Mál nr. 56/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 56/2002
Eignarhald: Stigagangur, geymsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótteknu 9. október 2002, beindi A, X nr. 6b, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B Y nr. 6, hér eftir nefndur gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 21. október 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð C hdl. f.h. gagnaðila, dags. 21. nóvember 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 20. mars 2003. Á fundi nefndarinnar 26. mars var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið Y nr. 6, byggt árið 1928. Húsið samanstendur af tveimur hæðum og kjallara, alls tveimur eignarhlutum. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar hússins en gagnaðili er eigandi neðri hæðar. Ágreiningur er um eignarhald á stigagangi og geymslu í kjallara.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að álitsbeiðandi sé eigandi stigagangs sem lokað var árið 1987.
Að kærunefnd staðfesti að eignarhlutföll í drögum að eignaskiptasamningi séu rétt.
Að gagnaðila sé skylt að undirrita eignaskiptasamning og greiða helming kostnaðar við gerð hans.
Í álitsbeiðni segir að móðir álitsbeiðanda hafi keypt íbúð á efri hæð hússins árið 1995. Eignaskiptasamningur hafi átt að fylgja íbúðinni samkvæmt kaupsamningi og fyrri eigandi hæðarinnar átt að annast gerð hans. Segir álitsbeiðandi að þegar komið hafi að undirritun samningsins hafi gagnaðili ekki viljað samþykkja þau eignarhlutföll sem þar komu fram og neitað að undirrita samninginn. Hafi málið síðan legið niðri í nokkur ár.
Við andlát móður álitsbeiðanda hafi síðan komið í ljós að eignaskiptasamningur hafi enn verið ófrágengin og vegna sölu á íbúð álitsbeiðanda sé álitsbeiðandi skuldbundinn til að klára gerð eignaskiptasamningsins.
Segir álitsbeiðandi breytingar hafa verið gerðar á stigagangi sameignar árið 1987 sem hafi falið í sér að stigagangi að efri hæð hússins hafi verið lokað. Ástæða þess hafi verið truflun af atvinnustarfsemi þáverandi eiganda fyrstu hæðar, D, á hæðinni. Í staðinn hafi D fengið einkarétt á geymslu undir sama stiga. Breytingarnar hafi verið samþykktar með skriflegri heimild stjórnar D en þeirri heimild hafi þó ekki verið þinglýst. Árið 1989 hafi orðið eigendaskipti á neðri hæð. Bendir álitsbeiðandi á að eigendur beggja íbúða hússins hafi ávallt verið upplýstir um fyrrgreint fyrirkomulag og það staðið athugasemdalaust.
Telur álitsbeiðandi eignarhlutföll þau sem komi fram í drögum að eignaskiptasamningi vera rétt. Fyrir gerð eignaskiptasamningsins hafi eignarhlutföll íbúðanna verið talin 50% en við nákvæmari athugun verið 47,17% fyrir neðri hæð og 52,83% fyrir efri hæð.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi keypt neðri hæð hússins árið 1991, af þáverandi eigendum sem hafi keypt íbúðina af D. Við kaupin hafi gagnaðili kvartað yfir því að forstofa hússins væri þröng og dimm, þar sem í annarri tröppu hafi verið sett hurð og veggur sem lokaði stigaganginum. Hafi honum þá verið tjáð að umrædd hurð hafi verið sett upp vegna starfsemi D sem þá hafi haft skrifstofu í íbúðinni og að hún yrði fjarlægð ef hann óskaði þess, þar sem hún væri ekki í samræmi við samþykkta teikningu.
Gagnaðili segist alla tíð hafa mótmælt tilvist hurðarinnar en ekkert aðhafst fyrr en eftir að móðir álitsbeiðanda hafi keypt íbúðina árið 1995. Hafi hann þá farið fram á að hún fjarlægði hurðina. Hún hafi ekki orðið við þeirri beiðni heldur þvert á móti látið gera nýjar teikningar af húsinu og eignaskiptasamning. Í eignaskiptasamningum hafi allt rými innan við hurðina verið skilgreint sem séreignarrými. Teikningarnar hafi jafnframt verið rangar að því leyti að stigapallur í stiga, önnur trappa, hafi verið teiknaður í plani með fyrstu hæð og neðstu tröppum sleppt.
Krefst gagnaðili fyrst og fremst frávísunar málsins á þeim grundvelli að lagaskilyrði séu ekki fyrir hendi til þess að álitsbeiðandi reki mál fyrir nefndinni. Dánarbú móður álitsbeiðanda hafi selt íbúðina með kaupsamningi, dags. 24. september 2001, og nýr eigandi íbúðarinnar sé ekki aðili að málinu og verði því ekki bundinn af áliti nefndarinnar.
Mótmælir gagnaðili því enn fremur að honum sé skylt að undirrita fyrrnefndan eignaskiptasamning. Hafnar gagnaðili því einnig að honum beri að greiða fyrir gerð hans. Segir gagnaðili málflutning álitsbeiðanda byggja á ódagsettri yfirlýsingu D sem gagnaðili telji eingöngu vera tímabundna ráðstöfun. Stigagangur hússins sé því í sameign, sbr. 6. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Því geti álitsbeiðandi ekki breytt með einhliða ákvörðun. Bendir gagnaðili einnig á að hann hafi ekki haft slíkan einkarétt á geymslu undir stigagangi eins og haldið sé fram í álitsbeiðni, heldur hafi geymslan verið í samnotum þegar hann hafi flutt í húsið og alla tíð síðan.
Telur gagnaðili að ekki sé hægt að breyta eignarhaldi í fjöleignarhúsum með því að setja upp hurð. Bendir gagnaðili á að hann hafi alla tíð mótmælt tilvist hurðarinnar, hún þrengi mjög að forstofu hússins og dragi úr birtu. Einnig hafi hurðin verið sett upp án samþykkis yfirvalda. Gagnaðili heldur því fram að málið snúist í raun um umrædda hurð og til að hægt sé að fá álit nefndarinnar á því hvort fjarlægja beri hurðina þá verði að vísa málinu frá og leggja það fyrir að nýju með aðild nýs eiganda.
III. Forsendur
Samkvæmt kaupsamningi dags. 24. september 2001 er álitsbeiðandi seljandi íbúðar á efri hæð hússins. Afsal fyrir eigninni hefur ekki enn verið gefið út vegna ágreining þess sem hér er til meðferðar. Álitsbeiðandi á því skilyrtan eignarrétt að íbúðinni og því skilyrði laga 1. mgr. 80. gr. laganna nr. 26/1994 um fjöleignarhús, uppfyllt til að kærunefnd fjalli efnislega um málið. Er því hafnað kröfu gagnaðila um frávísun málsins frá nefndinni.
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls.
Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps að lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 6. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika eða nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna.
Í málinu liggur fyrir afsal til móður álitsbeiðanda, dags. 16. febrúar 1996, þar sem afsalað er allri efri hæð hússins nr. 6 við Y, ásamt hlutdeild í tilheyrandi eignarlóð og öllu öðru sem eignarhlutanum fylgir og fylgja ber, þ.m.t. herbergi í kjallara hússins. Sambærilegt orðalag er einnig að finna í kaupsamningi milli m.a. álitsbeiðanda og núverandi eiganda efri hæðar, dags. 24. september 2001.
Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á eignarrétti að stigagangi hússins sem lokað var með skilrúmi og hurð árið 1987. Byggist krafan á samþykki stjórnar D frá september 1987 sem var eigandi neðri hæðar hússins, að hann teldist eigandi stigagangsins gegn því að D fengi einkarétt á geymslu undir sama stiga. Hefur álitsbeiðandi m.a. lagt fram ódagsetta yfirlýsingu félagsins þessu til stuðnings en þar segir: „Stjórn [D] var samhljóða samþykk að [?] hinn eigandi hússins mætti loka af stiga uppgangi að efri hæð hússins, vegna kulda frá anddyri“.
Óumdeilt er í málinu að samþykkt stjórnar D hefur ekki verið þinglýst og ekki var gerður skriflegur þinglýstur samningur um þá eignatilfærslu sem fullyrðingar álitsbeiðanda byggjast á. Í þinglýstum eignarheimildum kemur því hvergi fram að umræddur stigagangur sé séreign annarar hæðar. Í ljósi ótvíræðs orðalags 6. gr. laga nr. 26/1994 er það því álit kærunefndar að umræddur stigagangur sé í sameign.
Samkvæmt 18. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús á sérhver eigandi kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og sé þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Getur hver eigandi sem telur hlutfallstölur rangar eða eignarhlutföll hússins óeðlileg eða ósanngjörn, krafist breytinga eða leiðréttinga þar á. Í 4. mgr. ákvæðisins er síðan mælt fyrir um sérstaka málsmeðferð í þeim tilvikum ef aðrir eigendur eru ekki samþykkir breytingum á eignarhlutföllum hússins. Gerir ákvæðið ráð fyrir að eigandi geti í slíkum tilvikum fengið dómkvadda matsmenn til að endurreikna eða endurákvarða hlutfallstölur í húsinu. Náist ekki samkomulag að fengnu mati skv. 4. mgr. getur eigandi höfðað mál til ógildingar á gildandi eignarhlutföllum og viðurkenningar á þeim nýju sbr. 5. mgr. 18. gr. laganna.
Í ljósi ákvæða 18. gr. laga nr. 26/1994 er það mat kærunefndar að útreikningur og staðfesting hlutfallstalna almennt falli utan verksviðs kærunefndar fjöleignarhúsamála skv. 80. gr. laga nr. 26/1994. Er öðrum kröfulið álitsbeiðanda því vísað frá kærunefnd.
Með hliðsjón af niðurstöðu varðandi fyrst kröfulið er ljóst að gagnaðilar verði ekki skyldaðir til að undirrita eignaskiptayfirlýsingu eins og hann liggur nú fyrir.
Kærunefnd vill einnig benda á að samkvæmt meginreglu A-liðar 1. mgr. 45. gr. laga nr. 26/1994 skal kostnaður við gerð eignaskiptayfirlýsingar skiptast samkvæmt eignarhlutföllum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að stigagangur frá fyrstu hæð upp á aðra hæð sé í sameign.
Reykjavík, 26. mars 2003
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson