Mál nr. 92/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 92/1996
Skipting kostnaðar: Eigendaskipti.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 8. október 1996, beindu A og B, til heimilis að X nr. 1 a, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið X nr. 1a-f, og C, til heimilis að Z nr. 1, hér eftir nefnd gagnaðilar, vegna ágreinings um skiptingu kostnaðar við eigendaskipti íbúðar í húsinu.
Erindið var móttekið 21. nóvember og lagt fram á fundi nefndarinnar 4. desember sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínumog kröfum, í samræmi við 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerðir gagnaðila, dags. 10. og 14. desember, voru lagðar fram á fundi kærunefndar 18. sama mánaðar. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 18. janúar 1997 og tók það til úrlausnar. Jafnframt bárust viðbótargögn frá báðum gagnaðilum.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Í ársbyrjun 1995 keyptu álitsbeiðendur íbúð af gagnaðila, C, í húsinu X nr. 1 a.
Á árinu 1994 voru umfangsmiklar utanhússframkvæmdir við X nr. 1 a-f. Greiddi hver íbúðareigandi hlutfallslega sinn hluta af kostnaði vegna þeirra en ekkert var greitt úr hússjóði vegna þeirra. Vegna framkvæmdanna kom til endurgreiðslu virðisaukaskatts og var hann greiddur inn á reikning húsfélagsins. Á þeim tíma er kaupin gerðust var gagnaðili, C, gjaldkeri húsfélagsins.
Húsfundur ákvað að endurgreiða íbúðareigendum virðisaukaskattinn í samræmi við eignarhlutföll og í framhaldi af þeirri ákvörðun greiddi nýkjörinn gjaldkeri gagnaðila, C, kr. 20.000.
Á næsta húsfundi mun hafa komið í ljós að hússjóður gæti ekki staðið undir endurgreiðslum á virðisaukaskatti til allra íbúanna. Samþykkt var að endurgreiða einungis hluta af skattinum, þ.e. halda eftir kr. 10.000. fyrir hverja íbúð.
Húsfélagið gerir kröfu til álitsbeiðenda um að greiða kr. 10.000 í hússjóð þar sem gagnaðili, C, neitaði að greiða tilbaka sinn hluta virðisaukaskattsins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum beri ekki að greiða kr. 10.000 í hússjóð.
Álitsbeiðendur halda því fram að gagnaðili, C, hafi fullyrt við kaup á íbúðinni að viðkomandi íbúð væri í skilum við hússjóð. Þeir hafi því ekki tekið afstöðu á húsfundi um endurgreiðslu virðisaukaskattsins, enda talið það mál sér óviðkomandi, þar sem um væri að ræða framkvæmdir sem áttu sér stað fyrir þeirra tíð.
Í greinargerð gagnaðila, húsfélagsins X nr. 1 a-f, kemur fram að á aðalfundi húsfélagsins þann 7. maí hafi reikningar húsfélagsins verið lagðir fram. Þáverandi gjaldkeri, C, hafi sagt stöðu hússjóðs það góða að hægt væri að greiða allan virðisaukaskattinn út þegar í stað til þeirra sem væru að flytja en dreifa greiðslu til annarra. Nýr gjaldkeri hafi síðan bent á að við athugun á stöðu ávísanareiknings hafi komið í ljós verri staða hússjóðs en áætlað hafi verið þar sem var ógreiddur hitaveitureikningur með gjalddaga 5. apríl 1995, að fjárhæð kr. 41.956.
C hafi verið í skuld við hússjóð fyrir tímabilið maí 1994 til sama tíma 1995, að fjárhæð kr. 75.177, en gert hana upp þann 5. maí 1995. Þessi breytta staða á ávísanareikningi hafi valdið því að ekki hafi verið unnt að greiða út allan virðisaukaskattinn, eins og til hafi staðið. Gagnaðili bendir á að endurgreiðsla virðisaukaskatts inn á reikning húsfélagsins hafi í raun ekkert komið sjóðnum við og hafi gagnaðili, C, gert þetta við lítinn fögnuð eigenda.
Af hálfu gagnaðila, C, er því haldið fram að bankalán hafi verið tekið fyrir hluta framkvæmdanna 1994. Það hafi verið til 36 mánaða og hafi verið sótt um með samþykkt allra eigenda. Endurgreiðsla á virðisaukaskatti vegna viðgerðarvinnu hafi verið endurgreidd til gjaldkera í lok árs 1994, að fjárhæð kr. 181.000.
Á aðalfundi í apríl 1995 hafi ársreikningar og uppgjör verið lagt fram en það hafi verið unnið af endurskoðanda húsfélagsins og samþykkt. Samkvæmt stöðu á reikningi hússjóðs þann 6. júní 1995, og þeim tekjum sem síðar hafi komið, hafi staða hans ekki verið slæm í lok árs 1995.
III. Forsendur.
Samkvæmt 47. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hvílir skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði á þeim sem er þinglýstur eigandi hennar á hverjum tíma. Sá er ábyrgur gagnvart húsfélagi fyrir hlutdeild í sameiginlegum kostnaði sem er þinglýstur eigandi hennar á hverjum tíma og er húsfélagi rétt að beina kröfum sínum að honum nema eigendaskipti hafi verið tilkynnt því og óyggjandi sé að nýr eigandi hafi tekið við réttindum og skyldum. Í 48. gr. sömu laga er síðan kveðið á um lögveðsrétt húsfélags í eignarhluta eiganda til tryggingargreiðslu á hlutdeild í sameiginlegum kostnaði.
Talið hefur verið að við eigendaskipti yfirtaki kaupandi hlutdeild eignar í hússjóði, enda sé ekki um annað samið. Í því felst að seljandi getur ekki krafist endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna sameiginlegra framkvæmda, sem kemur til greiðslu eftir að eigendaskipti hafa átt sér stað, nema um það hafi verið samið sérstaklega. Þannig verður að telja, sé ekki um annað samið, að endurgreiðslan eigi að ganga inn í hússjóð og koma kaupanda til góða.
Eins og mál þetta liggur fyrir kærunefnd verður að líta svo á að aðilar séu sammála um að endurgreiðsla virðisaukaskatts kr. 181.000 frá Skattstjóra Reykjaness í árslok 1994 hafi verið hússjóði óviðkomandi, þrátt fyrir að gjaldkeri hafi kosið að nota reikning hússjóðs til að endurgreiða hann íbúðareigendum. Miðað við samþykktir húsfélagsins þann 7. maí 1995 var því eðlilegast að endurgreiða húseigendum þessa fjárhæð. Full endurgreiðsla var innt af hendi til tveggja aðila, þ.á m. gagnaðilans C. Álitsbeiðendur voru mættir á fundi þegar þetta var til umræðu og er svo að skilja á málatilbúnaði þeirra að ekki sé gert tilkall til endurgreiðslu vsk., heldur byggist krafa þeirra á því að eignarhluti þeirra hafi átt að vera skuldlaus við hússjóð við kaup þeirra á honum. Þau verði því ekki krafin um greiðslu skuldar úr tíð fyrri eiganda.
Endurgreiðsla skattstjóra á virðisaukaskatti var að hluta til notuð til að greiða skuldir hússjóðsins í stað þess að hækka húsgjöld, en staða hússjóðs er af hálfu húsfélagsins talin hafa verið verri en fyrrverandi gjaldkeri hafði gefið upp. Aðilar eru ekki sammála um það hvort að fullgildur reikningur hafi legið fyrir á aðalfundinum eða hvort einungis hafi legið fyrir bankayfirlit af einhverju tagi. Það er ekki hlutverk kærunefndar að gera upp hússjóð eða segja til um stöðu hússjóðs á þeim tíma sem hér um ræðir. Ljóst er hins vegar að álitsbeiðendur keyptu íbúð sína miðað við að íbúðin væri skuldlaus við hússjóð.
Eðlilegast væri að stjórn húsfélagsins greiddi eigendum hluta þeirra í endurgreiðslunni svo sem samþykktir stóðu til. Hússjóðurinn væri gerður upp og hússjóðsgjöld innheimt í samræmi við raunverulegan kostnað hússjóðs.
Ljóst er að álitsbeiðendum ber að greiða gagnaðila, húsfélaginu X nr. 1 a-f, þann kostnað sem á séreignarhluta þeirra fellur. Í því sambandi verður að líta á kr. 10.000, sem krafan er um, sem vangreiddan kostnað fyrri eigenda. Álitsbeiðendur eiga hins vegar endurkröfu á fyrri eiganda, á grundvelli kaupsamnings síns og þeirra upplýsinga um stöðu hússjóðs sem honum lágu til grundvallar.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að hússjóður eigi kröfu á álitsbeiðendur, á grundvelli lögveðsréttar síns, til greiðslu löglega álagðra húsgjalda. Sé um að ræða kröfu sem stafar af vangreiddum kostnaði úr tíð fyrri eiganda, eiga álitsbeiðendur endurkröfurétt á gagnaðila, þ.e. seljanda íbúðarinnar.
Reykjavík, 5. febrúar 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson