verið gerð grein fyrir því að þeir væru bundnir leigusamningi til 30. apríl 2008 og bæri að greiða húsaleigu fram til þess tíma. Gagnaðili hafi spurt álitsbeiðendur sérstaklega út í það hvernig þeim hafi líkað dvölin í íbúðinni og hafi þeir sagt að þeim hafi líkað hún vel. Hvorki þá né áður hafi álitsbeiðendur gert neinar athugasemdir við ástand íbúðarinnar, hvað þá að þar hafi verið silfurskottur eða leki í stofu. Er þessu mótmælt sem röngu og ósönnuðu. Íbúðin hafi verið nýstandsett þegar álitsbeiðendur fluttu inn, nýmáluð, baðherbergi nýuppgert, ný gólfefni á gólfum og nýjar vatnslagnir.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðendur hafi greinilega farið með ósannindi þegar þeir gáfu gagnaðila upp ástæður þess að þeir vildu slíta leigusamningi því fljótlega hafi komið í ljós að þeir voru fluttir til Akureyrar en ekki til R. Þá hafi álitsbeiðendur ekkert minnst á það að þeir ætluðu í nám þá um haustið né að ástæða þeirra fyrir slitum leigusamnings væri sparnaður. Álitsbeiðendur hafi borið sig illa og ítrekað vanda sinn vegna farar til R. Gagnaðili hafi fundið til með álitsbeiðendum og sagst vera reiðubúinn að samþykkja slit á leigusamningi miðað við þriggja mánaða uppsagnarfrest frá og með 1. september 2007 og að fyrirframgreiðslan dygði sem greiðsla fyrir fyrrgreint tímabil svo og óhagræðið við að finna nýja leigjendur og auglýsa húsnæðið aftur til leigu auk kostnaðar, en aðsetur gagnaðila sé í Reykjavík og talsverðir snúningar, tími og ferðakostnaður felist í því að sýna íbúðina mögulegum leigjendum. Aðspurðir hafi álitsbeiðendur sagst vilja rýma íbúðina sem fyrst vegna utanfararinnar. Álitsbeiðendur hafi ekki gert neinar athugasemdir við þetta tilboð gagnaðila og samþykkt það. Hafi álitsbeiðendur virst þakklátir fyrir það að þurfa ekki að greiða húsaleigu út leigutímann. Samkomulag um þetta hafi verið handsalað, en gagnaðili lýst því yfir að hann myndi senda álitsbeiðendum í pósti tryggingarvíxilinn sem afhentur hafi verið sem trygging fyrir skemmdum á íbúðinni og búnaði hennar. Slíkur tryggingarvíxill teljist ekki ígildi húsaleigu í skilningi húsaleigulaga og sé ekki heldur ígildi tryggingarfjár.

Þá kemur fram í greinargerð gagnaðili að álitsbeiðendur hafi tilkynnt gagnaðila um miðjan ágústmánuð að þau hefðu yfirgefið íbúðina og hún væri þrifin og frágangur þeirra í samræmi við venjur. Þegar aðgætt var hvort þetta hefði gengið eftir og hvort væri rétt hafi ýmislegt komið í ljós sem miður hafði farið í þrifum og frágangi íbúðarinnar. Vísast um þetta til bréfs gagnaðila til álitsbeiðenda, dags. 11. september 2007. Vitni séu fyrir hendi sem geti staðfest ástand íbúðarinnar eftir að álitsbeiðendur hafi yfirgefið hana. Tekur gagnaðili fram að meðal annars hafi þurft að taka nagla úr veggjum, spartla í þau og síðan bletta. Þá hafi mjólkurslettur verið víða um gólf, en álitsbeiðendur voru með kornabarn sem bersýnilega notaði pela. Augljóst hafi verið að gólf hafi ekki verið skúruð eða þau þrifin að öðru leyti. Er staðhæfingum álitsbeiðenda mótmælt um þrif sín á íbúðinni því hún hafi ekki verið þrifin.

Þá bendir gagnaðili á að hinn 1. nóvember hafi húsaleigan hækkað samkvæmt húsaleigusamningi í 80.000 krónur auk hækkunar á neysluvísitölu frá maímánuði. Þá hafi mánuðirnir september og október borið vísitöluhækkun á húsaleigunni frá sama tíma. Þetta sé tekið fram vegna þeirra 10.000 króna sem álitsbeiðendur bendi á að sé hærri en þriggja mánaða fyrirframgreidd húsaleiga. Þá áskilur gagnaðili sér rétt til að leggja fram reikning vegna þrifa og viðgerða á íbúðinni að fjárhæð 6.000 krónur ef þess verði krafist.

Gagnaðili mótmælir öllum kröfum álitsbeiðenda og telur þær ósanngjarnar og óréttmætar. Þá mótmælir gagnaðili málavaxtalýsingu kærenda og telur hana ranga í meginatriðum og að hið sama eigi við um röksemdir og málsástæður þeirra. Gagnaðili telur sig hafa komið verulega til móts við þarfir og óskir álitsbeiðenda langt umfram það sem honum bar. Þá hafi gagnaðili talið að samningur hefði komist á um leiguuppgjör og að aðilar væru sáttir. Ekki hafi annað verið á álitsbeiðendum að skilja þegar þessi mál hafi verið rædd og umsamin. Gagnaðili hafi því komið álitsbeiðni þessi mjög á óvart. Það sem undri gagnaðila mest séu þau margvíslegu ósannindi sem fram komi í málavaxtalýsingu og rökstuðningi álitsbeiðenda. Þá er því sérstaklega mótmælt að fyrirframgreiðslan hafi verið tryggingargjald eins og haldið sé fram og að grundvöllur sé fyrir hendi um endurgreiðslu þeirra fjárhæðar.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að þeir vísi rökum gagnaðila um atburðarrás og nýtingu tryggingarfjár á bug, enda hafi það verið að beiðni gagnaðila að álitsbeiðendur tæmdu íbúðina á sex dögum þótt þeir hefðu ekki ráðgert að hverfa frá leigusamningi varðandi sex mánaða uppsagnarfrest. Gagnaðili hafi þó sett það fram að álitsbeiðendur myndu greiða húsaleigu ásamt hita og rafmagni út mánuðinn, þótt hann hafi ætlað þeim að fara um hann miðjan, og gefið upp þá ástæðu að sú greiðsla bætti upp fyrir óþægindi við að auglýsa og sýna íbúðina nýjum leigjendum. Álitsbeiðendur hafi sæst á það. Falla því rök gagnaðila um að trygging fari upp í óþægindi við að auglýsa og sýna íbúðina nýjum leigjendum niður þar sem gagnaðili hafi sæst á það að full mánaðargreiðsla myndi duga fyrir þessum óþægindum.

III. Forsendur

Húsaleigusamningur aðila er tímabundinn og gildir frá 1. maí 2007 til 30. apríl 2008. Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Leigjanda ber að greiða húsaleigu fyrir þann tíma sem hann hefur húsnæði á leigu. Í málinu er ágreiningslaust að álitsbeiðendur hafi greitt leigu fyrir húsnæðið þar til hann flutti úr því um miðjan ágúst.

Samkvæmt því sem fram kemur í álitsbeiðni töluðu var það 3. ágúst 2007 sem álitsbeiðendur lýstu því yfir að þeir hefðu í hyggju að flytja úr húsnæðinu. Fluttu þeir síðan út skömmu síðar og fullyrða að það hafi verið gert samkvæmt samkomulagi aðila en hann hafi óskað þess að íbúðin yrði rýmd nokkrum dögum eftir að beiðni þeirra koma fram. Þessu mótmælir gagnaðili og kveðst hafa gert álitsbeiðendum grein fyrir því að hann væri reiðubúinn að samþykkja að leigusamningi lyki miðað við þriggja mánaða uppsagnarfest frá og með 1. september. Myndi tryggingarfé sem hann hafði undir höndum nægja til að greiða leigu það tímabil svo og kostnað sem af þessari breytingu leiddi. Þetta hafi álitsbeiðendur samþykkt.

Að áliti kærunefndar bera álitsbeiðendur sönnunarbyrði fyrir því að gagnaðili hafi samþykkti frekari breytingar en hann hefur viðurkennt í málinu. Það hafa þeir ekki leitt í ljós og ber því að greiða húsaleigu til loka nóvember 2007. Gagnaðila bar þó að takmarka tjón sitt og leita að nýjum leigjendum án tafar. Hafi það tekist ber að draga þá leigu frá og skila álitsbeiðendum mismuninum. Upplýsingar um þetta liggja hins vegar ekki fyrir nefndinni og verður því ekki leyst frekar úr deilu aðila hér. Aðilar geta hins vegar borið þetta atriði á ný undir nefndina gerist þess þörf.

Álitsbeiðandi kveður íbúðina ekki hafa verið í því ástandi sem ætla mátti við upphaf leigusamnings og telur þá annmarka upp í álitsbeiðni.

Í 16. gr. húsaleigulaga segir að kjósi leigjandi að bera fyrir sig galla á hinu leigða skuli hann gera það skriflega innan eins mánaðar frá afhendingu. Gagnaðili kveðst fyrst hafa heyrt af þessum göllum í álitsbeiðni og telur þvert á móti að álitsbeiðendur hafi allt fram að því lýst ánægju sinni með íbúðina.

Að mati kærunefndar teljast álitsbeiðendur ekki hafa borið fyrir sig meinta galla með þeim hætti sem húsaleigulög gera ráð fyrir. Verður því þegar af þeirri ástæðu ekki tekið tillit til þeirra við uppgjör aðila.

Gagnaðili hefur skilað álitsbeiðendum tryggingarvíxli að fjárhæð 300.000 krónur sem hann fékk samkvæmt leigusamningi. Gagnaðili getur nýtt 235.000 krónu tryggingarfé álitsbeiðenda til greiðslu leigu til 1. desember 2007 að frádregnum þeim tekjum sem hann hefur haft af húsnæðinu fram til þess tíma. Ber gagnaðila að standa álitsbeiðendum skil á tryggingarfé í samræmi við þetta.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að halda eftir tryggingarfé álitsbeiðenda að frádregnum leigutekjum af húsnæðinu til 1. desember 2007.

Reykjavík 28. nóvember 2007

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson