Mál nr. 55/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 55/1995
Hugtakið hús. Skipting kostnaðar: Viðgerð á svalagólfi.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 30. ágúst 1995, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu Öldugötu 29, Reykjavík.
Erindið, sem móttekið var 8. september sl., var lagt fram á fundi nefndarinnar 13. s.m. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 1. nóvember sl., var lögð fram á fundi kærunefndar sama dag og var fjallað um málið. Nefndin fjallaði aftur um málið á fundi 15. nóvember sl. og var málið þá tekið til úrlausnar, eftir að nefndin hafði skoðað aðstæður á vettvangi.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið Öldugata 29, Reykjavík, er þrjár hæðir og ris, byggt 1928. Álitsbeiðandi er eigandi 3. hæðar og risíbúðar.
Árin 1983-1984 var byggð u.þ.b. 55 m2 viðbygging við húsið. Viðbyggingin nýtist til stækkunar á fyrstu hæð, auk þess sem þak hennar nýtist sem svalir fyrir íbúð á 2. hæð. Komið hefur fram leki frá svalagólfinu sem gert hefur verið við.
Samkvæmt því sem segir í álitsbeiðni er þak viðbyggingarinnar slétt. Niðurföll hafi verið sett í gólf svalanna og frá þeim rör, er leitt hafi vatn út af svölunum. Gólfið sé steypt og vélpússað en óvarið að öðru leyti. Álitsbeiðandi telur þennan frágang ekki í samræmi við teikningar af viðbyggingunni. Þar komi fram að klæða hafi átt gólfið með dúk og hellum og leiða vatn út af svölunum frá yfirborðinu en ekki í rör í plötunni. Leki sá sem nú sé kominn fram virðist í tengslum við niðurfallsrör og greini eigendur á um skiptingu kostnaðar.
Álitsbeiðandi telur svalagólf á ábyrgð eigenda 1. og 2. hæðar og þar af leiðandi sé kostnaður við umrædda viðgerð honum óviðkomandi. Bendir hann á að húsið hafi á síðustu átta árum tvívegis verið málað, án þess að svalagólf hafi verið málað eða yfirborð þess meðhöndlað á annan hátt. Því virðist sem eigendur hússins hafi þá verið sammála um að viðhald svala væri ekki sameiginlegt. Vísar álitsbeiðandi til 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 máli sínu til stuðnings.
Bendir álitsbeiðandi á að viðbyggingin hafi verið byggð af þáverandi eiganda 1. og 2. hæðar, á hans kostnað, undir hans stjórn, eingöngu til afnota fyrir hans eignarhluta og sem viðbætur við þá. Frá upphafi hafi verið farið með viðbygginguna sem sérstaka fasteign hjá Húsatryggingum Reykjavíkur.
Ekki hafi verið gengið frá viðbyggingunni á viðunandi hátt né samkvæmt teikningum og sé vafasamt að álitsbeiðandi eigi að taka þátt í því nú. Tæpast verði talið sanngjarnt eða eðlilegt að álitsbeiðandi beri hluta þessa viðgerðarkostnaðar með tilliti til legu og afnotamöguleika af svölum, sbr. 2. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994.
Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:
1. Að hann verði ekki talinn ábyrgur fyrir leka eða viðgerðum á þaki/svölum á umræddri viðbyggingu.
2. Verði svalagólfið talið sameign alls hússins, er þess krafist til vara að lokið verði við bygginguna á fullnægjandi hátt af fyrrverandi eða núverandi eigendum 1. og 2. hæðar, áður en viðgerðarkostnaður falli á álitsbeiðanda.
Gagnaðilar mótmæla bæði aðal- og varakröfu álitsbeiðanda og telja umrædda viðgerð sameiginlegt mál allra eigenda hússins. Því beri að skipta viðgerðarkostnaðinum á eigendur eftir hlutfallstölum eigna. Óumdeilt sé að viðbyggingin hafi verið samþykkt án nokkurra skilyrða af öllum þáverandi eigendum hússins og nauðsynlegra byggingarleyfa hafi verið aflað. Vegna þessa hafi verið breytt eignaskiptum í húsinu og eignaskiptayfirlýsingu þinglýst. Þar komi ekki heldur fram fyrirvarar eða varnaglar um það hvernig með viðhald á viðbyggingunni skuli fara. Viðbyggingin hafi því orðið órjúfanlegur hluti af eldra húsi og lúti sömu reglum um viðhald og skiptingu kostnaðar og það. Því sé um eitt hús að ræða í skilningi laga nr. 26/1994. Allt ytra byrði hússins sé því sameign allra eigendanna og beri þeir kostnað vegna utanhússviðhalds og viðgerða eftir gildandi hlutfallstölum, sbr. 6. gr. og 1. og 4. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Þá er einnig bent á að ef svalagólf sé jafnframt þak hafi verið mjög rík tilhneiging til að fara með allan kostnað vegna svala sem sameiginlegan kostnað.
Gagnaðilar benda á þá grundvallarreglu, sem felist í ákvæðum fjöleignarhúsalaga, að sameign sé meginregla og að jafnan séu löglíkur fyrir því að umdeildir hlutar fjöleignarhúss séu í sameign. Á sama hátt séu jafnan líkur á því að um sameign allra sé að ræða ef álitamál verði um það hvort hún sé sameign allra eða sumra. Þetta komi glöggt fram í athugasemdum við 6. gr. laga nr. 26/1994.
Ákvæði 9. gr. laga nr. 26/1994 um þýðingu þess hver hafi kostað framkvæmd leiði ekki til þess að umrætt svalagólf verði talið séreign eða sameign sumra, enda sé aðeins um leiðbeiningarreglu að ræða. Sömuleiðis sé því vísað á bug að hér sé um sameign sumra að ræða, sbr. 7. gr. laganna, þar sem um undantekningarreglu sé að ræða, sem beri að túlka þröngt.
Gagnaðilar mótmæla því að viðbyggingunni hafi ekki verið lokið og að umræddrar viðgerðar sé þörf vegna þess að frágangur á svalagólfi hafi verið óforsvaranlegur. Benda þau á að 11-12 ár séu liðin frá því að lokið var við bygginguna og því sé ekki óeðlilegt að viðgerða og viðhalds sé nú þörf. Telja þau að hér sé um eðlilegt viðhald að tefla, en ekki frágang á byggingunni.
III. Forsendur.
Kærunefnd hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður. Kærunefnd hefur í fyrri álitsgerðum ítrekað fjallað um það álitaefni hvenær sambygging teljist eitt hús og hvenær ekki. Í máli þessu þykir ekki ástæða til að endurtaka rök fyrir því, en bent á almennar forsendur kærunefndar um þetta atriði, sbr. t.d. álitsgerð nr. 14/1995.
Viðbygging sú sem hér um ræðir er úr steinsteypu, svo sem eldri hluti hússins að Öldugötu 29, og fellur að húsinu í heild. Viðbygging þessi verður að teljast óaðskiljanlegur hluti hússins, bæði útlitslega og byggingarlega.
Óumdeilt er að fyrri eigendur hússins veittu skilyrðislaust samþykki sitt fyrir viðbyggingunni á sínum tíma. Í kjölfar þess var gerður nýr eignaskiptasamningur fyrir eignina, dags. 7. febrúar 1984. Við þetta lækkaði hlutfallstala íbúðar á 3. hæð og í risi og þar með hlutdeild þeirra í kostnaði við sameiginlegt viðhald hússins.
Kærunefnd telur vafalaust að húsið Öldugata 29 og viðbygging við það sé eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994 og allt ytra byrði þess og viðbyggingarinnar sé sameign allra eigenda hússins. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.
Fallist er á það með álitsbeiðanda að sá sem fær leyfi fyrir viðbyggingu, eins og hér um ræðir, beri ábyrgð á að frágangur hennar sé fullnægjandi. Sé vikið frá samþykktum teikningum ber viðkomandi ábyrgð á því fráviki. Óumdeilt er að frágangur svalagólfs var ekki með þeim hætti sem fram kemur á samþykktum teikningum fyrir viðbygginguna. Samkvæmt þeim var gert ráð fyrir að svalagólfið væri einangrað, lagt dúk og hellum. Frárennslisraufar væru við útkanta og vatn leitt í niðurfallsrör út úr steyptu handriði svalanna og niður með húshliðinni. Ekki kemur fram á teikningu hversu þétt niðurfallsrörin hafi átt að vera. Þá skortir á teikningu nánari útfærslu, svo sem frágang á samskeytum og halla á rennslisraufum við útkant. Að mati kærunefndar er frágangur sá sem hér hefur verið lýst ekki með öllu áhættulaus með tilliti til lekahættu.
Í stað frágangs samkvæmt ofangreindri teikningu voru sett nokkur niðurföll í gólf svalanna og vatn leitt með rörum undir yfirborðinu í frárennslisrör niður með húshliðinni. Verður að telja að frágangur þessi hafi ekki verið lakari en frágangur samkvæmt teikningum með tilliti til lekahættu. Umrædd viðbygging er nú tólf ára gömul en ekki bar á leka frá svalagólfi fyrr en á þessu ári. Byggingunni telst hafa verið lokið á fullnægjandi hátt á sínum tíma og varakröfu álitsbeiðanda er því hafnað.
Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd telur að í þessari reglu felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Hið sama gildir um svalagólf sem jafnframt er þak.
Það er því álit kærunefndar að kostnaður vegna viðgerðar á svalagólfi hússins sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda þess.
IV. Niðurstaða.
1. Það er álit kærunefndar að fjölbýlishúsið Öldugata 29, Reykjavík, þ.m.t. viðbygging, sé eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994.
2. Kærunefnd telur að kostnaður við viðgerð á svalagólfi eigi að skiptast milli eigenda alls hússins í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta þeirra, enda var upphaflegur frágangur svalagólfs viðbyggingar fullnægjandi.
Reykjavík, 24. nóvember 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson