Mál nr. 6/2001
Á L I T
K Æ R U N E F N D H Ú S A L E I G U M Á L A
Mál nr. 6/2001
Ástand leiguhúsnæðis.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, ódags. en mótteknu 21. júní 2001, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Greinargerð gagnaðila, dags. 26. júní 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 17. september 2001 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 29. nóvember 2000, tók gagnaðili á leigu íbúðarhúsnæði í eigu álitsbeiðanda að X nr. 7. Um er að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2001 til 1. janúar 2002. Fjárhæð leigunnar er 40.000 kr. á mánuði. Ágreiningur er um kostnað við að mála íbúðina.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða óskerta leigu fyrir marsmánuð 2001.
Í álitsbeiðni kemur fram að 1. mars sl. hafi gagnaðili einungis greitt 11.190 kr. í húsaleigu fyrir marsmánuð. Skýring gagnaðila hafi verið sú að íbúðin hafi verið máluð og hafi kostnaður vegna þess 28.810 kr. verið dreginn af leigunni. Hvorki hafi verið haft samband við álitsbeiðanda vegna málsins né sett fram krafa um að mála þyrfti íbúðina. Telur álitsbeiðandi að ekki hafi verið þörf á að mála íbúðina.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að bæjarverkfræðingur B hafi gert úttekt á íbúðinni 2. janúar 2001. Þá hafi m.a. komið í ljós að málning og útlit veggja væri lélegt. Þegar leigjandinn hafi tekið við lyklum úr hendi álitsbeiðanda hafi hann gert athugasemdir við ástand íbúðarinnar og bent á að mála þyrfti íbúðina og þá sérstaklega herbergin. Hafi álitsbeiðandi tekið undir það. Leigjandinn hafi sjálfur málað og því sé kostnaður álitsbeiðanda einungis efniskostnaður. Gagnaðili telur sanngjarnt að álitsbeiðandi greiða efniskostnaðinn. Þá bendir gagnaðili á að það sé hlutverki eiganda íbúðar að hafa eignina í leiguhæfu ástandi og því sé kostnaður vegna íbúðar sem telja megi til eðlilegs viðhalds eigandans en ekki leigjanda. Þá hafi verið gerðar athugasemdir við ástand íbúðarinnar strax í upphafi og því hafi álitsbeiðanda átt að vera það fullljóst að gera yrði eitthvað í þeim málum
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leiguhúsnæði, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjanda hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga.
Samkvæmt 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga framkvæmir byggingarfulltrúi úttektina að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Í málinu liggur fyrir úttektarlýsing, dags. 2. janúar 2001, þar sem m.a. kemur fram að málning og útlit veggja væri lélegt. Á úttektinni er þó sá annmarki að álitsbeiðandi var ekki viðstaddur hana og ekki liggur fyrir að hann hafi verið boðaður til hennar.
Með vísan til þess að álitsbeiðandi var hvorki viðstaddur úttektina né krafinn um úrbætur á húsnæðinu í samræmi við 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga verður ekki fallist á að gagnaðila hafi verið heimilt að draga kostnað við málningu frá húsaleigu marsmánaðar svo sem hann gerði. Kærunefnd telur því að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda ógreiddar eftirstöðvar leigu marsmánaðar 28.810 kr.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða óskerta leigu fyrir marsmánuð 2001.
Reykjavík, 17. september 2001
Valtýr Sigurðsson
Lúðvík Kaaber
Benedikt Bogason