Mál nr. 1/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 1/2007

Riftun leigusamnings.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 4. janúar 2007, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. janúar 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. febrúar 2007, athugasemdir gagnaðila, dags. 26. febrúar 2007, viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. mars 2007, og viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 12. mars 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. mars 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með tímabundnum leigusamningi, dags. 7. ágúst 2006, tók B á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að X nr. 2b í Y. Um var að ræða leigusamning frá 1. september 2006 til 1. september 2007. Hið leigða er þriggja herbergja íbúð og er fjárhæð leigunnar 96.000 krónur á mánuði. Í húsaleigusamninginn eru skráðar sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður sem legið geta til grundvallar uppsögn á umsömdum leigutíma. Þær eru að húsnæðið sé á söluskrá og ef húsnæðið seljist skuli álitsbeiðandi láta gagnaðila vita sem fyrst og skal þá uppsagnarfrestur vera þrír mánuðir frá dagsetningu þeirri. Að auki sé álitsbeiðanda skylt að nota skriflega uppsögn og skuli hún miðast við dagsetningu bréfsins. Ágreiningur aðila er um hvort meint riftun gagnaðila sé gild og ef svo er þá frá hvaða tíma.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að leigusamningur aðila sé enn í gildi.

Í álitsbeiðni er því haldið fram að í byrjun október 2006 hafi gagnaðili, C, kvartað símleiðis við álitsbeiðanda vegna silfurskottu og kraftleysi á sturtuhaus í íbúðinni og síðar um leka í sólstofu, ónothæfan ísskáp, músaskít o.fl. Hinn 15. nóvember sama ár hafi gagnaðilar viljað losna undan leigusamningi um mánaðamótin nóvember/desember. Næsta dag var haldinn fundur til að ræða um lausn málsins ásamt kærasta álitsbeiðanda og tengdaföður C. Þar hafi tengdafaðirinn lagt fram handskrifaðan lista yfir kvartanir gagnaðila. Kvörtunarefnin hafi varðað hita í íbúð, hálfstíflað klósett, kattahlandslykt í einu svefnherbergi, lekavandamál, draug í sjónvarpi vegna loftnets, ónothæft þvottahús og lítið pláss í hjólageymslu. Tengdafaðir C hafi viljað að álitsbeiðandi kvittaði fyrir móttöku á þessum lista en hún hafi neitað þar sem hún teldi að hann færi ekki með rétt mál. Álitsbeiðandi hafi boðið gagnaðilum að losna undan samningi með venjulegum þriggja mánaða uppsagnarfresti.

Hinn 17. nóvember hafi álitsbeiðandi hringt í Hitaveituna til að mæla inntakið inn í blokkina til að athuga rennslið. Einnig hafi álitsbeiðandi fengið pípulagningamann til að koma og kíkja á hitann í íbúðinni og á baðherberginu. Hinn 28. nóvember sama mánaðar hafi faðir álitsbeiðanda farið ásamt pípulagningamanninum aftur í X til að taka í sundur blöndunartækin til að athuga með kraft í sturtu. Komið hafi í ljós að tækin voru ónýt og þurfti að skipta um þau. Hiti í íbúð hafi verið betri, hiti verið kominn alveg á ofna og gólf. Hinn 2. desember hafi gagnaðili, C, hringt og sagt að þau væru byrjuð að pakka niður og ætluð að flytja og að lyklum yrði skilað 3. eða 4. desember. Hinn 5. desember hafi álitsbeiðandi sent gagnaðilum greiðsluáskorun í símskeyti þar sem komið var fram yfir l. þess mánaðar og þau væru enn með lyklana að íbúðinni, en engin formleg riftun hafi borist frá þeim. Hinn 8. desember hafi gagnaðili, C, hringt og sagst vilja hitta álitsbeiðanda til að skila lyklum og fá tryggingarvíxilinn. Hafi álitsbeiðandi bent henni á að skila lykli til foreldra sinna sem gagnaðili hafi ætlað að gera. Ekkert hafi þó spurst til hennar og 11. desember hafi álitsbeiðandi hringt í gagnaðila og þá hafi hún sagst ekki ætla að láta lyklana af hendi fyrr en hún fengi tryggingarvíxilinn.

Álitsbeiðandi telur skilyrði riftunar ekki hafa verið fyrir hendi og því sé samningur aðila enn í fullu gildi. Gagnaðilar hafi hvorki nýtt rétt sinn skv. 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga né gefið leigusala lögbundinn tveggja mánaða frest til að sinna réttmætum kröfum þeirra um úrbætur skv. 2. mgr. 17. gr. húsaleigulaga. Gagnaðilar hafi fyrst kvartað „skriflega“ 16. nóvember 2006 um ýmis atriði sem sum hver hefðu átt að vera í ljós komin á fyrstu dögum dvalar þeirra í húsnæðinu. Þannig verði ekki séð að ákvæði 16. gr. húsaleigulaga séu uppfyllt, a.m.k. varðandi megnið af kvörtunarefnunum. Álitsbeiðandi hafi strax brugðist við þeim annmörkum sem kvartað hafi verið undan og hún talið réttmætar. Álitsbeiðandi hafi fengið fagmenn, aðila frá hitaveitunni og pípulagningamann, á staðinn til að bæta úr annmörkunum. Gagnaðilar hafi farið úr húsnæðinu í byrjun desember 2006. Þau hafi ekki skilað lyklum að hinu leigða og skulda leigu frá 1. þess mánaðar.

Í greinargerð gagnaðila er bent á að álitsbeiðandi bæði rugli dagsetningum og segi rangt frá í stórum dráttum. Hinn 22. september hafi verið hringt og kvartað, en ekki í byrjun október eins og álitsbeiðandi haldi fram. Þá hafi auk þess verið kvartað yfir leka í íbúð sem átti að laga, ísskáp sem átti að fylgja íbúð samkvæmt leigusamningi sem hafi verið ónothæfur, aukalyklum að íbúð, lykli að pósthólfi og drasli í sameiginlegu þvottahúsi. Þá hafi gagnaðilar hringt 19. október og kvartað yfir músagangi, rennsli í sturtu og baðkari.

Hinn 20. október hafi gagnaðilar fundið músaskít í stofu hjá sjónvarpsborði og bak við sófa. Frá 20.–27. október hafi verið mikill músagangur í eldhússkáp, allt í músaskít og hafi þrjár mýs veiðst. Rétt sé að faðir álitsbeiðanda hafi komið 27. október og lokað götum vegna músagangs og athugað kraftleysi á vatni.

Gagnaðili, C, hafi hringt 15. nóvember og viljað rifta samningi þar sem aftur hafi orðið vart við músagang. Að auki hafi verið kvartað yfir silfurskottum, kulda í íbúðinni, kraftleysi í sturtu og baðkari, lekanum í sólstofu, ónothæfum ísskáp og drasli í þvottahúsi.

Þá hafi verið haldinn fyrrgreindur fundur 16. nóvember að X. Reynt hafi verið að útskýra vandann og farið fram á riftun samnings frá og með næstu mánaðamótum þar sem ekki hafði verið bætt úr ágöllum. Þar hafi umkvörtunarefni verið lekavandamál í íbúð, músagangur, silfurskottur á baði og í eldhúsi, ískuldi í íbúð, ofnar hálfkaldir og hiti í gólfi virki ekki, lítið vatnsrennsli í sturtu og baði, þvottahús fullt af drasli, sjónvarpsloftnet, draugar á mynd, kattahlandslykt í einu herbergi, vond lykt af gólfdúk og hálfstíflað klósett. Niðurstaða fundarins hafi verið að gagnaðilar hafi óskað eftir því við álitsbeiðanda að hún kvittaði fyrir móttöku á lista yfir umkvörtunarefni eins og áður hefur verið greint frá. Álitsbeiðandi hafi lofað að 17. nóvember 2006 kæmi pípulagningamaður til að gera við hitann í íbúðinni og vatnsrennsli á baðherbergi. Þann dag hafi einhver komið á vegum álitsbeiðanda og skoðað kraftinn inni á baði.

Hinn 2. desember 2006 hafi gagnaðilar hringt í álitsbeiðanda og sagt að þau væru að flytja út, sem þau og gerðu. Tveimur dögum síðar hafi þau óskað eftir að hitta álitsbeiðanda til að yfirfara íbúð, afhenda lykla og fá í hendur tryggingarvíxil. Álitsbeiðandi hafi ekki getað hitt gagnaðila þá. Hinn 8. desember hafi gagnaðilar hringt í álitsbeiðanda sem hafi viljað að þau skiluðu lyklum til foreldra sinna. Það hafi gagnaðilar ekki viljað gera nema að fá tryggingarvíxilinn afhentan. Þau hafi síðan skilað lyklum þann 10. janúar 2007 til móður álitsbeiðanda.

Í frekari athugasemdum aðila eru áréttuð sjónarmið hvors um sig en mikið ber á milli um dagsetningar og staðreyndir.

III. Forsendur

Kærunefnd tekur fram að niðurstaða málsins veltur að verulegu leyti á sönnun á fullyrðingum aðila sem eru að verulegu leyti ósamhljóða sem hér hefur verið rakið í helstu atriðum. Ekki er gert ráð fyrir munnlegri sönnunarfærslu fyrir nefndinni í 85. gr. laga nr. 36/1994, en kærunefnd mun engu að síður taka afstöðu til málsins á grundvelli framlagðra gagna.

Um riftun leigusamninga er fjallað í XII. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 1. mgr. 17. gr. laganna. Geri leigusali ekki innan eins mánaðar ráðstafanir til að bæta úr annmörkum á húsnæðinu er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af því hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis byggingarfulltrúa, sbr. XIV. kafla laganna. Hafi leigusali ekki sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því hún barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 1. mgr. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Lækkun leigunnar metur byggingarfulltrúi, en rétt er þó aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsaleigumála, sbr. 85. gr. laganna.

Álitsbeiðandi kannast við að gagnaðili hafi í byrjun október 2006 kvartað símleiðis yfir ástandi húsnæðisins þá aðallega vegna silfurskotta og kraftleysis í sturtu. Einnig ber aðilum saman um að 16. nóvember hafi á fundi aðila komið fram skriflegur listi gagnaðila með fleiri athugasemdum. Álitsbeiðandi heldur því fram að hann hafi brugðist við þessum athugasemdum með viðhlítandi úrbótum.

Eins og málið liggur fyrir nefndinni hefur ekki verið leitt í ljós að á húsinu hafi verið þeir annmarkar, sem álitsbeiðandi hafi ekki bætt úr, að gagnaðilum hafi verið heimilt að rifta leigusamningi um húsnæðið skv. 3. tölul. 60. gr. laga nr. 36/1994 sem þau gerðu í raun með því flytja út desember 2006 og afhenda lykla í kjölfarið. Samkvæmt þessu ber að taka kröfu álitsbeiðanda til greina.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að óheimilt hafi verið að rifta leigusamningi aðila.

Reykjavík 30. mars 2007

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson