Mál nr. 9/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 9/2007
Fjárhæð húsaleigu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 8. maí 2007, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 15. maí 2007, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 23. maí 2007, athugasemdir gagnaðila, dags. 30. maí 2007, viðbótarathugasemdir álitsbeiðenda, dags. 6. júní 2007, og viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 10. júní 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 3. júlí 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 28. ágúst 2006, tóku álitsbeiðendur á leigu íbúð að X nr. 2 sem er í eigu gagnaðila. Hið leigða er fjögurra herbergja íbúð á 1. hæð hússins. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. september 2006 til 31. júlí 2007. Ágreiningur er um fjárhæð húsaleigu.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:
Að þeim sé heimilt að greiða lægri leigufjárhæð en getið er um í leigusamningi.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi tekið á leigu umrædda íbúð. Í leigusamningi hafi íbúðin verið sögð um 140 fm, en samkvæmt skrám Fasteignamats ríkisins sé hún 122 fm. Hins vegar sé rými innan íbúðarinnar, þar sem stigi liggi niður á neðri hæð, sem gagnaðili noti sem geymslu og nýtist álitsbeiðendum ekki neitt. Það svæði sem álitsbeiðendur hafi til umráða sé því ekki nema 110 fm. Samkvæmt húsaleigusamningi greiði álitsbeiðendur 140.000 krónur mánaðarlega í húsaleigu, en þar sem þau hafi aðeins 110 fm til umráða hafi álitsbeiðendur aðeins greitt 110.000 krónur mánaðarlega. Álitsbeiðendur hafi beðið eftir viðbrögðum frá umboðsmanni leigusala sem hafi haft samband og krafist þess að þau greiði húsaleigu samkvæmt samningnum, þ.e. 140.000 krónur. Hann hafi boðið álitsbeiðendum að greiða það sem hann taldi þau skulda með mánaðarlegum afborgunum þar til leigusamningurinn rynni út.
Álitsbeiðendur fara fram á kærunefnd gefi álit sitt á því hvort þeim beri að greiða húsaleigu samkvæmt húsaleigusamningi þrátt fyrir að húsnæðið sé 30 fm minna en fram komi á samningnum. Stærð íbúðarinnar hafi verið ranglega tilgreind í leigusamningnum og sé því um brot á honum að ræða af hálfu leigusala. Af þeim sökum telji álitsbeiðendur sig ekki skuldbundna til að greiða hærri húsaleigu en 110.000 krónur á mánuði sem sé í samræmi við þann fermetrafjölda sem þau hafi til umráða. Fallist nefndin á erindi álitsbeiðenda fari þau þess á leit að sú leigufjárhæð sem nefndin telji hæfa gildi þá frá þeim tíma er samningurinn hafi verið gerður eða frá 1. september 2006. Til vara geri álitsbeiðendur þá kröfu að kærunefndin gefi álit sitt á því hvort leigufjárhæð skuli miða við skráða stærð íbúðarinnar eða 122 fm.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hinn 1. september 2006 hafi hann leigt álitsbeiðendum umrætt húsnæði. Það hafi verið afhent þann 30. ágúst 2006. Leigutími sé til 31. júlí 2007. Húsið sé leigt með fullum búnaði, húsgögnum og tækjum, þ.m.t. ísskáp og þvottavél. Hiti og rafmagn sé sömuleiðis innifalið í leigu. Samkvæmt Fasteignamati ríkisins sé allt húsið, efri og neðri hæð, 209,6 fm, köld geymsla undir bílskúrsplötu sé 41,3 fm en lóðin sé 639,0 fm. Neðri hæðin sé einnig í leigu og samkvæmt nákvæmri mælingu sem gerð hafi verið síðastliðið sumar sé það svæði 61,6 fm. Samkvæmt þessu ætti efri hæðin að vera um 148 fm. Við lauslega könnun í ágúst á stærð efri hæðar hafi ekki þótt ástæða til að efast um þessar stærðir. Í samningi standi ca 140 fm. Leigjendur hafi fullan aðgang að lóð og geymslu.
Gagnaðili tekur fram að stærðartölur skipti ekki meginmáli. Leigan sem samið var um hafi verið 140.000 krónur á mánuði og var höfð mjög lág. Ástæða þess hafi einkum verið sú að tryggja sér góða leigjendur. Húsið sé með öllum eigum gagnaðila og því skipti miklu að leigjendur séu traustir. Ekki sé ágreiningur um að svo sé þó þetta mál hafi komið upp. Leiguverð sé ekki tengt fermetrafjölda og ekki komi til greina að leiga sé lægri en um hafi verið samið.
Leigjendur hafi skoðað húsið ítrekað og sætt sig við það án athugasemda. Gagnaðili hafi tekið fram við afhendingu að yrði um það að ræða að laus tæki sem kynnu að bila þá myndu álitsbeiðendur útvega sér ný tæki sem yrði þá þeirra eign. Ísskápur og þvottavél sé komin til ára sinna svo dæmi sé tekið. Leigugreiðslur hafa verið með þessum hætti að við undirritun samnings voru þrír mánuðir greiddir, þ.e. september, október og nóvember, alls 420.000 krónur. Síðan voru greiddar 100.000 krónur fyrir desember, 140.000 fyrir janúar og febrúar, 110.000 krónur fyrir mars, apríl og maí. Þegar grennslast hafi verið fyrir um ástæðu leigugreiðslu fyrir desember hafi leigjendur gefið þá ástæðu að ísskápur hefði gefið upp öndina. Þessu hafi verið andmælt í samræmi við það sem áður greini en án árangurs. Þegar greiðslan fyrir mars hafi borist var sömuleiðis leitað skýringa og þá hafi því verið borið við að húsið sé of lítið, en álitsbeiðendur hafði þá haft húsið á leigu í hálft ár. Umboðsmaður gagnaðila hafi ítrekað rætt málið við álitsbeiðendur en án árangurs. Álitsbeiðendum hafi ítrekað verið bent á að ekki hafi komið til álita að leigja undir umsömdu leiguverði.
Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að þegar þau hafi séð íbúðina auglýsta hjá Leigulistanum sem 140 fm að stærð og að leigan væri 140.000 krónur á mánuði. Þess vegna hafi álitsbeiðendur skoðað íbúðina og tekið hana á leigu, annars hefðu þau ekki haft fyrir því að skoða hana. Það hafi því verið fyrir þær villandi upplýsingar sem leigusali hafi gefið að þau hafi tekið íbúðina á leigu.
Greina álitsbeiðendur frá því að þau hafi aðeins skoðað íbúðina einu sinni og í skamman tíma. Þeim hafi fundist íbúðin að vísu virka minni en hún hafi verið sögð vera, en benda á að við skoðunina hafi stigagangur niður á næstu hæð verið opinn og því virst stærri. Álitsbeiðendur hafi því ákveðið að taka íbúðina á leigu og greitt þrjá mánuði fyrirfram. Þegar álitsbeiðendur hafi flutt inn í íbúðina hafi hins vegar verið búið að loka stigaganginum og setja þar dót til geymslu. Álitsbeiðendur hafi í sjálfu sér ekkert haft við það að athuga. Eins sé útigeymsla sem fylgi íbúðinni algerlega ónothæf, þar sé ekki hægt að geyma neitt vegna raka.
Álitsbeiðendi hafi tjáð gagnaðila að þeim þætti íbúðin of lítil og ítrekað sent honum tölvupóst og óskað eftir viðbrögðum. Gagnaðili hafi engu svarað og í desember 2006 hafi álitbeiðendur greitt lægri leigu. Síðan hafi þau greitt fulla leigu í janúar og febrúar en síðan lækkað aftur greiðslur og greitt 110.000 krónur á mánuði síðan. Álitsbeiðendur hafi sýnt umboðsmanni gagnaðila íbúðina og sagt honum að hún væri of lítil. Álitsbeiðendur hafi sýnt honum lista með mælingum sínum á stærð herbergjanna. Þá hafi þau óskað eftir því við hann að leigan yrði lækkuð og að þau hafi verið tilbúin að semja um það. Umboðsmaður gagnaðila hafi ætlað að segja gagnaðila frá því en engin viðbrögð hafi komið frá honum. Því hafi álitsbeiðendur ákveðið að lækka leiguna. Þá loks hafi viðbrögð komið frá gagnaðila og var þá krafist að álitsbeiðendur greiddi fulla leigu.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að því miður verði ekki af öðru ráðið en álitsbeiðendur séu að leita allra ráða til að komast hjá að greiða umsamda leigu. Hafi verið mistök að segja þeim ekki upp þegar desembergreiðsla að fjárhæð 100.000 krónur í stað 140.000 króna hafi átt sér stað.
Gagnaðili bendir á nokkrar rangfærslur í athugasemdum álitsbeiðenda sem séu þær að efri hæð húsnæðisins sé nákvæmlega eins og um hafi verið samið, þ.e. neðri hluti stigagangs niður á neðri hæð sé lokaður annars opinn og gluggar þar veiti birtu inn á hæðina. Þetta hafi álitsbeiðendum verið ljóst við undirritun samnings. Þá hafi álitsbeiðendur skoðað útigeymslu og sé þeim frjáls til afnota ef þau vilji en komi leigusamningi annars ekki við. Þá hafi álitsbeiðendur skoðað húsnæðið oftar en einu sinni. Einnig hafi gagnaðila aðeins einu sinni borist tölvupóstur frá álitsbeiðendum hinn 29. september 2006 en ekki varðandi þetta mál. Gagnaðili hafi ítrekað sent álitsbeiðendum póst en ekkert svar borist. Gagnaðili hafi sent afrit til umboðsmanns síns sem hafi prentað út og komið til þeirra ef vera kynni að netfangið sé óvirkt. Þá hafi álitsbeiðendur gefið þá skýringu á leigugreiðslu fyrir desember að fjárhæð 100.000 krónur að ísskápur hafði bilað. Það sé ekki fyrr en eftir að leigugreiðsla fyrir marsmánuð að fjárhæð 110.000 krónur barst að álitsbeiðendur beri því við að húsnæðið sé of lítið, en þá hafi þau leigt í hálft ár.
Að lokum kemur fram í athugasemdum gagnaðila að hann fari enn á ný fram á að staðið verði við umsamda leigugreiðslu. Leiga þessi teljist mjög hófleg og hafi gagnaðili sýnt álitsbeiðendum mikla þolinmæði og sanngirni í hvívetna.
Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðenda ítreka þau athugasemdir sínar sem áður hafa komið fram og mótmæla því jafnframt að þótt neðri hæðin sé 61 fm þýði það ekki að sú efri sé 140 fm. Þá sé einmitt hægt að segja að þar sem efri hæðin sé 110 fm þá sé neðri hæðin 91 fm og þá bæri leigjanda neðri hæðarinnar að borga í samræmi við það. Bæði leigjendur efri og neðri hæðar geti notað útigeymsluna og garðinn þannig að það sé ekki hægt að skrifa aukakostnaðinn á einn aðila.
Að lokum greina álitsbeiðendur frá því að þau séu tilbúin að ná sáttum og borga samkvæmt skráðum fermetrafjölda með útveggjum, þ.e. 123.000 krónur á mánuði. Þau myndu að sjálfsögðu greiða mismuninn strax eftir að sættir næðust. Þetta telji álitsbeiðendur sanngjarnt tilboð og óska eftir samþykki nefndarinnar.
Í viðbótarathugasemdum gagnaðila kemur fram að það standi óhaggað af sinni hálfu að honum hafi engin bréf borist frá álitsbeiðendum um þetta mál. Þá dregur gagnaðili mælingar í efa og ítrekar að álitsbeiðendur standi við umsamda leigu.
III. Forsendur
Í leigusamningi milli aðila, dags. 22. ágúst 2006, er húsnæðinu lýst svo að það sé fjögurra herbergja og fullbúið húsgögnum, alls um 140 fm. Þá kemur fram í leigusamningi að leigan skuli haldast óbreytt á leigutímabilinu. Álitsbeiðendur halda því fram að hið leigða sé talsvert minna en um getur í samningnum, eða um 110 fermetrar. Telja þau umsamda leigufjárhæð 140.000 krónur eiga að lækka sem nemur muni á fermetrastærð og að þeim beri því að greiða 110.000 krónur. Hvorugur aðili hefur stutt fullyrðingar sínar um fermetrafjölda með gögnum.
Um fjárhæð húsaleigu er fjallað í 37. og 38. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 37. gr. laganna er aðilum frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Í þeim tilvikum sem leigufjárhæð er ákvörðuð miðað við fermetrafjölda hins leigða þá skal skv. 38. gr. laganna tilgreina í leigusamningi á hvaða stærð útreikningur þess byggist. Sé það eigi gert og aðila greinir á skal til grundvallar leggja þær forsendur og þá aðferð sem venjulegust er. Getur sá aðili, sem telur á rétt sinn hallað, krafist endurútreiknings á stærðinni og leiðréttingar á leigugjaldinu sem af því leiðir.
Óumdeilt er að álitsbeiðendur skoðuðu hið leigða að minnsta kosti einu sinni áður en ritað var undir leigusamninginn. Af leigusamningnum verður ekki ráðið að fjárhæð leigu hafi verið ákvörðuð með hliðsjón af fermetrafjölda hins leigða heldur á grundvelli skoðunar á því og mati á íbúðinni og því sem henni fylgdi. Kærunefnd telur því að gegn mótmælum gagnaðila hafi álitsbeiðendum ekki tekist að sýna fram á bein tengsl milli fermetrafjölda hins leigða og fjárhæðar húsaleigu, sbr. 38. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Að mati kærunefndar fellur fjárhæðin ekki utan þess sem eðlilegt telst, sbr. 34. gr. laga nr. 36/1994. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar álitsbeiðendum beri að greiða fulla leigu samkvæmt leigusamningi á umsömdum leigutíma.
Reykjavík 3. júlí 2007
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson