Mál nr. 1/2002
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
Mál nr. 1/2002
Ástand hins leigða, riftun.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 27. febrúar 2002, mótteknu 5. mars 2002, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við sveitarfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Formleg greinargerð gagnaðila hefur ekki borist. Tölvubréf gagnaðila hefur hins vegar borist nefndinni og tekur hún mið af efni þess í niðurstöðu sinni. Á fundi nefndarinnar þann 19. júní 2002 var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða 115 fermetra einbýlishús að X, í B. Álitsbeiðandi er leigutaki en gagnaðili leigusali. Ágreiningur eru um greiðslu húsaleigu og ástand hins leigða.
Kröfur álitsbeiðanda eru eftirfarandi:
Að húsaleiga verði felld niður frá maí 2000, vegna ástands leiguhúsnæðisins.
Að leigusali komi húsnæðinu í viðunandi ástand eða láti álitsbeiðanda í té annað húsnæði B.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi leigt einbýlishúsið X síðastliðin 6 ár. Enn fremur greinir að þegar álitsbeiðandi hafi upphaflega tekið húsnæðið á leigu hafi byggingafulltrúi sveitarfélagsins tekið fram að húsið væri mjög lélegt og þarfnaðist viðhalds. Hafi verið gerður samningur til eins árs, en leigusamningur ekki verið endurnýjaður skriflega eftir að hann rann út. Fljótlega eftir að álitsbeiðandi flutti inn í húsnæðið hafi komið í ljós leki í vatnslögnum og að frárennsli, einangrun og þétting hafi verið mjög ábótavant. Mýs hafi átt greiðan aðgang inn í íbúð og hitaveita hafi verið léleg. Segist álitsbeiðandi margoft hafa tilkynnt gagnaðila um ástand húsnæðisins, símleiðis og bréflega. Í apríl 2000 hafi síðan holræsi stíflast og brunnur á lóð fyllst og úrgangur flætt upp úr brunninum út á lóð, sem og upp úr klósetti. Samkvæmt álitsbeiðni gerðu fulltrúar gagnaðila úttekt á hinu leigða í maí 2000 og skrifuðu athugasemdir. Nokkru eftir þessa atburði hafi verið ráðist í aðgerðir af hálfu gagnaðila, til að ráða bót á klóakvandanum, sem þó hafi dugað skammt og klósett hafi verið stífluð að mestu leyti síðan.
Álitsbeiðandi segir að í kjölfar heimsóknar fulltrúa gagnaðila hafi hún afráðið að neita greiðslu á leigu fyrir húsnæðið, þar til endurbætur færu fram. Segist álitsbeiðandi margoft hafa rætt við fulltrúa gagnaðila, bæjarstjóra og húsnæðisfulltrúa og enn fremur hafi aðilar átt í bréflegum samskiptum. Segir álitsbeiðandi enn fremur að með bréfi, dags. 19. nóvember 2001, hafi gagnaðili rift leigusamningi vegna húsaleiguskuldar og í desember 2001 hafi álitsbeiðanda borist innheimtubréf lögfræðings vegna sömu skuldar.
Í álitsbeiðni greinir enn fremur að í desember 2001 hafi álitsbeiðandi óskað eftir úttekt fulltrúa Heilbrigðiseftirlits Y á húsnæðinu, sem hafi metið húsnæðið óíbúðarhæft. Í febrúar 2002 segir álitsbeiðandi málið hafa komið til kasta bæjarstjórnar gagnaðila. Í framhaldi þessa hafi álitsbeiðanda borist símskeyti, dags. 7. febrúar 2002, þar sem henni hafi verið tjáð að samþykkt hefði verið á bæjarráðsfundi að starfsmönnum bæjarins yrði falið að koma húsnæðinu í viðunnandi horf, með því skilyrði að álitsbeiðandi greiddi húsaleiguskuld sína. Þann 11. febrúar 2002 gerði byggingafulltrúi úttekt á húsnæðinu. Þann 14. febrúar 2002 barst álitsbeiðanda hins vegar bréf frá bæjarstjóra gagnaðila þar sem henni var tilkynnt að vegna húsaleiguskuldar og þess að heilbrigðisfulltrúi teldi íbúðarhúsnæðið óíbúðarhæft væri þess óskað að hún rýmdi það hið fyrsta og var álitsbeiðanda jafnframt boðin til leigu íbúð á Z.
Í bréfi gagnaðila til kærunefndar kemur fram að ekki sé deilt um ástand húsnæðisins og að álitsbeiðanda hafi verið boðið annað húsnæði til leigu í eigu Vesturbyggðar. Telur gagnaðili álitsbeiðanda ekki geta átalið B fyrir hafa ekki laust húsnæði þar sem henni henti.
Enn fremur að gagnaðili hafi boðið álitsbeiðanda árið 2000 að greiða húsaleiguskuld sína með 10% greiðslu sem hún hafi þáð, en umrætt tilboð hafi verið háð því skilyrði að álitsbeiðandi myndi greiða húsaleigu reglulega þar á eftir.
Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi tekið við húsnæðinu 23. september 1996 og ekki gert athugasemdir við ástand þess innan mánaðar, sbr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Varðandi holræsi þá segir gagnaðili margoft búið að bæta úr því ástandi og enn fremur telur gagnaðili það undarlegt að álitsbeiðandi vilji búa í húsnæðinu eftir að húsnæðið hafi verið metið óíbúðarhæft af heilbrigðisfulltrúa. Jafnframt bendir gagnaðili á að húsaleigusamningi hafi verið rift með bréfi til álitsbeiðanda, dags 19. nóvember 2001, að undangenginni greiðsluáskorun, dags. 15. janúar 2001. Segist gagnaðili hafa rétt fram sáttahönd með niðurfellingu húsaleiguskulda og boðið fram annað húsnæði í eigu bæjarins bæði munnlega og nú í febrúar bréflega og standi þau orð enn.
III. Forsendur
Um ástand leiguhúsnæðis og viðhald á leiguhúsnæði er fjallað í III. og IV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Í 14. gr. laganna segir að leigu húsnæði skuli, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir, skuli leigjandi innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist skv. 16. gr. laganna. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu.
Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. húsaleigulaga, skal leigusali annast viðhald hins leigða, innan húss sem utan. Enn fremur segir í 3. mgr. að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúka þess, teppi og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Í 20. gr. laganna segir að telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skuli leigjandi skora á leigusala að bæta úr og gera grein fyrir því sem hann telur þarfnast úrbóta. Sinni leigusali ekki kröfum leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða er leigjanda heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum eða krefja leigusala um kostnaðinn sérstaklega. Leigjanda ber þó, áður en vinna hefst, að leita álits byggingarfulltrúa á nauðsyn hennar og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu. Um heimild leigusala til riftunar vegna vangoldinnar leigu er fjallað í 1. tölul. 61. gr. laga nr. 36/1994, en þar segir að leigusala sé rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar skv. V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni.
Í málinu er óumdeilt að húsnæðið að X telst óíbúðarhæft. Jafnframt liggur fyrir í málinu að mati kærunefndar, að álitsbeiðandi hefur ekki sýnt fram á að hún hafi gert athugasemdir um ástand húsnæðisins í upphafi leigutíma eða innan þess frest sem gert er ráð fyrir í 16. gr. laga nr. 36/1994. Telst hún því hafa unað ástandi húsnæðisins í upphafi leigutíma, enda má sjá af gögnum málsins að byggingafulltrúi gagnaðila hafi greint álitsbeiðanda frá slöku ástandi hússins, enda verður að ætla að leigufjárhæð í upphafi leigutíma, þ.e. 9.500 krónur hafi tekið mið af því.
Að mati kærunefndar liggur fyrir að leigusamningur hafi verið í gildi á milli aðila þrátt fyrir að tímabundinn leigusamningur hafi verið útrunninn, sbr. ákvæði 59. gr. laga nr. 36/1994. Í ljósi skýrs ákvæðis 19. gr. húsaleigulaga bar gagnaðila að annast viðhald leiguhúsnæðisins og jafnframt að halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfi ástandi. Kærunefnd þykir hins vegar sýnt að álitsbeiðandi hafi ekki lagt málið í þann farveg sem mælt er fyrir um í 20. gr. húsaleigulaga. Kærunefnd telur að í ljósi skýrra ákvæða 20. gr. laga nr. 36/1994, hafi álitsbeiðanda einungis verið heimilt að grípa til þeirra úrræða sem þar greinir, til að knýja á um umbætur á hinu leigða húsnæði og þar af leiðandi verið óheimilt að halda eftir leigugreiðslum til gagnaðila vegna ástands hússins.
Hvað varðar ástand hins leigða húsnæðis, telur kærunefnd að í ljósi ákvæða 14. og 3. mgr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, beri gagnaðila að annast viðhald hússins og sjá til þess að það sé í leiguhæfu ástandi, þ.e. því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess sem íbúðarhúsnæðis. Hins vegar telur kærunefnd gagnaðila ekki skylt að koma umræddu húsnæði í leiguhæft ástand, eftir að leigusamningi aðila hafði verið rift með fullnægjandi hætti, sbr. ákvæði 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga.
Krafa álitsbeiðanda um að gagnaðila verði gert að útvega henni annað húsnæði fellur utan verksviðs nefndarinnar skv. 85. gr. laga nr. 36/1994, og tekur kærunefnd ekki afstöðu til þess.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að húsaleiga frá maí 2000 verði felld niður.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að leigusali komi húsnæðinu í viðunandi ástand.
Reykjavík, 19. júní 2002
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þuríður Jónsdóttir hdl.