Mál nr. 5/1999
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
Mál nr. 5/1999
Uppsögn: Ótímabundinn leigusamningur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 24. september 1999, beindi A, X nr. 7, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 77, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Greinargerð gagnaðila, dags. 27. október 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 9. desember sl. og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 1. september 1993, tók gagnaðili á leigu atvinnuhúsnæði í eigu álitsbeiðanda að Z nr. 52. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning, frá 1. september 1993, og var leigufjárhæðin ákveðin kr. 26.000,- á mánuði. Með bréfi, dags. 28. nóvember 1998, sagði álitsbeiðandi gagnaðila upp húsnæðinu. Uppsagnarfrestur var tilgreindur 6 mánuðir og átti gagnaðili að rýma húsnæðið fyrir 1. júní 1999.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að uppsögnin sé lögmæt og gagnaðila beri að rýma húsnæðið.
Í álitsbeiðni kemur fram að húsnæðið hafi upphaflega verið leigt til eins árs og hafi leigufjárhæðin átt að vera bundin húsaleiguvísitölu. Eins og sjá megi af húsaleigusamningnum hafi gagnaðili strikað yfir það ákvæði. Álitsbeiðandi hafi á árunum 1997 og 1998 nokkrum sinnum nefnt hækkun á húsaleigu við gagnaðila án árangurs þar sem gagnaðili taldi húsnæðið ekki þess virði. Álitsbeiðandi hafi því með bréfi, dags. 12. ágúst 1998, hækkað leigufjárhæðina í kr. 30.000. Gagnaðili hafi að engu virt hækkunina og greiði enn sömu fjárhæð og árið 1993. Álitsbeiðandi hafi í nóvember 1998 haft munnlegt samband við gagnaðila vegna leigufjárhæðarinnar og hafi gagnaðili þá beðið um að honum yrði sagt upp húsnæðinu þar sem hann væri ekki ánægður með það. Álitsbeiðandi hafi þá sagt gagnaðila upp húsnæðinu með bréfi, dags. 28. nóvember 1998, og hafi gagnaðili átt að rýma það fyrir 1. júní 1999. Gagnaðili telji hins vegar að honum beri ekki að rýma húsnæðið fyrr en 1. september 2000. Álitsbeiðandi bendir á að samkvæmt gildandi húsaleigulögum hafi gagnaðili átt að rýma húsnæðið 1. september 1999.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann telji að þar sem leigusamningurinn hafi verið gerður í gildistíð laga nr. 44/1979 um húsaleigusamninga, gildi þau lög. Þar sem gagnaðili sé búinn að hafa húsnæðið á leigu lengur en fimm ár eigi hann rétt á 12 mánaða uppsagnarfresti en gagnaðili telur álitsbeiðanda ekki enn hafa sagt sér upp húsnæðinu.
III. Forsendur
Leigusamningur aðila frá 1. september 1993, var gerður í gildistíð eldri laga um húsaleigusamninga nr. 44/1979. Gildandi húsaleigulög nr. 36/1994 tóku gildi 1. janúar 1995. Í 87. gr. þeirra segir að þeir samningar, sem gerðir hafi verið fyrir þann tíma, skuli endurskoðaðir til samræmis við ákvæði laganna fyrir 1. mars 1995. Það hafa aðilar húsaleigusamnings þessa ekki gert. Kærunefnd telur allt að einu í samræmi við almennar lagaskilareglur að gildandi húsaleigulög eigi við um lögskipti aðila.
Aðilar gerðu með sér ótímabundinn leigusamning um húsnæðið frá 1. september 1993.
Í 5. tl. 1. mgr. 6. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir, að í leigusamningi skuli koma fram fjárhæð húsaleigu og hvort og hvernig hún skuli breytast á leigutímanum. Óumdeilt er í málinu að aðilar sömdu um fast leigugjald á leigutímanum 26.000 krónur á mánuði. Samkvæmt 37. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er aðilum leigusamnings frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum.
Samkvæmt 3. tl. 56. gr. húsaleigulaga er uppsagnarfrestur á atvinnuhúsnæði af beggja hálfu sex mánuðir fyrstu fimm ár leigutímans, níu mánuðir næstu fimm ár og síðan eitt ár eftir tíu ára leigutíma. Álitsbeiðandi sagði gagnaðila upp húsnæðinu með bréfi, dags. 28. nóvember 1998, sem sent var í ábyrgðarpósti og liggja fyrir í málinu viðhlítandi gögn um þá sendingu. Gagnaðili hafði áunnið sér níu mánaða uppsagnarfrest á húsnæðinu frá 1. desember 1998 en uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt því féll leigusamningur um húsnæðið niður 1. september 1999.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að uppsögn álitsbeiðanda sé lögmæt og gagnaðila beri að rýma húsnæðið.
Reykjavík 9. desember 1999
Valtýr Sigurðsson
Ólafur Sigurgeirsson
Benedikt Bogason