Mál nr. 31/1997
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 31/1997
Eignarhald: Geymsluherbergi í kjallara.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 22. apríl 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 18, efri hæð, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, til heimilis að X nr. 18, neðri hæð, hér eftir nefndur gagnaðili, um eignarhald á geymsluherbergi í kjallara að X nr. 18.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 7. maí. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 22. maí, var lögð fram á fundi kærunefndar 30. sama mánaðar og málið þá jafnframt tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 18, er 2 hæðir, kjallari og ris, byggt um 1948. Eignarhlutar eru fjórir, þ.e. tvær íbúðir (efri hæð og neðri hæð) í hvorum enda hússins.
Álitsbeiðandi á íbúð á efri hæð í vesturenda og gagnaðili á íbúð fyrir neðan álitsbeiðanda. Ágreiningur aðila er um eignarhald á geymsluherbergi í kjallara.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að geymsluherbergi í kjallara sé sameign og að gagnaðila verði talið skylt að opna það.
Í álitsbeiðni kemur fram að herbergi það sem um er deilt sé lítið rými í kjallara hússins, svokölluð "kompa".
Gagnaðili hafi haft herbergið til umráða, haft læst og talið sína eign. Þar sem kærunefnd hafi komist á þeirri niðurstöðu í málinu nr. 9/1997 að svonefnt snyrtiherbergi í kjallara væri sameign hljóti allur kjallari hússins að tilheyra sameign, að undanskildum tveimur íbúðarherbergjunum, sem óumdeilt sé að tilheyri hvort sinni íbúðinni.
Af hálfu gagnaðila er vísað sérstaklega til þess að umrætt hús var reist af Byggingarfélagi verkamanna. Það atriði hafi þýðingu varðandi eðli máls og hefðir, þannig að ekki sé hægt að miða við þinglýstar heimildir í sama mæli og annars væri. Gagnaðili hafi fengið íbúð sinni úthlutað af stjórn byggingarfélags verkamanna árið 1947 og þannig verið fyrsti eigandi hennar.
Í kjallaranum séu herbergi merkt þvottahús og þurrkhús og séu þau að sjálfsögðu sameign, en hið síðarnefnda hafi verið notað sem geymsla af báðum eigendum. Ekki séu fyrirliggjandi þinglýstar heimildir fyrir því hvorum eigandanum tilheyri hvor hinna rúmlega 16 m2 geymslna (þ.e. svokölluð íbúðarherbergi). Í því efni hafi einfaldlega verið um að ræða ákvörðun skrifstofu/stjórnar Byggingarfélags verkamanna. Hið sama gildi um þá geymslu sem álitsbeiðandi geri nú að ágreiningsefni. Sú geymsla hafi frá upphafi tilheyrt gagnaðila, sem eiganda neðri hæðar, skv. ákvörðun stjórnar Byggingarfélags verkamanna. Þar sé ekki um að ræða tilviljun eða geðþóttaákvörðun heldur stafi það af því að allt geymslurisið (um 70 m2 brúttó) skyldi tilheyra efri hæðinni. Þetta fyrirkomulag gildi um alla verkamannabústaðina við X og Y. Með vísan til þessa myndi gagnaðili gera tilkall til geymslurissins, ef fallist yrði á kröfur álitsbeiðanda varðandi kompuna.
Um snyrtiherbergi það sem deilt hafi verið um í málinu nr. 9/1997 telur gagnaðili að gegni allt öðru máli en varðandi kompu þá sem hér um ræði. Ekki sé gert ráð fyrir snyrtiherbergi á uppdrætti, heldur hafi það verið innréttað sameiginlega af gagnaðila og þáverandi eiganda efri hæðar og frá upphafi verið í samnotum eigendanna.
III. Forsendur.
Samkvæmt samþykktri teikningu af kjallara hússins eru þar tvær stórar geymslur sem óumdeilt er að fylgi hvor sínum eignarhluta aðila. Báðar geymslurnar eru nú nýttar sem íbúðarherbergi og nefnd svo af aðilum. Þá eru í kjallara þvottahús, þurrkhús og gangar í sameign. Ennfremur eru þar tvö lítil herbergi, annað merkt sem geymsla á teikningu en hitt er ekki merkt sérstaklega og ekki heldur afmarkað sérstaklega á teikningunni. Aðilar kalla fyrrnefnda rýmið "kompu" og hið síðarnefnda "snyrtiherbergi". "Kompan" mun vera ca. 3 m2 herbergi með opnanlegum glugga.
Ekki er fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið en samkvæmt afsölum eru hlutfallstölur íbúðanna þær sömu, eða 25% af heildarhúseigninni X nr. 18.
Samkvæmt afsali forvera álitsbeiðanda að íbúðinni, dags. 3. febrúar 1975, fylgja þeirri eign geymslur í kjallara, ásamt aðgangi að sameiginlegu þurrkhúsi og þvottahúsi. Samkvæmt afsali gagnaðila, dags. 18. ágúst 1983, fylgir íbúð hans geymsla í kjallara, ásamt aðgangi að sameiginlegu þurrkhúsi og þvottahúsi.
Samkvæmt þinglýstum eignarheimildum er því ekki gert ráð fyrir því að hið umþrætta geymsluherbergi sé í séreign.
Kærunefnd vill þó í þessu sambandi vekja á því athygli að í afmælisriti Byggingarfélags verkamanna (málsskjal 18 í máli 9/1997), segir að íbúðum á efri hæð fylgi "geymsluherbergi í kjallara og geymsla í þaki, en íbúðum á neðri hæð fylgi tvö geymsluherbergi í kjallara." Tvö af þessum geymsluherbergjum eru íbúðarherbergi þau sem óumdeild eru í málinu. Skv. þessari heimild fylgir eignarhluta gagnaðila kompa í kjallara en á móti fylgi afnot geymslulofts eignarhluta álitsbeiðandi.
Það er meginregla laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna. Það er álit kærunefndar að fyrirliggjandi teikningar og eignarheimildir beri ekki annað með sér en að geymsluherbergið sé í sameign aðila málsins í skilningi laga um fjöleignarhús. Framangreindar upplýsingar úr afmælisriti Byggingarfélags verkamanna geta veitt vísbendingu um það hvernig afnot umræddrar geymslu hafi verið hugsuð. Slík gögn ein sér geta hins vegar ekki breytt þinglýstum eignarheimildum að því leyti sem þau gögn samrýmast þeim ekki.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að umrætt geymsluherbergi í kjallara sé sameign og að gagnaðila sé skylt að opna herbergið.
Reykjavík, 30. júní 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson