Mál nr. 7/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 7/2005
Skil leiguhúsnæðis. Tryggingarfé.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 8. september 2005 , mótteknu 13. september 2005, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. september 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. nóvember 2005 og athugasemdir gagnaðila, dags. 16. nóvember 2005 lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. janúar 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 8. október 2004, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning fyrir tímabilið 14. október 2004 til 31. maí 2005. Ágreiningur er um skil hins leigða húsnæðis og tryggingu samkvæmt leigusamningi
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðili afhendi álitsbeiðanda tryggingafé að upphæð 260.000 krónur.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé vegna tryggingar að upphæð 260.000 krónur sem sé enn í vörslu leigusala og var lögð inn á reikning leigusala við upphaf leigusamnings þann 1. október 2004. Við lok leigutímabils hafi verið blettir eftir rauðvín í bleiku teppi sem reynt hafi verið að hreinsa með teppahreinsivél en eftir hafi verið blettur sem líklegast stafi af aflitun á upprunalegum lit teppisins. Gagnaðili vilji halda eftir allri tryggingunni sem bætur fyrir tjón en álitsbeiðandi telji slíkt óréttlátt. Telur álitsbeiðandi erfitt að meta hvort matsskýrsla, sem fengin var að ósk gagnaðila eftir samningslok sé nægjanleg til þess að halda eftir tryggingarfénu en að mati álitsbeiðanda sýni skýrslan ekki eðlilegt tjónamat þar sem ekki tekið tillit til slits á teppinu. Þá hafi ekki verið metið ástand þess fyrir og eftir leigutíma álitsbeiðanda.
Bendir álitsbeiðandi á að teppinu hafi verið skipt niður í einstaka fleti og því ekki um einn teppaflöt að ræða og einungis hafi verið blettir á einum fleti. Hafi einnig verið bætt við tepparæmum, fimm til fimmtán sentímetrar á breidd, meðfram flestum veggjum og því ljóst að gert hafi verið við teppið áður. Samkvæmt upplýsingum frá Teppalandi ehf. væri ekki eðlilegt að teppi skreppi saman nema um gamalt teppi sé að ræða sem hefði legið lengi í miklum vökva og gæti slíkt skýrt hvers vegna teppið missti lit sinn við þrif á blettinum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að löggiltur óháður matsmaður hafi verið fenginn til að taka út íbúðina í upphafi og lok leigutímans og ekki hafi verið gerðar athugasemdir við ástand umrædds teppis í upphafi leigutímans. Samkvæmt gagnaðila hafi átt að nota íbúðina sem gistiheimili en sökum bletta á teppi hafi slíkt ekki verið mögulegt. Ekki sé nákvæmlega vitað um aldur teppisins en húsið hafi verið byggt um 1990 og var teppið lagt nýtt á íbúðina. Ljóst sé að á svo stórum fleti sem um ræðir, þ.e. stofa og gangi, hafi þurft að skeyta saman teppi. Teppið hafi hins vegar verið þrifið af gagnaðila fyrir útleigu með teppasápu og heitu vatni en við þann þvott hafi teppið dregist saman og hafi gagnaðili því brugðið á það ráð að bæta við fimm sentímetra renningi á einn veg.
Gagnaðili bendir á að umrætt tryggingafé hafi einnig farið í að greiða fyrir viðgerð á uppþvottavél sem álitsbeiðandi hafi sagt vera bilaða en reyndist svo ekki vera, auk þess hafi tryggingafé verið nýtt til greiðslu á kostnaði vegna úttektarmanns eins og samið hafi verið um í leigusamningi. Hið leigða húsnæði hafi í lok leigutímans verið einstaklega illa þrifið. Fer því gagnaðili fram á að álitsbeiðandi greiði að fullu þá upphæð sem matsmaður setur fram auk kostnaðar við uppþvottavél, matsmann og þrif, samtals 537.895 krónur en til vara fer gagnaðili fram á að halda allri tryggingunni fyrir gólfteppið, kostnað matsmanns, kostnað vegna viðgerðar á uppþvottavél og vegna þrifa.
Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að ágreiningur um teppi sé sú eina krafa sem álitsbeiðandi hefur lagt fram. Bendir álitsbeiðandi á að umrætt teppi sé um sextán ára gamalt, auk þess að vera vatnshlaupið, og hafi það verið slitið í samræmi við þann aldur og því mótmælir álitsbeiðandi mati matsmanns þar sem stuðst sé við verð á teppi í dýrasta verðflokki á flatarmál. Mótmælir álitsbeiðandi einnig þeirri staðhæfingu gagnaðila að skemmdir á teppinu hindri gagnaðila að halda áfram að leigja út íbúðina með sama teppi sé það enn til staðar í íbúðinni samkvæmt yfirlýsingu núverandi leigjanda í umræddri íbúð.
Álitsbeiðandi mótmælir þeirri staðhæfingu gagnaðila um að uppþvottavél hafi verið ónothæf vegna vanrækslu álitsbeiðanda enda hafi komið ljós við athugun viðgerðarmanns að þvottavélin hafi ekki verið biluð heldur hafi hún hugsanlega stíflast vegna of mikillar notkunar á þvottaefni. Bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili hafi ekki fengið viðgerðarmann til þess að skoða þvottavélina á umræddu átta mánaða leigutímabili. Vísar álitsbeiðandi til 21. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 um að leigusala beri að bæta leigjanda fyrir afnotamissi sem leigjandi verður fyrir og einnig vísar hann til 64. gr. sömu laga um að gagnaðila hafi borið að lýsa kröfu til álitsbeiðanda innan tveggja mánaða frá því að þess varð vart að um vanrækslu á uppþvottavélinni hafi verið að ræða. Þvert á móti hafi gagnaðili fengið viðgerðarmann fljótlega eftir að leigusamningur rann út og ekki krafið álitsbeiðanda um greiðslu innan tveggja mánaða frá því að viðgerðin átti sér stað en þess í stað var viðgerðarupphæð tekin af tryggingafé án samráðs við álitsbeiðanda.
Álitsbeiðandi áréttar að hann hafi tilkynnt gagnaðila um skemmdir á svalahurðum í lok leigutímabils í umræddri íbúð og að skemmdir þessar orsökuðust af fúa í timbri enda væri um að ræða hurðir sem væru hið minnsta sextán ára gamlar. Bendir álitsbeiðandi á að gagnaðila sé einungis heimilt að ráðstafa tryggingafénu með samþykki sínu eða eftir að dómur sé fallinn sem heimili slíka ráðstöfun, sbr. 4. tl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Að lokum viðurkennir álitsbeiðandi að gagnaðila sé heimilt að nota hluta af tryggingafé álitsbeiðanda til að greiða matsmanni 24.402 krónur og til þess að greiða 10.000 krónur fyrir viðgerð á gluggakanti sem skemmdist á leigutímabili álitsbeiðanda í íbúðinni.
Í frekari athugasemdum gagnaðila kemur fram að umrætt teppi hafi verið ónothæft vegna bletta í því og hafi verið brugðið á það ráð að setja mottur yfir blettina svo hægt væri að leigja út íbúðina en fyrirsjáanlegt er að skipta verði um teppi seinna. Hafi gagnaðili haft samband við Gólfefni ehf. og spurst fyrir um endingartíma á vönduðustu gerð ullarteppa og fengið þau svör að endingartími slíkra teppa væri tugi ára og jafnvel ævilangt á sumum heimilum. Tekur gagnaðili fram að boðist hafi verið að senda viðgerðarmann til að skoða uppþvottavél um leið og álitsbeiðandi væri tilbúinn að taka á móti honum, en álitsbeiðandi hafi ekki svarað hvenær hann væri tilbúinn að taka á móti viðgerðarmanni. Einnig hefði álitsbeiðandi ekki gefið leyfi til að fara inn í íbúðina að honum fjarstöddum.
Að lokum ítrekar gagnaðili fyrri kröfu sína um að halda allri tryggingunni enda mun sú trygging aldrei duga fyrir sambærilegu teppi þar sem það er mun dýrara.
Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 getur leigusali við upphaf leigutíma krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða, sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Samkvæmt 1. mgr. 40. gr. getur trygging m.a. verið á formi tryggingarfjár sem leigjandi greiðir til leigusala og hann varðveitir. Samkvæmt 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. laganna má leigusali ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Leigusala sé þó jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans.
Í máli þessu er ágreiningslaust að skemmdir urðu á teppi umræddrar íbúðar á meðan leigutímabili álitsbeiðanda stóð. Aðilar deila þó um umfang þess tjóns auk þess sem deilt er um heimildir gagnaðila til að halda eftir tryggingafé álitsbeiðanda.
Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994. Í 65. gr. sömu laga segir að komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skuli byggingafulltrúi meta tjónið.
Samkvæmt leigusamningi aðila bar við upphaf og lok leigutíma að meta húsnæðið af óháðum úttektaraðila. Slíkt mat hefur farið fram en gagnaðili hefur véfengt niðurstöðu þess. Þar sem gagnaðili hefur ekki hnekkt fyrirliggjandi mati er gagnaðila óskylt að skila tryggingarfé að upphæð 260.000 krónur.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óskylt að skila aftur tryggingarfé að upphæð 260.000 krónur.
Reykjavík 9. janúar 2005
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson