Mál nr. 3/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 3/2004

Leigutími. Fjárhæð leigu. Ástand húsnæðis. Tryggingavíxill.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, ódagsettu, mótteknu 16. febrúar 2004, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, ódagsett, móttekin 1. mars 2004, ásamt athugasemdum álitsbeiðanda við henni, mótteknum 8. mars 2004 og frekari athugasemdum gagnaðila mótteknum 12. mars 2004, var lögð fram á fundi nefndarinnar 6. apríl 2004 og málið tekið til úrlausnar. Fyrir nefndinni liggja enn fremur afrit af tölvupósti milli aðila og ýmis önnur gögn.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 19. desember 2001, tók gagnaðili á leigu íbúðarhúsnæði í eigu álitsbeiðenda að X. Um var að ræða leigusamning fyrir tímabilið 5. janúar 2002 til 5. janúar 2003. Samningurinn var síðan munnlega framlengdur. Ágreiningur er um leigutíma, leigugreiðslur og rétt leigusala til að setja tryggingavíxil í innheimtu.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að leigusamningur hafi verið í gildi árið 2003.
2. Að leigjandi eigi að borga leigu fyrir aprílmánuð og eftirstöðvar af októberleigu 2003 ásamt dráttarvöxtum.
3. Að leigjandi eigi að borga leigu fyrir nóvembermánuð 2003 ásamt dráttarvöxtum.
4. Að leigu húsnæðisins hafi lokið 29. nóvember 2003 þegar nýjir leigjendur hafi byrjað að flytja inn.
5. Að álitsbeiðendur eigi rétt á að setja tryggingavíxil í innheimtu þar sem þau hafi ítrekað skorað á leigjandann að greiða vangoldna húsaleigu, innan þeirra tímatakmarka sem segir í 40. gr. húsaleigulaga.

Í álitsbeiðni segir að húsaleiga hafi verið umsamin 75.000 krónur og 4.500 krónur fyrir hita og rafmagn. Í athugasemdum álitsbeiðenda var það síðan leiðrétt og húsaleigan sögð hafa verið alls 84.500 krónur, þ.e 80.000 krónur fyrir bein leiguafnot húsnæðis en 4.500 krónur fyrir hita og rafmagn og er það í samræmi við afrit af húsaleigusamningi sem liggur fyrir nefndinni. Gagnaðili hafi látið í té tryggingavíxil að fjárhæð 240.000 krónur.

Fram kemur í álitsbeiðni að í lok árs 2002 hafi gagnaðili látið álitsbeiðendur vita að hann óskaði eftir að leigja íbúðina áfram en óskaði eftir ótímabundnum leigusamningi. Þann 6. desember 2002 hafi hann sent ítrekunarbréf og beðið um að fá nýjan samning sem fyrst sem álitsbeiðendur hafi sent í janúar 2003. Þar hafi húsaleiga verið lækkuð niður í 70.000 krónur og 4.500 krónur fyrir hita og rafmagn. Í athugasemdum sínum leiðréttu álitsbeiðendur þetta og er húsaleiga sögð hafa verið 75.000 krónur en greiðsla fyrir hita og rafmagn hafi verið 4.500 krónur þetta seinna leigutímabil. Álitsbeiðendur hafi aldrei fengið þennan samning undirritaðan til baka og hafi heldur ekki krafist hans vegna ákvæða 10. gr. húsaleigulaga 36/1994. Gagnaðili hafi ekki greitt húsaleigu fyrir aprílmánuð 2003 og hafi þrátt fyrir ítrekaðar greiðsluáskoranir ekki greitt enn.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að í september 2003 hafi gagnaðili sagt húsaleigusamningnum upp. Þrátt fyrir að samningnum hafi ekki sagt upp fyrir mánaðamót hafi álitsbeiðendur samþykkt að uppsögnin gilti frá og með 1. september þannig að leigutímanum myndi ljúka 1. desember eða fyrr ef tækist að finna nýjan leigjanda. Álitsbeiðendur hafi fundið nýjan leigjanda sem ekki hafi viljað taka íbúðina á leigu fyrr en 1. desember. Stuttu seinna hafi gagnaðili látið vita að hann hafi fengið aðra íbúð á leigu frá 1. október og jafnframt lýst óánægju sinni með að ekki hafi fundist leigjandi sem gæti tekið við íbúðinni fyrr. Þann 2. október 2003 hafi gagnaðili greitt hluta af leigu mánaðarins inn á reikning álitsbeiðenda, 29.500 krónur. Stuttu síðar hafi hann tilkynnt að hann gæti ekki greitt frekari leiguskuld að sinni. Álitsbeiðendur hafi sent gagnaðila tölvupóst 26. október og boðið honum að greiða skuldina á fjórum mánuðum til að auðvelda honum að gera skil.

Í álitsbeiðni kemur enn fremur fram að laugardaginn 1. nóvember hafi gagnaðili látið álitsbeiðendur vita af leka frá klósettröri íbúðar 2. hæðar niður í sameign á hæðinni fyrir neðan. Daginn eftir hafi hann sent tölvupóst um að hann hafi náð stíflu úr lögninni og viðgerð væri ekki eins aðkallandi og hann hefði fyrst talið. Síðar sama dag hafi hann sent annan tölvupóst þar sem hann upplýsti að íbúi á 1. hæð legði áherslu á að viðgerð færi fram sem fyrst en slæm lykt hafi verið í sameigninni. Á mánudeginum hafi pípulagningamaður á vegum álitsbeiðenda skoðað aðstæður og lofað að ljúka verkinu öðru hvoru megin við næstkomandi helgi. Viðgerð hafi þó ekki farið fram fyrr en 14. nóvember.

Í álitsbeiðni kemur fram að 10. nóvember hafi álitsbeiðendur krafið gagnaðila um útistandandi leiguskuld en jafnframt tekið fram að tilboð um að greiða skuldina með fjórum afborgunum gilti enn. Gagnaðili hafi svarað samdægurs og ekki sagst geta greitt neitt fyrr en í fyrsta lagi í febrúar 2004 jafnframt því sem hann kvaðst ekkert myndi greiða fyrir nóvembermánuð þar sem hann hafi ekki getað notað íbúðina af ástæðum sem þeim væru kunnar. Álitsbeiðendur hafi strax svarað þessu og krafið um útistandandi leigu, þar með talið nóvembermánuð. Þann 16. nóvember 2003 hafi álitsbeiðendur fengið tölvupóst þar sem gagnaðili hafi útskýrt hvers vegna hann hafi ekki greitt og beðið um upplýsingar um heildarskuld sína. Í svari álitsbeiðenda hafi heildarskuldin verið talin 169.500 krónur og var gagnaðila veittur frestur til 1. apríl til að greiða hana. Jafnframt var gagnaðili krafinn um skriflega viðurkenningu á skuldinni ásamt dráttarvöxtum og að leysa mætti út tryggingavíxilinn brygðist greiðslan. Gagnaðili hafi tekið tilboði þessu með þökkum.

Næst hafi umboðsmaður álitsbeiðenda haft samband við gagnaðila með fyrirspurn um hvort nýir leigjendur mættu fá íbúðina afhenta helgina fyrir mánaðamótin nóvember/desember, þ.e. 29. nóvember. Gagnaðili hafi samþykkt það og afhenti umboðsmaður álitsbeiðenda nýjum leigjendum lykla 28. nóvember og sagði þeim að þau gætu flutt inn næsta dag.

Dagana 6. og 18. janúar hafi álitsbeiðendur ítrekað við gagnaðila í tölvupósti ósk um skuldaviðurkenninguna. Þann 19. janúar hafi gagnaðili í tölvupósti beðið um að skuldaviðurkenning yrði send sér að nýju þar sem hann hafi týnt hinni fyrri. Það hafi verið gert en álitsbeiðendur hafi ekki fengið hana staðfesta til baka. Þann 24. janúar hafi gagnaðila verið sent ábyrgðarbréf þar sem skorað hafi verið á hann að greiða skuldina fyrir 30. janúar ella yrði tryggingavíxillinn sendur í innheimtu. Tryggingavíxillinn hafi síðan verið settur í innheimtu 26. janúar. Gagnaðili hafi sent tölvupóst 28. janúar og mótmælt innheimtu víxilsins enda hafi hann sent umboðsmanni álitsbeiðenda skuldaviðurkenninguna þann 21. janúar. Víxillinn var tekinn úr innheimtu þann 30. janúar en hvorki umboðsmaður álitsbeiðenda né álitsbeiðendur segjast hafa fengið skuldviðurkenninguna.

Álitsbeiðendur telja sig hafa reynt að koma til móts við gagnaðila og m.a. einungis krafið hann um hálfa leigu fyrir nóvembermánuð. Þar sem hann hafi svikið alla samninga krefjist þau þess nú að hann borgi alla skuldina þar með talið nóvembermánuð allan og að öll skuldin beri dráttarvexti.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi á haustmánuðum 2002 ætlað að leita sér að öðru, ódýrara og hentugra, húsnæði. Hann hafi látið álitsbeiðendur vita af þessu en ákveðið að vera áfram í húsnæðinu þar sem húsaleigan hafi verið lækkuð. Gagnaðili bendir á þær tölur sem álitsbeiðendur gefa upp í álitsbeiðni, þ.e. að húsaleiga hafi verið 75.000 krónur fyrir fyrra leigutímabilið, 5. janúar 2002 til 5. janúar 2003, en 70.000 krónur eftir það auk 4.500 króna fyrir hita og rafmagn. Því sé hann búinn að ofgreiða húsaleigu um 60.000 krónur fyrir árið 2002 en 40.000 krónur fyrir fyrstu 9 mánuði ársins 2003 og komi það til frádráttar skuld hans. Gagnaðili segir þó jafnframt í greinargerð sinni að ekki sé ágreiningur um húsaleigu fyrir fyrra tímabilið. Í greinargerð gagnaðila segir að það sé niðurstaða hans að eftirstöðvar ofgreiðslu færist til greiðslu á októberskuld og hún sé því 19.500 krónur og auk þess fallist hann á tillögu álitsbeiðanda um 20.000 króna greiðslu fyrir nóvembermánuð. Heildarskuld sín sé því 39.500 krónur.

Í greinargerð gagnaðila kemur einnig fram að hann hafi greitt 29.500 krónur inn á húsaleigu í október 2003. Hann hafi óskað eftir upplýsingum um stöðu reikninga vegna hita og rafmagns en ekki fengið þær umbeðnu upplýsingar. Samkomulag það um eftirstöðvar húsaleiguskuldar sem vísað sé til í álitsbeiðni hafi gagnaðili gengið frá og sent umboðsmanni álitsbeiðenda í almennum pósti 21. janúar 2004 til þess að vera innan frests þess sem álitsbeiðendur hafi varðandi tryggingavíxilinn en samkomulagið hafi falið í sér rýmri frest fyrir álitsbeiðendur um afhendingu víxilsins. Hann hafi fengið tilkynningu um ábyrgðarbréf í póstkassann en hafi ekki sótt það frekar en önnur óvænt ábyrgðarbréf sem hann fái. Telur hann að álitsbeiðendur hafi átt að láta sig vita af því að von væri á bréfinu.

Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að ekki hafi verið hægt að nota íbúðina frá 29. október að klósett stíflaðist til 15. nóvember þegar viðgerð var lokið. Þótt stífla hafi verið losuð í klósettröri hafi það haldið áfram að leka. Í millitíðinni hafi hann flutt úr íbúðinni og þann 16. nóvember hafi hann tilkynnt að hann hafi gert íbúðina hreina. Þann 21. nóvember hafi hann skilið lykla eftir í íbúðinni að beiðni umboðsmanns álitsbeiðenda. Gagnaðili telji hæfilegt að greiða 20.000 krónur fyrir nóvembermánuð enda hafi hann þá einungis haft geymsluafnot af íbúðinni en hún hafi ekki verið íbúðarhæf frá 29. október til 15. nóvember 2003. Þá segir að lokum í greinargerð gagnaðila að, með hliðsjón af álitsbeiðni og því að hann hafi ekki fengið svar við tölvupósti sem hann hafi sent álitsbeiðendum 22. febrúar 2004 í því skyni að fá staðfestingu þeirra á að upplýsingar um leigufjárhæð í álitsbeiðni væru réttar, telji hann að skuld sín við þau sé 39.500 krónur.

Í athugasemdum sínum við greinargerð gagnaðila leiðréttu álitsbeiðendur tölur um húsaleigu, eins og áður hefur komið fram. Húsaleiga hafi verið 80.000 krónur auk 4.500 króna fyrir rafmagn og hita fyrir árið 2002, sbr. húsaleigusamninginn, en fyrir árið 2003 hafi hún verið 75.000 krónur auk 4.500 króna fyrir rafmagn og hita. Þó ekki hafi verið fyrir hendi skriflegur húsaleigusamningur fyrir árið 2003 hafi þau greiðslukvittanir sem sanni að C hafi greitt 79.500 krónur í húsaleigu ásamt hita og rafmagni mánuð eftir mánuð og þannig samþykkt þessa upphæð.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur það jafnframt fram að gagnaðili hafi ekki látið þau vita um að íbúðin væri óíbúðarhæf. Þá sé það ekki rétt að lyklar hafi verið skildir eftir í íbúðinni 21. nóvember að beiðni umboðsmanns álitsbeiðenda. Þá kemur það fram í athugasemdum álitsbeiðenda að þau hafi látið gagnaðila vita í tölvupósti að þau hafi sent honum ábyrgðarbréf. Það er tekið fram í athugasemdum að tilboð um lækkun á skuld gagnaðila hafi verið gert í því skyni að ná sáttum. Það hafi ekki gengið eftir og því séu slík tilboð úr gildi fallin og gerð krafa um greiðslu húsaleigu aprílmánaðar 2003, eftirstöðva húsaleigu októbermánaðar og húsaleigu fyrir allan nóvembermánuð 2003 að frádregnum síðustu tveimur dögum mánaðarins. Þá bætist dráttarvextir við.

Í frekari athugasemdum gagnaðila segir að hann telji að hann hafi ofgreitt húsaleigu sbr. upphaflegar upplýsingar álitsbeiðenda. Greiðsla mánuð eftir mánuð jafngildi ekki samþykki á húsaleigufjárhæðinni. Þá kemur fram að gagnaðili telji ekki að hann hafi þurft að lýsa því sérstaklega yfir að íbúðin væri óíbúðarhæf miðað við þá tölvupósta sem gengið hafi milli aðila. Um lyklaafhendingu ítrekar gagnaðili að hann hafi skilið lykla eftir 21. nóvember og hafi eftir það ekki haft aðgang að íbúðinni. Hins vegar hafi pípulagningamaður haft aðgang að íbúðinni fyrir þann tíma á vegum álitsbeiðenda án samráðs við gagnaðila. Gagnaðili telur að frestur álitsbeiðenda til að skila víxlinum hafi runnið út 21. janúar 2004 þar sem hann hafi skilað íbúðinni 21. nóvember 2004 og það sé ástæða þess að álitsbeiðendur hafi lagt áherslu á að áðurgreint samkomulag yrði komið til þeirra fyrir 21. janúar. Gagnaðili bendir á að hann krefjist ekki dráttarvaxta af ofgreiddri húsaleigu og ítrekar að skuld hans sé 39.500 krónur

III. Forsendur

Tímabundinn leigusamningur aðila rann út 5. janúar 2003. Aðilar eru sammála um að í lok árs 2002 hafi verið ákveðið að gagnaðili myndi halda áfram að leigja íbúð álitsbeiðenda en húsaleigan myndi lækka. Skriflegur húsaleigusamningur var ekki undirritaður þó lögð hafi verið drög að því. Í 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gildi öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Enn fremur segir í 2. mgr. ákvæðisins að upphæð leigunnar ákveðist þá sú fjárhæð sem leigusali geti sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt.

Afrit af tímabundna leigusamningi aðila sem liggur fyrir kærunefnd húsaleigumála sýnir að samið var um að fjárhæð leigunnar væri 84.500 krónur og þar af væri bein greiðsla fyrir leiguafnot 80.000 krónur. Álitsbeiðendur hafa lagt fram afrit gagna frá banka sem sýna að gagnaðili greiddi 79.500 krónur mánaðarlega fyrir tímabilið eftir að tímabundnum leigusamningi lauk. Teljast álitsbeiðendur því hafa sýnt fram á að umsamin leiga á mánuði hafi verið 75.000 krónur fyrir bein leiguafnot, sbr. 2. mgr. 10. gr. húsaleigulaga.

Aðila greinir á um hvenær munnlegum, ótímabundnum leigusamningi þeirra hafi lokið. Samkvæmt 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum fyrstu fimm ár leigutímans. Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn hefur verið send, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga. Hins vegar hafa álitsbeiðendur upplýst að samkomulag hafi verið um þriggja mánaða uppsagnarfrest. Ber að leggja það til grundvallar í lögskiptum þeirra, enda er unnt að semja um aukinn rétt leigjanda að þessu leyti en leiðir af húsaleigulögum, sbr. gagnályktun frá 1. mgr. 2. gr. laganna. Þá hafi álitsbeiðendur einnig samþykkt uppsögn gagnaðila þó hún hafi borist eftir mánaðamót ágúst/september 2003. Leigusamningi aðila átti því að ljúka 1. desember 2003. Gagnaðili ber sönnunarbyrði fyrir því að samkomulag hafi náðst milli aðila um lausn hans undan samningnum fyrir þann tíma. Gegn andmælum álitsbeiðanda hefur gagnaðila ekki tekist að sanna að slíkt samkomulag hafi komist á. Hins vegar fengu nýir leigjendur afhenta lykla að íbúðinni 28. nóvember 2003 og var þeim sagt að þeir mættu flytja inn daginn eftir. Telst leigusamningi aðila því hafa lokið þann og er gagnaðila óskylt að greiða leigu eftir 28. nóvember.

Aðila greinir enn fremur á um hvort húsnæðið hafi verið íbúðarhæft fyrri hluta nóvembermánaðar 2003. Fyrir liggur að leki kom að klóakröri og lak niður á næstu hæð og leiddi það til óþefs í sameigninni. Ekki telst þó hafa verið sýnt fram á að salerni hafi verið ónothæft. Samkvæmt 21. gr. húsaleigulaga skal leigusali láta vinna viðgerðar- og viðhaldsvinnu fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda. Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan hátt sem aðilar koma sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits byggingarfulltrúa, en heimilt er aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsaleigumála, sbr. 85. gr. húsaleigulaga. Leigjandi leitaði ekki álits byggingarfulltrúa og telst því ekki liggja fyrir sönnun um að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf meðan á viðgerðum stóð.

Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994 er leigusala, áður en afhending hins leigða húsnæðis fer fram, rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum. Gagnaðili lagði fram tryggingavíxil að upphæð 240.000 krónur. Samkvæmt 4. tl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigusali að leigutíma loknum segja til þess svo fljótt sem verða má, hvort hann geri kröfu í tryggingarfé eða hefur upp áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðis án þess að gera kröfu til þess, sbr. 1. mgr. 64. gr. laganna. Gagnaðili telst hafa skilað húsnæðinu þegar húsaleigusamningi aðila lauk, þann 29. nóvember 2003. Með ábyrgðarbréfi, dags. 24. janúar 2004, beindu álitsbeiðendur kröfu á hendur gagnaðila um greiðslu með áskilnaði um að innheimta umræddan tryggingavíxil og settu hann í innheimtu 26. janúar 2004. Vegna ágreinings aðila var víxillinn tekinn úr innheimtu á meðan leyst yrði úr málinu fyrir kærunefnd húsaleigumála. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendur hafi með þessum hætti gert réttmæta kröfu til tryggingafjárins innan þess tíma sem lög kveða á um.

Álitsbeiðendur gera kröfu um dráttarvexti á vangoldna húsaleigu. Samkvæmt 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga er leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu vaxta af leigu hafi leigjandi eigi gert skil á leigunni innan 7 daga frá gjalddaga.

IV. Niðurstaða

1. Leigjandi á að borga leigu fyrir aprílmánuð og eftirstöðvar af októberleigu 2003 ásamt dráttarvöxtum.
2. Leigjandi á að borga leigu til 29. nóvember 2003 ásamt dráttarvöxtum en þann dag lauk leigusamningi aðila.
3. Álitsbeiðendur eiga rétt á að setja tryggingavíxil í innheimtu.

Reykjavík 6. apríl 2004

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur St. Ragnarsson

Benedikt Bogason