Mál nr. 56/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 56/1996
Eignarhald, aðgangsréttur: Kyndiklefi,rafmagnstöfluherbergi.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 28. júní 1996, beindi A hdl., fyrir hönd B til heimilis að X nr. 12, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við C, til heimilis að Y nr. 4, hér eftir nefndur gagnaðili. Ágreiningur aðilanna varðar eignarhlutdeild og aðgangsrétt vegna rafmagnstöfluherbergis og kyndiklefa í kjallara að Y nr. 4.
Erindið var móttekið 1. júlí sl. og lagt fram á fundi 3. sama mánaðar. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 15. ágúst sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 21. s.m. og var þá einnig ákveðið að afla frekari gagna. Þann 4. september var gengið á vettvang og á fundi 12. september var málið síðan tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjöleignarhúsið Y nr. 4 var byggt á árunum 1959-61. Húsið er hluti af sambyggingunni Y nr. 2-4-6. Álitsbeiðandi á verslunarrými í Y nr. 4, þar sem hann rekur ísbúð, og annað verslunarrými í Y nr. 2. Í Y nr. 4 er einnig íbúð gagnaðila.
Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:
Að viðurkenndur verði réttur hans til að hagnýta kyndiklefa og rafmagnstöfluherbergi með sama hætti og gagnaðili. Þá verði viðurkennt að hann eigi rétt til að fá lykil að kjallarahurð til að geta nýtt sér rétt sinn með eðlilegum hætti.
Eignarhlutar álitsbeiðanda í sambyggingunni Y nr. 2-4-6 eru eins og áður sagði tveir. Vegna breytinga á ísbúð sinni kveðst álitsbeiðandi oft hafa þurft að fá aðgang að rafmagnstöfluherbergi í kjallara íbúðar gagnaðila. Gagnaðili hafi hins vegar neitað honum um frjálsan aðgang að kjallarahurð sem fara þurfi um til að komast í rafmagnstöfluherbergið og kyndiklefa hússins. Þá hafi komið fyrir að gagnaðili hafi ekki verið heima til að opna þegar nauðsynlegt hafi verið fyrir álitsbeiðanda að komast þarna inn.
Álitsbeiðandi telur að rafmagnstöfluherbergið sé í sameign, skv. 8. gr. laga nr. 26/1994 og eðli máls, þótt þess sé ekki sérstaklega getið í kaupsamningi til hans. Þá eigi hann ótvírætt eignarhlutdeild í kyndiklefa, sem hann telur vera í sameign hússins, sbr. afsal frá 3. janúar 1959, þar sem gagnaðili seldi þann eignarhluta hússins sem álitsbeiðandi keypti 8. janúar sl., þ.e. ísbúðina. Í því afsali sé sérstaklega tekið fram, að honum fylgi hlutdeild í sameiginlegum kyndiklefa og aðgangur að honum.
Af hálfu gagnaðila er því hins vegar haldið fram að álitsbeiðandi eigi ekki hlutdeild í herbergi því sem rafmagnstaflan sé í, enda sé þess ekki getið í afsali, dags. 6. desember 1988, né heldur í kaupsamningi, dags. 8. janúar 1996, til álitsbeiðanda. Þá telur gagnaðili að álitsbeiðandi eigi af sömu ástæðu ekki heldur hlutdeild í kyndiklefa.
Þar sem álitsbeiðandi eigi ekki rétt til þessara hluta hússins geti hann ekki leitt af honum neinn rétt til að hafa óheftan aðgang að kjallarahurðinni. Krafa hans um frjálsan og óheftan aðgang um útidyr kjallarans skorti því eignarréttarlegan lagagrundvöll.
Gagnaðili telur að jafnvel þótt álitsbeiðandi ætti rétt til aðgangs að kyndiklefanum og/eða geymslunni með rafmagnstöflunni þá væri slíkur réttur ekki án takmarkana. Frjáls og óhindraður aðgangur væri mun víðtækari en nauðsynlegt væri og skerti eignarrétt gagnaðila. Sú kvöð að láta lykla í hendur álitsbeiðanda fæli þannig í sér mun meiri takmarkanir en unnt sé að leggja á séreign gagnaðila. Aðgangur að kyndiklefa sé um útihurð að kjallaranum og þar um forstofu í séreign gagnaðila. Aðgangur að rafmagnstöfluherbergi sé um forstofuna og íbúð gagnaðila í kjallaranum. Frá forstofunni liggi stigi að íbúð gagnaðila á 1. hæð hússins.
Gagnaðili heldur því fram að álitsbeiðanda hafi aldrei verið meinaður aðgangur að kyndiklefa eða rafmagnstöfluherbergi. Þá sé nægilega tryggt að álitsbeiðandi geti fengið slíkan aðgang þrátt fyrir að gagnaðili sé ekki heima, þar sem hann geti leitað til uppkominna barna gagnaðila, fimm að tölu, en þar af sé eitt búsett í húsinu.
Samkvæmt framangreindu telur gagnaðili því að álitsbeiðandi eigi engan rétt á lyklavöldum og frjálsum og óhindruðum aðgangi um kjallarahurðina og séreign sína, enda séu hagsmunir gagnaðila af því að hagnýta séreign sína í friði mun meiri en hagsmunir álitsbeiðanda af frjálsum og óhindruðum aðgangi.
III. Forsendur
Kærunefnd hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Í kjallara hússins eru geymslur og þvottahús sem að hluta er innréttað sem gufubað, auk ganga, í séreign gagnaðila. Innangengt er einnig frá gangi í kjallararýminu í íbúð í kjallara sem er í eigu gagnaðila.
Rafmagnstöfluherbergi, sem er inni á ganginum, hefur verið minnkað frá því sem ráð var gert fyrir í teikningum.
Með afsali, dags. 3. janúar 1959, seldi gagnaðili D hluta af verslunarhæð hússins nr. 4 við Y, þ.e. nánar tilgreint "ca 65 fermetra verslunarpláss í suðvesturenda hússins, ásamt tilheyrandi leigulóðarréttindum í hlutfalli við stærð húsnæðisins af öllu húsinu, ennfremur fylgir hlutdeild í sameiginlegum kyndiklefa í kjallara og aðgangur að honum." eins og segir í afsalinu.
Með afsali, dags. 26. mars 1960, seldi gagnaðili E "ca. 29. fermetra á fyrstu hæð verslunarhússins nr. 2 við Y." Í afsali segir ennfremur að kaupandi hafi "aðgang að rafmagnstöflu í kjallara og kyndikerfi hússins en á að öðru leyti ekki hlutdeild í kjallara."
Með afsali, dags. 6. desember 1988, keypti álitsbeiðandi af F og G "verslunarpláss, ca 29 fm. merkt 0103, á 1. hæð hússins nr. 2 við Y ... þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign og leigulóð". Þá keypti álitsbeiðandi þann 8. janúar 1996 "Verslunarpláss í s-v enda verslunarhæðar í Y nr. 4" af H ásamt "hlutdeild í sameign og lóðarréttindum", eins og segir í kaupsamningi.
Samkvæmt beinu orðalagi ofangreindra eignarheimilda telur kærunefnd að minni eignarhlutanum í eigu álitsbeiðanda, þ.e. ca 29 m2 verslunarhúsnæði í húsinu nr. 2, fylgi ekki hlutdeild í herbergjunum. Álitsbeiðandi hefur hins vegar sem eigandi þessa eignarhluta aðgang að mælum og töflum sem honum tilheyra í þessum herbergjum.
Hvað varðar rétt álitsbeiðanda sem eiganda ca 65 m2 verslunarhúsnæðis í húsinu nr. 4, þá benda heimildir til þess að álitsbeiðandi eigi hlutdeild í sameiginlegum kyndiklefa. Á hinn bóginn verði ekki talið, skv. fyrirliggjandi eignarheimildum, að þessum sama eignarhluta fylgi hlutdeild í rafmagnstöfluherberginu. Álitsbeiðandi hefur aftur á móti rétt til aðgangs að því sem honum tilheyrir í herberginu.
Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi eignarhlutdeild með aðgangsrétti að umræddum kyndiklefa, en einungis aðgangsrétt að umræddu rafmagnstöfluherbergi.
Með hliðsjón af núverandi fyrirkomulagi í kjallara telur kærunefnd að túlka beri aðgangsrétt álitsbeiðanda að hinum umdeildu herbergjum á þann veg að hann sé ekki víðtækari en nauðsynlegt er til að álitsbeiðandi geti komist að mælum sínum og töflum eftir þörfum. Kvaðir af þessu tagi á séreign verða einnig almennt að sæta þröngri túlkun. Það að álitsbeiðandi hafi lykil að kjallarahurðinni, og þar með ótakmarkaðan aðgang að séreign gagnaðila, er slík takmörkun á hagnýtingar- og ráðstöfunarrétti gagnaðila yfir séreign sinni að honum verður ekki gert að sæta því. Gagnaðili heldur því fram að hann hafi komið málum þannig fyrir að álitsbeiðandi geti hvenær sem er og með stuttum fyrirvara nálgast lykla og fengið aðgang að herbergjunum. Telur kærunefnd að gagnaðila beri að sjá til þess með öruggum hætti, eftir atvikum í samráði við álitsbeiðanda, að rétti álitsbeiðanda til aðgangs sé fullnægt þegar þess gerist þörf.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi eignarhlutdeild og aðgangsrétt að kyndiklefa og aðgangsrétt að rafmagnstöfluherbergi. Í rétti álitsbeiðandi felst réttur til að komast að mælum sínum og töflum eftir þörfum og í samráði við gagnaðila en ekki réttur til að fá lykil að kjallarahurð.
Reykjavík, 25. september 1996.
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Guðmundur G. Þórarinsson