Mál nr. 9/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 9/2004
Atvinnuhúsnæði. Riftun. Uppsögn.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. nóvember 2004, mótteknu 1. desember 2004, beindi A hrl., f.h. B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð D hrl., f.h. gagnaðila, dags. 13. desember 2004, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. desember 2004, lagðar fyrir nefndina. Gagnaðila var veittur frestur til 19. janúar 2005 til athugasemda en í bréfi dagsettu 18. janúar 2005 segir að ekki sé sérstakt tilefni til athugasemda. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. febrúar 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 1. nóvember 2003, tók gagnaðili á leigu u.þ.b. 45 fermetra atvinnuhúsnæði í eigu álitsbeiðanda, til reksturs hárgreiðslustofu á fyrstu hæð að X. Um er að ræða tímabundinn leigusamning til 87 mánaða, þ.e. til 1. febrúar 2011. Í samningnum er ákvæði um aðgang leigusala að einum hárgreiðslustól í tiltekinn tíma í viku hverri. Deilt er um lögmæti annars vegar uppsagnar álitsbeiðanda á samningnum og hins vegar riftunar hans á samningnum á uppsagnartímanum.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði réttmæti riftunar álitsbeiðanda á leigusamningnum í símskeyti 17. nóvember 2004 sem afhent var gagnaðila 18. nóvember 2004.
II. Að viðurkennt verði réttmæti uppsagnar álitsbeiðanda á leigusamningnum í símskeyti 28. október 2004 sem afhent var gagnaðila samdægurs.
Í álitsbeiðni kemur fram að samið hafi verið um að álitsbeiðandi hefði aðgang að einum hárgreiðslustól í húsnæðinu án endurgjalds á leigutímanum, þrjá og hálfan dag í viku hverri á opnunartíma stofunnar, en tæki ekki þátt í almennum rekstrarkostnaði hins leigða. Leigugjaldið hafi tekið mið af þessum hagsmunum álitsbeiðanda og hafi við upphaf samnings verið 67.885 krónur á mánuði. Framkvæmdastjóri gagnaðila, E, hafi fært það í tal við álitsbeiðanda í júnímánuði sl. að gagnaðili vildi losna undan leigusamningnum sem fyrst og geta selt reksturinn með því að nýr eigandi fengi leigusamning um húsnæðið. Uppsagnarfrestur væri sex mánuðir og væri farið eftir því yrði gagnaðili bundinn af leigusamningnum til áramóta segði hann strax upp. Segði gagnaðili samningnum upp yrði staða hans hins vegar verri við sölu rekstursins. Samkomulag hafi orðið með álitsbeiðanda og framkvæmdastjóra gagnaðila að gagnaðili fengi næstu þrjá mánuði til þess að reyna að selja reksturinn og þyrfti ekki að segja samningnum formlega upp. Tækist salan ekki yrðu bæði gagnaðili og álitsbeiðandi laus undan samningnum í árslok 2004 án formlegrar uppsagnar. Fram kemur að í samningnum hafi verið ákvæði á þá leið að uppsagnarfrestur af beggja hálfu væri sex mánuðir í öllum tilvikum.
Hinn 18. september sl. hafi F, stjórnarmaður gagnaðila, meinað álitsbeiðanda aðgang að hinu leigða. Í októbermánuði sl. hafi komið fram hjá stjórnarmanninum að áðurnefnt munnlegt samkomulag yrði ekki virt. Um þetta leyti hafi verið svo komið að gagnaðili hafi verulega dregið úr opnunartíma hárgreiðslustofunnar, aðeins hafi verið opið frá kl. 13.00 til 17.00 mánudaga til föstudaga og lokað á laugardögum. Álitsbeiðandi telur að á gagnaðila hafi ótvírætt hvílt sú skylda sem leigutaka að halda starfseminni gangandi í hinu leigða með eðlilegum hætti og svo sem verið hafi og almennt tíðkist í umræddri starfsemi, sbr. 31. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Álitsbeiðandi hafi ekki unað þessum vanefndum gagnaðila og hafi lögmaður álitsbeiðanda ritað gagnaðila bréf, dags. 19. október sl., og skorað á hann að viðurkenna formlega, þá þegar og í síðasta lagi innan sjö daga frá dagsetningu bréfsins, áðurgreint munnlegt samkomulag um að leigusamningurinn félli úr gildi 31. desember 2004. Einnig hafi verið skorað á gagnaðila að halda starfseminni opinni alla virka daga og koma henni í eðlilegt og venjubundið horf þá þegar og eigi síðar en innan sjö daga. Þá hafi í bréfinu einnig verið tilkynnt að álitsbeiðandi yndi því ekki að sér væri meinaður aðgangur að hinu leigða í samræmi við samninginn. Með því væri verið að vanefna greiðslu gagngjalds sem álitsbeiðanda bæri fyrir hið leigða auk hins peningalega leigugjalds. Var skorað á gagnaðila að efna samninginn að þessu leyti. Tekið var fram í bréfinu að leigusamningnum yrði rift án frekari viðvörunar ef gagnaðili efndi ekki skyldur sínar samkvæmt honum.
Með bréfi lögmanns gagnaðila, dags. 26. október sl., hafi orðið ljóst að gagnaðili hygðist ekki verða við áskorunum álitsbeiðanda og ákvað álitsbeiðandi í framhaldi af því að segja samningnum upp með sex mánaða fyrirvara. Var uppsagnartilkynning send með símskeyti 28. október 2004 og barst það gagnaðila í hendur samdægurs.
Næst hafi það gerst hinn 4. nóvember sl., þegar álitsbeiðandi ætlaði að nýta umsaminn aðgang sinn að hárgreiðslustól, að komið var að húsnæðinu lokuðu. Límt hafði verið fyrir glugga og skipt um lykilskrá útidyrahurðar. Álitsbeiðanda hafi ekki verið hleypt inn í húsnæðið til að nálgast tæki sín og tól fyrr en að kvöldi sama dags. Næsta dag hafi lögmaður álitsbeiðanda ritað gagnaðila bréf og áréttað að enn ríkari skilyrði væru nú en fyrr til þess að rifta samningi vegna áframhaldandi og enn alvarlegri vanefnda á samningsskyldum sem yllu álitsbeiðanda tjóni. Þar sem efnahagur gagnaðila stæði illa óttaðist álitsbeiðandi að geta ekki fengið tjón sitt bætt úr hendi hans.
Með bréfi dagsett sama dag, 5. nóvember 2004, vísaði gagnaðili öllum aðfinnslum, sjónarmiðum og áskorunum álitsbeiðanda á bug. Því hafi lögmaður álitsbeiðanda ritað gagnaðila bréf, dags. 8. október 2004, og skorað á gagnaðila að bæta tafarlaust og í síðasta lagi innan sjö daga úr þeim vanefndum sem fólgnar væru í lokun hárgreiðslustofunnar og þar með umsömdum aðgangi álitsbeiðanda að einum hárgreiðslustól. Að öðrum kosti mætti búast við að leigusamningnum yrði rift.
Með bréfi lögmanns gagnaðila, dags. 12. nóvember sl., hafi öllum aðfinnslum, sjónarmiðum og áskorunum álitsbeiðanda enn verið vísað á bug og gagnaðila því tilkynnt um riftun leigusamningsins með símskeyti, dags. 17. nóvember 2004. Með bréfi, dags. 19. nóvember 2004, mótmælti gagnaðili riftuninni og upplýsti að hann myndi ekki una henni og ekki verða við áskorun um að rýma hið leigða.
Fram kemur í álitsbeiðni að riftun sé reist á 14. gr. leigusamningsins þar sem segi að verði verulegar vanefndir á skilmálum samningsins sé heimilt að rifta honum þá þegar. Þá er vísað til 30. gr., 31. gr., 2. mgr. 33. gr. og 1., 8., 9. og 10. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Gagnaðili hafi ekki farið að viðteknum viðskiptavenjum og raskað eðlilegum afnotum álitsbeiðanda og valdið honum óþægindum og tjóni, sbr. 2. mgr. 30. gr. laganna, og meingerð með því að hindra starfsemi hans í hinu leigða. Gagnaðili hafi ekki haldið uppi eðlilegum daglegum rekstri, sbr. 31. gr., og engar frambærilegar ástæður hafi verið færðar fram sem réttlæti langvarandi lokun hárgreiðslustofunnar. Gagnaðili hafi ekki staðið skil á gagngjaldi vegna leigunnar, sbr. 2. mgr. 33. gr., og því sé um leiguvanskil að ræða af hans hálfu. Hluti af framkvæmd þess ákvæðis samningsins, að álitsbeiðandi hefði aðgang að einum hárgreiðslustól, hafi verið að álitsbeiðandi hafði lykil að húsnæðinu og að gagnaðili hafi séð um að skrá niður tíma hjá álitsbeiðanda fyrir viðskiptavini. Því hafi riftun verið heimil skv. tilvitnuðum ákvæðum 61. gr. húsaleigulaga.
Varðandi uppsögn samningsins segir að hún sé reist á heimild í 6. gr. hans. Í 15. gr. samningsins segi að þar sem ákvæði hans ná ekki til skulu ákvæði húsaleigulaga gilda en ákvæði hans skulu ávallt ganga framar ákvæðum húsaleigulaga. Ákvæði 58. gr. húsaleigulaga taki því ekki til samningsins.
Í greinargerð gagnaðila segir að ágreiningur aðila sé þess eðlis að hann verði vart útkljáður nema fyrir dómstólum hvort sem um sé að ræða riftun samningsins eða skaðabótakröfu gagnaðila á hendur álitsbeiðanda vegna tjóns sem álitsbeiðandi hafi valdið gagnaðila. Fram kemur athugasemd við að álits sé óskað á hvoru tveggja, riftun og uppsögn. Afdráttarlaus yfirlýsing um riftun hafi fellt úr gildi í heild sinni leigusamning aðila og þar með fyrri tilkynningu um uppsögn enda ekki hægt að beita þessum úrræðum samhliða. Þá er bent á að málskot til nefndarinnar sé samkvæmt 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, bundið við ágreining sem varði „gerð og/eða framkvæmd leigusamnings“. Með riftunaryfirlýsingu sinni hafi álitsbeiðandi fellt samninginn úr gildi fyrir sitt leyti og eftir standi það eitt að fá úr því skorið fyrir dómstólum hvort álitsbeiðanda hafi verið rétt að beita þessu úrræði eða ekki. Með álitsbeiðni sé álitsbeiðandi einungis að afla sér veganestis í slíka málsókn. Ákvæði 1. mgr. 85. gr. hljóti að eiga að túlka svo að það sé forsenda fyrir áliti nefndarinnar að álitsbeiðandi hafi lögmæta hagsmuni af úrlausn nefndarinnar en þeir séu ekki fyrir hendi í máli þessu. Ágreiningur aðila varði ekki lengur „gerð og/eða framkvæmd leigusamnings“ heldur réttarstöðu aðila á sviði kröfuréttar og samningaréttar almennt. Telji nefndin að ágreiningur um riftun eigi undir nefndina hljóti að minnsta kosti að verða að fallast á með gagnaðila að álitaefni sem varða uppsögn séu ekki lengur hluti af ágreiningi aðila þar sem álitsbeiðandi hafi enga hagsmuni af úrlausn í þá veru. Gagnaðili telji því að vísa beri álitsbeiðni frá í heild eða að hluta.
Varðandi málavexti segir í greinargerð að þeir séu ítarlega raktir í álitsbeiðni en því sé alfarið mótmælt að álitsbeiðandi og framkvæmdastjóri gagnaðila hafi átt samtal það í júní sl. sem fjallað er um í álitsbeiðni. Gagnaðili hafi ekki skuldbundið sig til að rýma húsnæðið í árslok 2004. Fullyrðingar um það séu rangar. Þá er því mótmælt að gagnaðili hafi meinað álitsbeiðanda að nýta rétt sinn samkvæmt samningnum um aðgang að einum hárgreiðslustól, eins og fullyrt sé í álitsbeiðni.
Um leigusamninginn segir að hann hafi verið saminn af álitsbeiðanda og kynntur gagnaðila sem langtímasamningur en mikilvægt sé að leigutaki atvinnuhúsnæðis sé ekki í óvissu um leigutíma. Það hafi verið forsenda gagnaðila fyrir gerð leigusamningsins að leigutími yrði a.m.k. til 1. febrúar 2011. Skýra eigi uppsagnarákvæði 6. gr. samningsins til samræmis við 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga enda hafi ákvæðið átt að vera í samræmi við þá grein. Ekki yrði því um uppsögn að ræða nema í algerum takmarkatilvikum. Þó ákvæði laganna séu frávíkjanleg þegar um atvinnuhúsnæði sé að ræða sé samningurinn engu að síður tengdur ákvæðum laganna í heild sinni. Hvergi í 6. gr. samningsins sé kveðið á um það með skýrum og afdráttarlausum hætti að þær grundvallarreglur sem fram koma í fyrrgreindu ákvæði laganna gildi ekki. Um efni samningsins að öðru leyti, túlkun hans og beitingu er vísað til samningalaga nr. 7/1936, einkum 36. gr. laganna.
Í greinargerð kemur fram að ágreiningur hafi fyrst komið upp eftir að álitsbeiðandi hafi orðið þess áskynja að gagnaðili hugðist selja reksturinn. Athafnir álitsbeiðanda hafi í kjölfarið miðað að því að valda gagnaðila sem mestu tjóni og óhagræði. Gagnaðili hafi ítrekað reynt að selja reksturinn eða fyrirtækið í heild sinni en óvissa um húsnæðismál hafi gert það að verkum að félagið eða reksturinn sé í raun óseljanlegt verðmæti. Fjölmargir aðilar hafi lýst áhuga á kaupum en allir hafi horfið frá að fenginni vitneskju um húsnæðismálin. Meginástæða þess að sala sé fyrirhuguð sé þungun framkvæmdastjóra gagnaðila sem geti að svo stöddu ekki starfað sem hárgreiðslumeistari. Álitsbeiðanda hafi verið fullkunnugt um þetta og jafnframt að framkvæmdastjórinn var og er eini starfsmaður gagnaðila með réttindi til að starfa við fagið. Vegna athafna álitsbeiðanda hafi ítrekaðar tilraunir gagnaðila til að selja reksturinn engan árangur borið og þó það þjóni ekki hagsmunum gagnaðila að loka stofunni hafi hinar sérstöku aðstæður sem upp séu gert það óhjákvæmilegt. Gagnaðili hafi jafnframt sölu reynt síðan í september sl. að fá starfsmann með tilskilin réttindi til að annast daglegan rekstur hárgreiðslustofunnar en ítrekaðar auglýsingar hafi engan árangur borið. Álitsbeiðandi byggi á 31. gr. húsaleigulaga um afdráttarlausa skyldu til að halda uppi rekstri og felst gagnaðili á að ákvæði þetta eigi við en telur að uppi séu þær sérstöku ástæður skv. ákvæðinu, þ.e þungun eina starfsmannsins, sem geri lokun nauðsynlega. Réttur álitsbeiðanda, skv. 3. gr. samningsins, til aðgangs að einum hárgreiðslustól á leigutímanum, þrjá og hálfan dag í viku hverri á opnunartíma stofunnar sé óvenjulegur m.t.t. eðlis viðskiptanna. Skilja verður greinargerð svo að því sé mótmælt að í þessum réttindum álitsbeiðanda felist endurgjald fyrir leiguna en um endurgjaldið sé fjallað í 7. gr. samningsins og þar sé hvergi minnst á þennan afnotarétt sem hluta af endurgjaldinu. Rétturinn sé bundinn við opnunartíma stofunnar og ef stofan er ekki opin sé rétturinn ekki fyrir hendi. Annað sé fráleitt, sbr. t.d. 41. gr. húsaleigulaga. Tímabundin og óhjákvæmileg lokun stofunnar sé ekki samningsbrot eða vanefnd sem réttlæti riftun. Hafi það verið ætlun álitsbeiðanda að tryggja sér aðgang að húsnæðinu burtséð frá því hvort stofan væri opin eða ekki og burtséð frá aðstæðum gagnaðila sem leigutaka á hverjum tíma hafi það staðið álitsbeiðanda nær að tryggja sér slíkan rétt með afdráttarlausu ákvæði í samningnum. Ekki sé skilgreint í samningnum hvenær hárgreiðslustofan skuli vera opin heldur segi eingöngu að meðan hún sé opin eigi álitsbeiðandi þennan rétt. Meðan svo hátti í rekstrinum að sérstakar ástæður í skilningi 31. gr. húsaleigulaga geri lokun nauðsynlega hafi álitsbeiðandi ekki þennan rétt. Hvorki uppsögn né riftun fái staðist.
Með greinargerð gagnaðila fylgja gögn sem sýna að auglýst hefur verið eftir starfsmanni í smáauglýsingum Fréttablaðsins dagana 11., 12. og 13. ágúst og 5. og 10. nóvember 2004.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila er því hafnað að ágreiningur verði ekki útkljáður nema fyrir dómstólum. Þá telur álitsbeiðandi engan vafa leika á um rétt sinn til þess að fá álit á hvoru tveggja, riftun og uppsögn. Gagnaðili haldi því fram að uppsögnin sé ólögmæt og hafi leitt til tjóns og því hafi álitsbeiðandi lögmæta hagsmuni af áliti kærunefndar um hana. Þá reyni líka á lögmæti uppsagnar fari svo ólíklega að kærunefnd telji riftun ólögmæta. Það sé afdráttarlaust að ráða af fyrri álitum nefndarinnar að ágreiningur aðila, bæði hvað varði riftun og uppsögn, eigi undir nefndina og er kröfu um frávísun mótmælt sem og því að álitsbeiðandi sé einungis að afla sér veganestis til málsóknar. Ítrekað er í athugasemdum að áðurgreint samtal hafi átt sér stað í júní sl. en jafnframt bent á að hvorki riftun né uppsögn sé reist á tveggja manna tali. Varðandi þann skilning gagnaðila að réttur til uppsagnar sé takmarkaður kemur fram að efnisatriði samningsins hafi ekki verið kynnt gagnaðila með öðru en þeim texta sem í samningnum stendur. Réttur til uppsagnar sé gagnkvæmur. Báðir aðilar hafi viljað hafa þennan varnagla og hafi samsvarandi áhætta fylgt fyrir báða. Því er mótmælt að gagnaðili hafi gert það að forsendu við samningsgerðina að leigutíminn væri bundinn til 1. febrúar 2011 eða að uppsagnarákvæðið hafi átt að vera í samræmi við 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga og þannig við það miðað að uppsögn yrði ekki beitt nema í algerum takmarkatilvikum. Hafi svo verið hafi staðið gagnaðila nær að tryggja að slíkt kæmi afdráttarlaust fram í samningnum. Ekki sé rétt að ágreiningur hafi fyrst komið upp eftir að álitsbeiðanda hafi orðið kunnugt um að gagnaðili vildi selja rekstur. Það sé alrangt að álitsbeiðandi hafi reynt að valda gagnaðila sem mestu tjóni og óhagræði. Álitsbeiðandi hafi boðist til að kaupa af gagnaðila tæki og tól hárgreiðslustofunnar fyrir sanngjarnt verð og leysa hann undan leigusamningnum en gagnaðili hafi ekki viljað það.
Því er mótmælt að þungun sé réttmæt ástæða til þess að loka hárgreiðslustofunni. Ákvæði 31. gr. húsaleigulaga, nr. 26/1994, hafi verið nýmæli og ekki sé að finna í frumvarpi til laganna hvaða ástæður geti réttlætt lokun né heldur til hve langs tíma. Þar sé áhersla lögð á þá ótvíræðu skyldu leigjenda atvinnuhúsnæðis að halda starfseminni opinni. Þá er ítrekað í athugasemdum álitsbeiðanda að leigugjald taki mið af aðgangi álitsbeiðanda að einum hárgreiðslustól. Slíkt samningsákvæði sé ekki óvenjulegt og hafi núverandi eigandi gagnaðila gengið að því af fúsum og frjálsum vilja eins og fyrri eigandi gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi mikla hagsmuni og endurgjald af hinu leigða af þessum aðgangi. Segja megi að í aðganginum felist takmörkun á hinu leigða og að því leyti ekki greitt leigugjald fyrir af hálfu gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi haft lykil að hinu leigða og gagnaðili hafi tekið niður pantanir fyrir viðskiptavini álitsbeiðanda. Gagnaðili geti ekki án þess að í því felist vanefnd af hans hálfu vísað til þess að þessi réttur til aðgangs sé aðeins bundinn „opnunartíma“ stofunnar. Gagnaðili geti ekki ráðið opnunartímanum og þar með umsömdum aðgangi álitsbeiðanda heldur sé það skylda hans að halda stofunni opinni með venjulegum og eðlilegum hætti. Eðli máls samkvæmt eigi álitsbeiðandi rétt til þessa aðgangs á almennum og venjulegum opnunartíma alla virka daga en ekki utan þess tíma sólarhrings sem opið er. Ákvæði 41. gr. húsaleigulaga eigi ekki við.
Almennt
Samkvæmt 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, geta aðilar leigusamnings snúið sér til kærunefndar húsaleigumála og óskað eftir álitsgerð hennar ef þá greinir á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings. Slíkt ákvæði um heimild til að leita álits stjórnvalds verður ekki skýrt þröngt enda er nefndinni, samkvæmt frumvarpi til laga þeirra er urðu að húsaleigulögum nr. 36/1994, ætlað það rúma hlutverk að skila skriflegum álitsgerðum varðandi deilumál og vafaatriði sem óhjákvæmilega hljóti að rísa í samskiptum aðila leigumarkaðarins. Þá ber einnig að líta til þess að í húsaleigulögum eru sérstök ákvæði bæði um uppsögn leigusamnings og riftun hans. Kærunefnd telur því ótvírætt að ágreiningur aðila í heild eigi undir nefndina. Einnig telur kærunefnd aðila hafa hagsmuni af því að leyst verði úr báðum kröfuliðum álitsbeiðanda.
I. Riftun
Í 2. mgr. 3. gr. leigusamnings milli aðila segir að leigusali hafi aðgang að einum hárgreiðslustól án endurgjalds á leigutímanum, þrjá og hálfan dag í viku hverri, á opnunartíma stofunnar. Í 14. gr. samningsins segir að verði verulegar vanefndir á skilmálum hans sé heimilt að rifta honum þá þegar og í tilefni af vanefndum leigutaka að krefjast útburðar. Í 2. mgr. 15. gr. samningsins segir að þar sem ákvæði leigusamnings þessa nái ekki til skulu ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 gilda, eftir því sem við eigi, en ávallt skulu þó ákvæði samningsins ganga framar ákvæðum laganna. Hið sama leiðir af 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, þar sem fram kemur að ákvæði laganna gildi því aðeins um atvinnuhúsnæði að ekki sé á annan veg samið milli aðila.
Í 31. gr. húsaleigulaga, nr. 26/1994, segir að leigjanda verslunar- eða veitingahúsnæðis sé skylt að halda uppi eðlilegum daglegum rekstri á viðtekinn hátt, nema þegar sérstakar ástæður gera lokun nauðsynlega. Aðilar eru sammála um að ákvæðið eigi við í málinu þótt umrætt húsnæði sé hvorki verslunar- eða veitingahúsnæði í venjulegum skilningi þeirra hugtaka. Kærunefnd fellst á það með aðilum enda segir í skýringum með greininni í frumvarpi því sem varð að húsaleigulögum að í greininni sé leigjendum atvinnuhúsnæðis ótvírætt lögð sú skylda á herðar að halda starfsemi sinni opinni. Óumdeilt er að þetta hafi gagnaðili ekki gert. Í álitsbeiðni kemur fram að a.m.k. frá því í október sl. hafi hárgreiðslustofan verið opin hálfan daginn en að henni hafi verið lokað í byrjun nóvembermánaðar sl.
Í greinargerð kemur fram að minnkaða starfsemi og síðan lokun megi rekja til afleiðinga þungunar eina starfsmanns gagnaðila sem réttindi hafi til þess að starfa við umrædda iðngrein og að þar með séu uppi sérstakar ástæður sem geri lokun nauðsynlega, sbr. 31. gr. húsaleigulaga in fine.
Af leigusamningi er ljóst að aðilar hafa um það samið að gagnaðili tæki á leigu umrætt húsnæði gegn annars vegar greiðslu tiltekinnar fjárhæðar mánaðarlega og hins vegar aðgangi leigusala að „einum hárgreiðslustól án endurgjalds á leigutímanum, þrjá og hálfan dag í viku hverri á opnunartíma stofunnar“. Þegar skýra þarf hvort þetta orðalag í ákvæðinu leiði til þess að umræddur aðgangur fellur niður ef gagnaðili getur ekki haldið starfsemi sinni úti og stofan er því ekki lengur „opin“ verður að líta til þeirrar almennu skyldu gagnaðila að halda starfsemi sinni gangandi og skilja ákvæðið svo að á þeim tíma þegar slík stofa er almennt opin hafi álitsbeiðandi að öllu jöfnu umsamdan aðgang. Í máli þessu verður einnig að líta til þeirra miklu hagsmuna sem álitsbeiðandi hefur af umræddum aðgangi enda um atvinnu hans að ræða. Þá ber í málinu einnig að líta til þess að þegar ekki var unnt að halda starfsemi úti vegna afleiðinga þungunar eina starfsmanns gagnaðila og fyrirsjáanlegt var að slíkt ástand myndi vara um einhvern tíma var aðilum skylt að draga úr hinu fyrirsjáanlega tjóni sem af þessu hlytist. Það er því mat kærunefndar að þó að gagnaðili hafi ekki getað haldið starfsemi sinni gangandi og því til að mynda ekki tekið niður tímapantanir fyrir álitsbeiðanda hafi honum borið að veita álitsbeiðanda aðgang að einum hárgreiðslustól í þrjá og hálfan dag í viku hverri á venjulegum opnunartíma slíkrar stofu. Það að gagnaðili varð ekki við þeim tilmælum álitsbeiðanda verður að telja verulega vanefnd og riftun leigusamningsins réttmæt.
II. Uppsögn
Í leigusamningi aðila er í 6. gr. kveðið á um að uppsagnarfrestur af beggja hálfu skuli vera sex mánuðir í öllum tilvikum. Ákvæði þetta er ekki skilyrt með neinum hætti. Eins og áður segir leiðir það af 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, að ákvæði þeirra gilda því aðeins um atvinnuhúsnæði að ekki sé á annan veg samið milli aðila. Sérstök ákvæði húsaleigulaga um uppsögn tímabundins leigusamnings, sbr. 2. mgr. 58. gr. laganna, eiga því ekki við því aðilar hafa sérstaklega samið um þann rétt. Þá þykja sjónarmið sem byggja á 36. gr. samningalaga nr. 7/1936 heldur ekki eiga við en þegar um leigu atvinnuhúsnæðis er að ræða standa aðilar mun jafnar að vígi en þegar um íbúðarhúsnæði er að tefla eins og greinir í skýringum með frumvarpi því sem síðar varð að húsaleigulögun nr. 36/1994. Það er því álit kærunefndar að uppsögn álitsbeiðanda á leigusamningnum í símskeyti 28. október 2004 sem afhent var gagnaðila samdægurs hafi verið réttmæt.
IV. Niðurstaða
I. Það er álit kærunefndar að riftun álitsbeiðanda á leigusamningnum í símskeyti 17. nóvember 2004 sem afhent var gagnaðila 18. nóvember 2004 hafi verið réttmæt.
II. Það er álit kærunefndar að uppsögn álitsbeiðanda á leigusamningnum í símskeyti 28. október 2004 sem afhent var gagnaðila samdægurs hafi verið réttmæt.
Reykjavík, 1. febrúar 2005
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson