Mál nr. 10/1997
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 10/1997
Skipting sameiginlegs kostnaðar: Hljóðeinangrun milli hæða.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 2. mars 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 36, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, sama stað, hér eftir nefnd gagnaðili, um skiptingu kostnaðar vegna hljóðeinangrunar í húsinu.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 5. sama mánaðar. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 20. mars, var lögð fram á fundi kærunefndar 5. apríl. Þá var fjallað um málið á fundum 7. og 17. maí, og málið tekið til úrlausnar á síðarnefnda fundinum.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 36, var byggt árið 1902 og var upphaflega einbýlishús. Á árinu 1985 var húsinu breytt í tvær íbúðir og gildir sú skipting enn. Álitsbeiðandi er eigandi aðalhæðar og kjallara (68,9% af húsinu) en gagnaðili er eigandi risíbúðar (31,1% af húsinu).
Aðilar hafa komið sér saman um að hljóðeinangra milli aðalhæðar og riss en ágreiningur aðilanna er um það hvernig skipta skuli kostnaði við þá framkvæmd, þ.e. hvort skipta skuli kostnaðinum að jöfnu eða í samræmi við hlutfallstölur.
Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:
Að kostnaði við hljóðeinangrun milli hæða skuli skipt jafnt á milli eigenda.
Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að nauðsynlegt hafi verið að hljóðeinangra þar sem verulegur hljóðburður hafi verið á milli hæða. Þegar húsinu hafi verið skipt í tvær íbúðir á árinu 1985 hafi engar ráðstafanir verið gerðar til að minnka hljóðburð. Tvær aðferðir séu mögulegar við að hljóðeinangra, annars vegar sé hægt að sprauta steinull í gólfin og hins vegar sé hægt að einangra neðan frá með grind og steinullarplötum. Síðarnefnda aðferðin hafi verið valin þar sem gagnaðili hafi talið sér hætt við heilsutjóni vegna hugsanlegs ryks sem gæti komið upp á milli gólffjalanna, ef sprautað yrði í gólfin. Sú aðferð sem valin var sé mun dýrari en um leið betri.
Álitsbeiðandi telur að umræddum kostnaði skuli skipta jafnt á milli eigendanna og vísar í ákvæði 2. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 máli sínu til stuðnings.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að mál þetta sé þannig til komið að álitsbeiðandi hafi kvartað mjög undan hávaða sem bærist niður frá risíbúð. Gagnaðili telji ljóst að tiltölulega hljóðbært sé í gömlum timburhúsum og að slíks beri að vænta þegar keypt er íbúð í slíku húsi. Síðan gagnaðili hafi keypt risíbúðina og áður en álitsbeiðandi hafi flust í húsið hafi þrjár fjölskyldur átt aðalhæð og kjallara. Þessir eigendur telji sig ekki hafa orðið fyrir neinu ónæði frá risíbúð. Hins vegar sé ekki búandi við sífellda óánægju í húsinu.
Gagnaðili telur að ákvæði 2. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 geti ekki átt við í þessu samhengi. Eðlilegt sé að undir það ákvæði falli einangrun innan á útvegg, þak eða neðstu gólfplötu. Slík einangrun sé innan á einhverju sem skilji séreign frá sameign í fjölbýlishúsi. Fráleitt sé hins vegar að þarna sé átt við einangrun, svo sem hljóðeinangrun, sem sé t.d. inni í miðjum vegg (eða milli gólfs og lofts) sem aðskilji tvær séreignir. Hún geti ekki verið séreign annars hvors eigenda samliggjandi íbúða og ekki geti hún verið séreign þeirra beggja. Hana sé því ekki hægt að flokka sem séreign og hljóti hún því að teljast sameign. Kostnaður við hana eigi því að skiptast eftir almennum reglum um skiptingu kostnaðar við sameign, þ.e. eftir hlutfallstölum. Hið sama hljóti jafnframt að gilda enda þótt einangrun sé af hagkvæmnisástæðum staðsett öðru hvoru megin veggjar eða lofts/gólfs, sé það hlutverk hennar að nýtast fleiri en einum eiganda.
III. Forsendur.
Samkvæmt 2. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er allt burðarvirki húss sameign. Telja verður að gólf milli hæða sé hluti af burðarvirkinu og því sameign allra eigenda hússins á sama hátt og t.d. neðsta plata á jarðfyllingu og þak. Niðurbrot og endurnýjun slíks gólfs væri því almennt séð sameiginlegur kostnaður, sem bæri að skipta í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta, sbr. meginreglu A-liðar 45. gr. laganna, enda getur slík framkvæmd hvorki fallið undir undantekningarákvæði B né C-liðar.
Þá kemur til skoðunar ákvæði 2. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994, þar sem segir að undir séreign fjöleignarhúss falli m.a. "Allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun." Í greinargerð með frumvarpi til laganna er ekki að finna neinar nánari skýringar á efni þessa ákvæðis.
Kærunefnd telur að skýra beri ofangreint ákvæði um innra byrði og einangrun í því sambandi með hliðsjón af því að sameign er meginreglan skv. lögum um fjöleignarhús, sbr. einkum 6. gr. laganna.
"Innra byrði" og "einangrun" í merkingu 2. tl. 5. gr. virðist augljóslega ná yfir einangrun í þeim skilningi að verið sé að einangra séreign frá ytra umhverfi, svo sem þegar um varmaeinangrun ræðir. Þá er jafnframt almenn málvenja að með "einangrun" er átt við varmaeinangrun. Hér er um að ræða einangrun sem fyrst og fremst kemur eiganda viðkomandi séreignar til góðs og snertir í flestum tilvikum hann einan. Hann tekur einn slíka ákvörðun og ber einn kostnað af henni.
Í máli þessu er hins vegar um að ræða hljóðeinangrun sem er í tengslum við frágang gólfs/lofts, sem er hluti af burðarvirki hússins og því sameiginlegur kostnaður. Frágangur, umfang og kostnaður hefur áhrif á not af einangruninni og hlýtur því eðli máls samkvæmt að byggjast á sameiginlegri ákvarðanatöku.
Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem að ofan greinir, að gólfið með eðlilegri hljóðeinangrun sé sameign eigenda. Kostnaður við úrbætur á hljóðeinangruninni sé því sameiginlegur kostnaður, sbr. 1. tl. 43. gr. laga nr. 26/1994. Honum beri að skipta í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta, sbr. meginreglu A-liðar 45. gr. laganna, enda geti slík framkvæmd hvorki fallið undir undantekningarákvæði B né C-liðar þess ákvæðis.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að kostnaði við hljóðeinangrun milli hæða skuli skipt í samræmi við hlutfallstölur eigenda.
Reykjavík, 26. maí 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson