Mál nr. 40/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 40/1995

Eignarhald: Ketilrými.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 5. júlí 1995, beindi Húsfélagið X nr. 84, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við húsfélögin X nr. 78, 80, 86 og X nr. 82. Þessir aðilar verða hér eftir nefndir gagnaðilar.

Málið var tekið fyrir á fundi kærunefndar 10. júlí og var þá samþykkt, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994, að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum.

Á fundi kærunefndar 16. ágúst sl. voru greinargerðir gagnaðila, önnur dags. 4. ágúst og hin ódagsett, lagðar fram og fjallað um málið. Kærunefnd fjallaði um málið á fundum 23. ágúst, 6. september og 13. september, en þá var málið tekið til úrlausnar eftir að nefndin hafði farið á vettvang og skoðað aðstæður.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhús, byggt á árunum 1955-1957. Húsið er þriggja hæða vinkilbygging, annars vegar eru stigahús nr. 78-80 og hins vegar eru stigahús nr. 84-86. Á horninu, milli stigahúsa nr. 80 og 84, er lægri bygging, ein hæð og kjallari, nr. 82. Er þar rekin atvinnustarfsemi. Samkvæmt teikningum, samþykktum í byggingarnefnd á árinu 1955, er allur kjallari húss nr. 82 ætlaður sem ketilhús. Eftir því sem fram kom við vettvangsgöngu kærunefndar er gamall olíuketill að hálfu leyti í hluta kjallara stigahúss nr. 82 og að hálfu leyti í kjallara stigahúss nr. 84. Hefur verið byggður veggur í hjóla- og vagnageymslu stigahúss nr. 84 og einnig í ketilhúsi á nr. 82 til að stúka olíuketilinn af. Ketill þessi þjónaði öllum stigahúsunum á sínum tíma. Ágreiningur er nú milli aðila um hver eigi ketilinn og rými það sem hann stendur í.

Í álitsbeiðni segir, að af ókunnum ástæðum standi olíuketill þessi að hálfu leyti í rými sem á teikningum sé nefnt hjóla- og vagnageymsla fyrir X nr. 84 og að hálfu leyti í rými sem nefnt sé ketilhús á sömu teikningu. Í X nr. 82 sé rekin (atvinnustarfsemi) og hafi eigandi hennar ítrekað kvartað undan óþrifnaði frá katlinum og krafist þess af húsfélögunum að hann yrði fjarlægður. Á sameiginlegum húsfundi hafi ekki náðst samkomulag um það hverjir ættu að bera af því kostnað. Eigandi atvinnustarfseminnar hafi viljað eignast rýmið, þar á meðal hjóla- og barnavagnageymsluna, gegn því að hann fjarlægði ketilinn á eigin kostnað. Stjórnir hinna húsfélaganna, annarra en nr. 84, hafi samþykkt þetta fyrir sitt leyti, enda sé af þeirra hálfu litið á rýmið sem sameign allra húsfélaganna. Þá sé þess að geta að í rýminu sé hitaveitugrind og inntak fyrir kalt vatn fyrir X nr. 84, sem íbúar stigahússins verði að hafa greiðan aðgang að. Einnig sé þörf á þessu rými undir hjól og vagna.

Fram kemur í beiðninni að þrátt fyrir ítarlega leit í skjalasafni S og hjá byggingarfulltrúa hafi ekki fundist skýring á því af hverju horfið hafi verið frá samþykktum teikningum og ketillinn staðsettur með þeim hætti sem nú er. Þá finnist engar umsóknir eða samþykktir sem lúti að þessu.

Í greinargerð gagnaðila (sem rekur atvinnustarfsemi á nr. 82) kemur fram að á undanförnum árum hafi hann kvartað yfir katlinum. Gagnaðili hafi orðið fyrir vatnstjóni vegna þessa umbúnaðar, auk sem katlinum fylgi óþrifnaður og ólykt. Þar sem enginn hafi fengist til að aðhafast neitt í málinu hafi gagnaðili boðist til að greiða fyrir flutning á katlinum, gegn því að fá ketilrýmið til afnota. Af hálfu gagnaðila er á það bent að hann sé þinglýstur eigandi að geymslu án þess að hafa fengið af henni afnot.

Í greinargerð gagnaðila, húsfélaganna að X nr. 78, 80 og 86, er á því byggt að þar sem ketillinn hafi þjónað allri byggingunni við X nr. 78-86 sé ljóst að hann hafi verið og sé sameign. Það sama hljóti að gilda um rýmið sem ketillinn sé í. Þegar sú ákvörðun hafi verið tekin að setja ketilinn upp verði að álykta að það hafi verið gert með samþykki allra þeirra sem ráðstöfunarrétt hafi átt yfir þeim eignum í húsinu sem ketillinn þjónaði. Verði því að líta svo á að ketilrýmið sé eign alls hússins. Réttur til rýmisins hafi ekki breyst þótt hætt hafi verið að nota ketilinn. Það hafi orðið niðurstaða þessara aðila að taka tilboði um að ketilinn yrði fjarlægður gegn því að þeir afsöluðu sér rétti til rýmisins sem hann stendur í.

III. Forsendur.

Við vettvangsskoðun kærunefndar kom í ljós að nýting hluta kjallara stigahúsanna nr. 82, 84 og 86 er með öðrum hætti en samþykktar teikningar gera ráð fyrir. Þannig hefur umræddur olíuketill verið stúkaður af með veggjum, annars vegar í hjóla- og vagnageymslu stigahúss nr. 84, og hins vegar í kjallara hússins nr. 82. Þá hefur verið gerð einstaklingsíbúð úr hjóla- og vagnageymslu stigahúss nr. 86.

Í málinu er ágreiningslaust að ketillinn hafi fyrr á árum þjónað húsinu að X nr. 78-86 og sé því sameign þeirra. Ketill þessi hefur nú engan tilgang og olíulykt, sem af honum leggur, mun hafa valdið óþægindum.

Þar sem ketillinn er sameign alls hússins, skv. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994, ber að taka ákvörðun um ráðstöfun hans á fundi húsfélagsins X nr. 78-86. Eðlilegt væri að afla upplýsinga um kostnað við flutninginn og leggja till 6"gu fyrir fundinn til samþykktar eða synjunar einfalds meirihluta, miðað við eignarhluta.

Svo sem fram hefur komið hér að framan er ekki upplýst í málinu, hvað olli því að ketillinn er að hálfu í upphaflegu ketilhúsi og að hálfu í hjóla- og vagnageymslu stigahúss nr. 84 né hvenær þetta átti sér stað. Ekkert verður um þetta ráðið af þeim einstöku eignarheimildum sem lagðar hafa verið fram og eignaskiptasamningur mun ekki hafa verið gerður. Þá er engin gögn að finna í málinu sem benda til þess að íbúar stigahússins nr. 84 hafi afsalað sér geymslu fyrir barnavagna og hjól til hússins í heild.

Samkvæmt 2. tl. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 er um sameign sumra að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þeirri eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými. Þannig er húsrými inni í einstökum stigahúsum, þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum, í sameign eigenda þar og öðrum eigendum þess óviðkomandi, sbr. 2. mgr. 7. gr. Ljóst er að þetta á við um hið umdeilda húsrými, sem er innan stigahússins nr. 84.

Undir rekstri málsins hefur því verið haldið fram að eignatilfærslur hafi átt sér stað á milli einstakra stigahúsa. Það er ekki á færi kærunefndar að byggja og/eða leggja mat á slíkan framburð. Kjósi aðilar hins vegar að fá skorið úr ágreiningi um eignarrétt að hinu umdeilda rými, verða þeir að leita til dómstóla, þar sem aðila- og vitnaleiðslur fara fram með hefðbundnum hætti.

Kærunefnd telur hins vegar, miðað við óbreyttar forsendur, sbr. einnig ofangreinda 7. gr. laga nr. 26/1994, að líkur séu á því að núverandi ketilrými innan upphaflegrar hjóla- og vagnageymslu stigahússins nr. 84 sé sameign þess stigahúss eingöngu.

IV. Niðurstaða.

1. Það er álit kærunefndar að líkur séu á því að núverandi ketilrými innan upphaflegrar hjóla- og vagnageymslu X nr. 84 sé sameign þess stigahúss eingöngu.

Reykjavík, 21. september 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson