Mál nr. 2/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 2/2006
Lögbundin skoðun á lyftu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. júní 2006, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndar gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 26. júní 2006, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi hennar 1. september 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Ágreiningur er vegna útlagðs kostnaðar fyrir reglubundna og lögbundna skoðun Vinnueftirlits ríkisins á lyftu í fasteign þeirri er gagnaðili hefur á leigu hjá álitsbeiðanda. Skoðunin er framkvæmd einu sinni á ári. Álitsbeiðandi telur þennan kostnað falla undir eðlilegan rekstrarkostnað af lyftu en gagnaðili neitar hins vegar að viðurkenna skoðun Vinnueftirlitsins sem hluta af eðlilegum rekstrarkostnaði vegna lyftu í fasteigninni.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að kostnaður vegna reglubundinnar skoðunar Vinnueftirlits ríkisins á fólkslyftu í X nr. 21 sé þáttur í venjulegum rekstrarkostnaði við lyftuna og að gagnaðila beri að greiða þann kostnað.
Í álitsbeiðni sinni bendir álitsbeiðandi á að 31. október 1999 hafi C og gagnaðili gert með sér húsaleigusamning. Hið leigða húsnæði sé öll 1. hæð í austurhluta og kjallari í austurhluta hússins nr. 21 við X í Reykjavík. Hinu leigða fylgi auk þess hlutdeild í allri sameign hússins, þ.m.t. lyftur, og greiðist leiga af heildarstærðinni. Álitsbeiðandi hafi keypt eignina af C og hafi afsal verið gefið út í mars 2003. Með því varð álitsbeiðandi leigusali fasteignarinnar. Leigusamningurinn sé tímabundinn til 20 ára og ljúki án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila hinn 31. janúar 2020. Samkvæmt 4. gr. húsaleigusamningsins skuli leigjandi hafa öll venjuleg afnot af sameign hússins og leigjandi skuli greiða hlutfallslega allan venjulegan rekstrarkostnað við hús, lyftur og lóð. Hafi álitsbeiðandi reynt að fá greiðslu frá gagnaðila vegna skoðunar Vinnueftirlits ríkisins á fólkslyftu í húsinu en án árangurs. Leigusamningurinn sé byggður á ákvæðum húsaleigulaga, nr. 36/1994. Ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði séu frávíkjanleg og gilda þau því aðeins ef ekki sé á annan veg samið, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Í V. kafla laganna um rekstrarkostnað komi fram sú meginregla í 23. gr. að leigusali skuli greiða framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar. Hins vegar ítreki 5. mgr. 23. gr. laganna þá meginreglu sem 2. mgr. 2. gr. hljóðar á um, að lögin séu frávíkjanleg varðandi atvinnuhúsnæði, sé um það kveðið í samningi. Sé það gert í 4. gr. húsaleigusamningsins þar sem segi að leigjandi skuli greiða venjulegan rekstrarkostnað vegna lyftu. Markmið reglugerðar um fólkslyftur og fólks- og vörulyftur, nr. 341/2003, sé að auka öryggi. Sé sú skylda lögð á eigendur eða rekstraraðila lyftna að tryggja það að fyllsta öryggis sé gætt við notkun lyftunnar, sbr. 8. gr. reglugerðarinnar. Þá taki 19. gr. reglugerðarinnar á eftirliti, en þar segi að Vinnueftirlit ríkisins hafi eftirlit með þeim lyftum sem falli undir reglugerðina og sé þetta þáttur í því að tryggja öryggi við notkun lyftna. Notkun lyftu sé háð því að þetta eftirlit fari fram. Það að eftirlit fari fram á lyftu sé ekki háð sérstöku mati heldur sé það almennt og sé sú skylda lögð jafnt á alla eigendur eða rekstraraðila lyftna að sæta því að eftirlit fari fram svo fyllsta öryggis sé gætt. Verði kostnaður af eftirlitinu því ekki talin sértækur heldur venjulegur rekstrarkostnaður sem leigutaka ber að greiða skv. 4. gr. húsaleigusamnings aðila.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafni því að lögboðin lyftuskoðun Vinnueftirlits ríkisins að X nr. 21 falli undir það sem telja megi eðlilegan rekstrarkostnað leigutaka og falli því ekki undir ákvæði 4. gr. húsaleigusamningsins um greiðslu rekstarkostnaðar. Gagnaðili haldi því þess í stað fram að um sé að ræða fastan kostnað við það að eiga hús með lyftu sem eigandi komist ekki undan að greiða.
Bendir gagnaðili á fleiri atriði sem renni stoðum undir afstöðu hans. Samkvæmt ákvæðum 201. gr. byggingarreglugerðar, nr. 441/1998, sé skylt að hafa lyftu í X nr. 21. Af sjálfu leiði að leigutaki greiði fyrir þessi auknu þægindi í leiguverði hússins. Ekki sé valkvætt hvort eftirliti og viðhaldi á lyftubúnaði sé sinnt heldur sé það lögboðið, sbr. 19. gr. reglugerðar um fólkslyftur og fólks- og vörulyftur, nr. 341/2003. Ábyrgðin hvíli á eiganda hússins þótt leigutaka beri að bregðast við með viðeigandi hætti ef hann telji að slys geti hlotist af notkun lyftu eða að umgengni um hana eða notkun sé óeðlileg. Árlegar skoðanir Vinnueftirlits ríkisins séu lögboðnar. Samkvæmt 2. tölul. 9. gr. reglugerðar um skráningu, eftirlit og umsjón með lyftum og lyftubúnaði til fólks- og vöruflutninga, nr. 54/1995, skuli eigandi, ekki notandi, greiða Vinnueftirliti ríkisins gjald vegna skráningar lyftu og skoðana. Samkvæmt 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skuli leigusali annast viðhald hins leigða, innan húss sem utan, sbr. þó 3. mgr. en þar segi: „Leigjanda er skylt að annast á sinn kostnað viðhald á læsingum, vatnskrönum raftenglum og öðru smálegu.“ Áherslan sé greinilega á hið smálega. Í 4. mgr. segi enn fremur: „Leigusali skal jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, ....“ Augljóst sé að húsnæði teldist ekki leiguhæft ef lögboðnu eftirliti væri ekki sinnt. Eigandi X nr. 21 hafi ekki samið við leigutaka um framsal á ábyrgð eða greiðsluskyldu. Enginn eðlismunur sé á þeirri kvöð að uppfylla öryggisreglur um lyftur eða að uppfylla önnur sambærileg lagaákvæði, svo sem um aðgengi hreyfihamlaðra eða eldvarnir, en slíkt sé á hendi eiganda húss. Kostnaður við öryggiseftirlit Vinnueftirlits ríkisins sé í eðli sínu ekki frábrugðinn greiðslu fasteignaskatts eða lögboðinna brunatrygginga. Húseignin standi að veði fyrir vanefndum á greiðslum.
Þá tekur gagnaðili fram að erindi álitsbeiðanda til kærunefndar húsaleigumála gefi tilefni til að fá úr því skorið hver skuli bera kostnað af samningi við þjónustuaðila, sbr. 2. tölul. 6. gr. reglugerðar um skráningu, eftirlit og umsjón með lyftum og lyftubúnaði til fólks- og vöruflutninga, nr. 54/1995, sem áður sé vitnað til. Hingað til hafi notendur hússins að X nr. 21 borið kostnað af þessum þjónustusamningi þótt hann sé fyrst og fremst samningur um viðhald. Notendur hafi því fram til þessa tryggt reglubundið viðhald á lyftum og þannig stuðlað að rekstraröryggi og lengri líftíma búnaðarins. Með þessu hafi notendur einnig séð til þess að öllum reglum um starfrækslu lyftu í húsinu sé fullnægt og að eigandi verði ekki talinn ábyrgur ef út af beri. Gagnaðili telji það sjálfsagða kröfu að eigandi fasteignarinnar greiði kostnað við þjónustusamning sem sé til þess gerður að tryggja fyrirbyggjandi eða aðkallandi viðhald. Slíkur samningur sé nauðsynlegur til að notkun lyftu verði heimiluð og öryggi þeirra sem noti lyftuna teljist tryggt. Hann sé líka forsenda þess að eigandi húsnæðis geti firrt sig ábyrgð ef óhöpp verði. Viðhald lyftu sé í eðli sínu ekkert frábrugðið viðgerð á lekum ofni eða bilaðri loftræstingu sem hvoru tveggja falli undir viðhaldsskyldu eiganda hússins skv. 5. gr. leigusamnings, án þess að slík tilvik séu tíunduð sérstaklega. Á grundvelli þess sem að framan segi sé þeirri fyrirspurn ákveðið beint til kærunefndar húsaleigumála hvort kostnaður af þjónustusamningi „við viðurkenndan umsjónaraðila um eftirlit, viðhald og viðgerðir viðkomandi lyftu“, eins og segi í tilvitnaðri grein, teljist ekki til þess sem eigandi hússins eigi að bera, hvort heldur það teljist til viðhalds eða kostnaðar af því að eiga fasteign með lyftu en ekki til venjulegs rekstrarkostnaðar leigutaka, sbr. 4. gr. í áður tilvitnuðum húsaleigusamningi sem liggi hjá kærunefndinni sem gagn í málinu.
Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skipist rekstrarkostnaður af leigðu húsnæði þannig að leigjandi greiðir kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað. Leigusali greiðir hins vegar öll fasteignagjöld, þ.m.t. fasteignaskatt og tryggingaiðgjöld. Í 2. mgr. sömu greinar er að finna nánari fyrirmæli um skiptingu kostnaðar í fjölbýlishúsum en þar segir að leigjandi skuli enn fremur greiða allan kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu hennar. Leigusali greiðir á hinn bóginn framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn. Þótt þetta ákvæði taki eftir orðanna hljóðan til íbúðarhúsnæðis verður því einnig beitt um atvinnuhúsnæði, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna i.f.
Í 5. mgr. 23. gr. laganna er að finna heimild til að víkja frá ofangreindri skiptingu rekstrarkostnaðar, enda séu slík frávik skilmerkilega greind í leigusamningi. Þar fyrir utan eru ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og gilda þau því aðeins að um slíkt húsnæði að ekki sé á annan hátt samið, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna.
Í þeim leigusamningi sem hér er til umfjöllunar segir í 4. gr. að leigjandi skuli greiða hlutfallslega allan venjulegan rekstarkostnað, þ.m.t. við lyftu hússins. Að áliti kærunefndar veltur niðurstaðan um skiptingu kostnaðar við reglubundna skoðun Vinnueftirlitsins á því hvort sá kostnaður verði talinn liður í venjulegum rekstri lyftunnar.
Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. reglugerðar um skráningu, eftirlit og umsjón með lyftum og lyftubúnaði til fólks- og vöruflutninga, nr. 54/1995, sér Vinnueftirlit ríkisins um að árlega sé framkvæmd skoðun á öllum lyftum sem ætlaðar eru til fólksflutninga. Reynist öryggisbúnaður og annað það sem skoðað er í fullkomnu lagi gefur eftirlitsmaður út skoðunarvottorð er heimilar áframhaldandi notkun lyftunnar. Að öðrum kosti grípur eftirlitsmaður til viðeigandi aðgerða svo sem nánar er rakið í 3. og 4. tölul. sömu greinar. Samkvæmt 2. tölul. 9. gr. reglugerðarinnar skal eigandi lyftu greiða Vinnueftirliti ríkisins gjald vegna skoðana. Um gjaldið fer eftir því sem segir í gjaldskrá sem félagsmálaráðherra setur, sbr. 2. mgr. 49. gr. laga um aðbúnað, hollustuhætti og öryggi á vinnustöðum, nr. 46/1980.
Svo sem hér hefur verið rakið er gjaldtaka Vinnueftirlitsins vegna skoðunar á lyftu í húsi álitsbeiðanda fastur kostnaður sem fellur til árlega við lögbundið eftirlit. Að áliti kærunefndar er því um að ræða venjulegan rekstrarkostnað lyftu sem gagnaðila ber að greiða hlutfallslega samkvæmt húsaleigusamningi um eignina.
Samkvæmt 2. tölul. 6. gr. reglugerðar nr. 54/1995 skal eigandi eða sá sem hefur með höndum rekstur lyftu gera þjónustusamning við viðurkenndan umsjónarmann um eftirlit, viðhald og viðgerðir viðkomandi lyftu. Skal umsjónarmaður reglubundið yfirfara allan öryggisbúnað lyftunnar og sjá um að hann sé í lagi. Gagnaðili hefur beint því til kærunefndar að fjalla um hver bera eigi kostnað af slíkum þjónustusamningi.
Eins og hér hefur verið rakið ber gagnaðila að greiða venjulegan rekstarkostnað við lyftu, sbr. 4. gr. leigusamnings um eignina. Í húsaleigusamningi er hins vegar ekki vikið frá því að leigusala ber að greiða kostnað við sameiginlegt viðhald á lyftu, sbr. 2. mgr. 23. laga nr. 36/1994. Kemur því í hlut álitsbeiðanda að greiða þann viðhaldskostnað. Í samræmi við þetta fellur reglubundinn kostnaður samkvæmt þjónustusamningi á gagnaðila. Aftur á móti þarf álitsbeiðandi að bera kostnað af viðgerðum og öðru viðhaldi lyftunnar. Um þessa kostnaðarskiptingu verður ekki fjallar frekar án þess að einstakir kostnaðarliðir vegna þjónustusamnings verði lagðir fyrir nefndina ásamt viðhlítandi gögnum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða árlegt gjald vegna skoðunar Vinnueftirlits ríkisins á lyftu í húsi álitsbeiðanda.
Gagnaðila ber að greiða reglubundinn kostnað vegna þjónustusamnings vegna lyftunnar. Álitsbeiðanda ber hins vegar að greiða kostnað af viðgerðum og öðru viðhaldi.
Reykjavík 1. september 2006.
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson