Mál nr. 4/2002
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
Mál nr. 4/2002
Fjárhæð tryggingar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. apríl 2002, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Greinargerð gagnaðila, dags. 10. júní 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dag, 19. júní 2002, og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 27. september 2000, tók álitsbeiðandi, á leigu íbúðarhúsnæði að X 6 í Reykjavík, sem er í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 2. október 2000 til 2. nóvember 2001. Ágreiningur er um tryggingu fyrir leigugreiðslum.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðila hafi verið óheimilt að krefja álitsbeiðanda um fyrirframgreiðslu sem nam tveggja mánaða leigu og víxil að upphæð 250.000 krónur til tryggingar leigufjárhæð.
Í álitsbeiðni kemur fram að við undirritun leigusamnings hafi gagnaðili krafið álitsbeiðanda um tryggingarvíxil að upphæð 250.000 krónur og enn fremur um fyrirframgreiðslu í peningum sem hafi numið 150.000 krónum, eða sem svarar tveggja mánaða leigu. Telur álitsbeiðandi leigusala hafa fengið ólöglega fyrirframgreiðslu auk tryggingarvíxils sem sé of hár miðað við ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994.
Jafnframt greinir í álitsbeiðni að ágreiningur sé um vanskil á leigu og segir álitsbeiðandi tryggingarvíxil hafa verið settan í innheimtu áður en komið hafi til vanskila. Telur álitsbeiðandi sig skulda samtals 3 mánaða leigu sem ekki hafi náðst samningar um.
Í greinargerð sinni bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi greitt 150.000 krónur þann 2. nóvember 2000. Þar af hafi 75.000 krónur verið leiga fyrir nóvembermánuð skv. 1. mgr. 33. gr. húsaleigulaga, en á 75.000 krónur hafi verið litið á sem fyrirframgreiðslu fyrir síðasta mánuð leigutímans, þ.e. október 2001. Þessi tilhögun hafi verið gerð með samþykki beggja aðila. Tekur gagnaðili fram að innheimtuseðill fyrir október 2001, síðasta mánuð leigutímabilsins, hafi verið sendur fyrir mistök og ekki hafi staðið til að innheimta leigu fyrir þann mánuð. Fullyrðingum um að tryggingarvíxill hafi verið settur í innheimtu áður en leigugreiðslur fóru í vanskil vísar gagnaðili á bug. Að lokum bendir gagnaðili á að í 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sé aðeins sett hámark á fjárhæð tryggingarfjár og tryggingarvíxill falli því utan gildissviðs hámarksins.
III. Forsendur
Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala, áður en afhending hins leigða húsnæðis fer fram, rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum. Samkvæmt ákvæðum 1. mgr. 40. gr. getur trygging m.a. verið í formi ábyrgðaryfirlýsingar banka, sjálfskuldarábyrgðar þriðja aðila, leigugreiðslutryggingar, tryggingarfjár sem leigjandi greiðir eða annarrar tryggingar sem leigutaki býður fram og leigusali telur fullnægjandi. Í 2. mgr. 40. gr. kemur fram að hámark tryggingarfjárhæðar megi eigi nema hærri fjárhæð en sem svarar þriggja mánaða húsaleigu en aðrar tryggingar séu háðar samkomulagi aðila.
Í upphafi leigutímans samþykkti álitsbeiðandi tryggingarvíxil að fjárhæð 250.000 krónur auk þess að inna af hendi fyrirframgreiðslu að fjárhæð 75.000 krónur vegna október mánaðar 2000, auk 75.000 króna sem greiðslu fyrir október mánuð 2001.
Samkvæmt skýru orðalagi 2. mgr. 40. gr. laga nr. 36/1996 tekur ákvæðið aðeins til tryggingarfés í skilningi 4. tölul. 1. mgr. sömu greinar. Tryggingarvíxil sá er álitsbeiðandi samþykkti fellur ekki undir hugtakið tryggingarfé, heldur telst hann til annarrar tryggingar, sbr. 5. tölul. ákvæðisins, en fjárhæð slíkra trygginga er ekki bundin neinu hámarki. Tryggingarfé það er fólst í fyrirframgreiðslu leigu svarar til leigu fyrir einn mánuð og er því innan marka 2. mgr. 40. gr. laga nr. 36/1996. Gagnaðila var því heimilt að krefja álitsbeiðanda um tryggingarvíxil að upphæð kr. 250.000, auk fyrirframgreiðslu sem nemur einni mánaðarleigu
IV. Niðurstaða
Gagnaðila var því heimilt að krefja álitsbeiðanda um tryggingarvíxil að upphæð kr. 250.000, auk fyrirframgreiðslu sem nemur einni mánaðarleigu.
Reykjavík 19. júní 2002
Valtýr Sigurðsson
Þuríður Jónsdóttir hdl.
Benedikt Bogason