Mál nr. 57/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 57/1997

Eignarhald: snyrting í kjallara, geymsla undir stiga.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 19. ágúst 1997, beindi A, fyrir hönd B, X nr. 114, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið Y nr. 15, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 10. september. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 19. september, var lögð fram á fundi kærunefndar þann 24. september. Þann 19. nóvember fór nefndin á vettvang og var erindið tekið til úrlausnar að því búnu.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið Y nr. 15, var byggt á árunum 1946-1948. Í húsinu eru sex eignarhlutar, ein íbúð í kjallara, tvær íbúðir á 1. hæð, tvær íbúðir á 2. hæð og ein íbúð í risi. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara.

Ágreiningur málsaðila varðar annars vegar eignarhald á snyrtingu í gangi kjallara og geymslu á fremri stigagangi (nú nýtt sem snyrting), og hins vegar um afnot kjallaraherbergis.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Álitsbeiðandi rökstyður kröfur sínar með því að í afsali álitsbeiðanda og eldri afsölum komi ótvírætt fram að geymsla undir stiga og lítil geymsla á fremri stigagangi tilheyri kjallaraíbúð. Í afsali, dags. 24. september 1948, sé tilgreind 3ja herbergja íbúð í kjallara hússins, ásamt geymslu undir stiga, ennfremur þvottahús og miðstöðvarherbergi í kjallara hússins í réttum hlutföllum við aðra eigendur hússins. Í afsali, dags. 26. apríl 1961, segir nánar tiltekið að hið selda sé 3 herbergi, eldhús, baðherbergi og innri forstofa, ásamt sameiginlegum stigum og stigagöngum hússins og sameiginlegu þvottahúsi í kjallara hússins. Þá fylgi sér geymsla undir stiga í kjallara og lítil geymsla á fremri stigagangi. Í afsali, dags. 21. janúar 1974, sé ekki að finna aðra lýsingu á íbúð álitsbeiðanda en að íbúðin sé í kjallara ásamt hlutdeild í húsi og lóðarréttindum samkvæmt eignarhluta. Í afsali, dags. 23. mars 1981, segi að um sé að ræða 3ja herbergja kjallaraíbúð, ásamt sérgeymslu svo og hlutdeild í þvottahúsi, stigagöngum og leigulóðarréttindum, allt samkvæmt heimildarbréfum, dags. 21. janúar 1974 og 1. júlí 1977. Í afsali álitsbeiðanda, dags. 21. október 1982, sé eignarhluti hans tilgreindur sem 3ja herbergja íbúð í kjallara, ásamt sér geymslu undir stiga í kjallara og geymsla á fremri stigagangi, sameiginlegu þvottahúsi og sameign og leigulóðarréttindum.

Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 14. október 1996, komi fram að (snyrting) geymsla undir stiga sé í sameign allra eigenda. Eignaskiptayfirlýsing þessi sé því ekki í samræmi við þinglýstar heimildir. Álitsbeiðandi hafi ekki ritað undir eignaskiptayfirlýsinguna, né hafi verið með í ráðum um gerð hennar, eins og kveðið sé á um í 1. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þá telji álitsbeiðandi að snyrting í gangi kjallara, merkt 00-07, sé í séreign. Snyrtingin sé þannig til komin að herbergi, merkt 00-03 hafi áður verið í sameign allra í húsinu. Því hafi verið skipt upp í 4 hluta og hafi kjallaraíbúð fengið í staðin hluta af rými merkt 00-07, þar sem nú sé snyrting sú sem um sé deilt. Núgildandi eignaskiptayfirlýsing feli ótvírætt í sér breytingu á þinglýstum eignarheimildum og því hafi samþykki allra verið nauðsynlegt. Eignaskiptayfirlýsingin endurspegli því ekki rétta skiptingu eignarinnar.

Herbergi í kjallara, merkt 00-02 á teikningum sem geymsla, sé séreign álitsbeiðandaenda og hafi það allt frá byggingu hússins verið notað sem íbúðarherbergi. Nýting þess nú feli því ekki í sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra íbúa hússins en áður hafi verið. Álitsbeiðandi telji því að ekki þurfi að koma til samþykkis annarra í húsinu til að nýta herbergið til íbúðar og því eigi 27. gr. laganna ekki við í þessu tilviki. Í kjallara séu eingöngu geymslur og þvottahús. Gagnaðili geti nýtt geymslur og þvottahús í friði og án truflunar þó íbúi dvelji í herberginu. Álitsbeiðandi bendir jafnframt á að algengt sé í húsum að geymslur séu nýttar sem íbúðarhúsnæði og því sé um að ræða hagnýtingu sem algeng sé í sambærilegum húsum. Telja verði að heimildir gagnaðila til að setja takmarkanir um afnot séreigna séu verulegar skorður settar. Valdsvið húsfélags sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem hana varða og nauðsynlegar eru vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda, sbr. 3. mgr. 57. gr. laganna. Húsfélagið geti ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eiganda sem feli í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni, en leiði af ákvæðum laganna eða eðli máls, sbr. 4. mgr. 57. gr. laganna.

Túlka verði 27. gr. með hliðsjón af 57. gr. Verði talið að hagnýting herbergisins til íbúðar sé háð samþykki eigenda sé þess krafist að ályktað verði að fyrri eigendur hafi veitt fullgilt samþykki. Kjallaraíbúðin hafi verið samþykkt í byggingarnefnd sem íbúðarhúsnæði 30. júní 1977. Samþykki fyrri eigenda hafi legið fyrir, dags. 27. júní 1977, og því heimilt að nýta herbergið til íbúðar. Álitsbeiðandi bendir jafnframt á að það sé meginregla samkvæmt íslenskum rétti að löggerningar séu ekki formbundnir. Því séu löggerningar sem til hefur verið stofnað munnlega eða skriflega eða með einhverju öðru hátterni jafngildir. Vegna aðgerðaleysis og þegjandi samþykkis geti eigendur ekki nú mörgum árum síðar krafist þess að herbergið verði ekki lengur notað til íbúðar.

Í greinargerð gagnaðili kemur fram að á húsfundi þann 22. apríl 1996 hafi verið ákveðið að gerð skyldi eignaskipayfirlýsing fyrir húsið. Ástæða þeirra ákvörðunar hafi m.a. verið langvarandi óvissa um eignarhald á tilteknum rýmum í kjallara. Þegar aflað hafði verið tilskilinna gagna, svo sem samþykktra teikninga og þinglýstra afsala, hafi komið í ljós að afsölum vegna kjallaraíbúðar bar ekki saman við samþykktar teikningar á hverjum tíma. Af þessum gögnum verði ekki annað ráðið en að umdeild rými þ.e. 00-04 og 00-07 séu sameign allra og hafi frá upphafi verið hugsuð sem slík. Eignaskiptayfirlýsingin hafi því verið gerð á grundvelli samþykktra teikninga og upplýsinga í fasteignaskrá. Þar sem hún hafi ekki falið í sér neina eignayfirfærslu eða afsal réttinda hafi ekki þótti ástæða til að afla samþykkis eiganda kjallaraíbúðarinnar.

Gagnaðili bendir á að í afsölum kjallaraíbúðar komi fram fjölskrúðugar lýsingar á íbúðinni sem ekki séu í öllum atriðum samhljóða. Ýmist sé talað um að íbúðin sé 3ja herbergja, "ásamt geymslu undir stiga" (1948), 3ja herbergja og "fylgir sér geymsla undir stiga í kjallara og lítil geymsla á fremri stigagangi" (1961), "3ja herbergja íbúð í kjallara hússins" (1974). "3ja herbergja kjallaraíbúð...ásamt sér geymslu" (1981) eða "3ja herbergja íbúð...ásamt sér geymslu undir stiga í kjallara og geymsla á fremri stigagangi" (1982). Í öllum afsölunum komi fram að seljendur séu að afsala 3ja herbergja íbúð, þótt í afsölum frá 1981 og 1982 sé tekið fram að á veðbókarvottorði sé íbúðin talin 2ja herbergja. Á upphaflegri teikningu hússins, samþykktri 30. ágúst 1945, sé íbúðin teiknuð sem 2ja herbergja íbúð, líkt og íbúðirnar fjórar á 1. og 2. hæð, að því frátöldu að rými það sem í hinum íbúðunum sem merkt sé "ELDHÚS" sé í kjallara merkt "HERB." Rými 00-02 sem í afsalinu frá 1948 er nefnt "vesturherbergi íbúðarinnar" sé á teikningunni og öllum samþykktum teikningum upp frá því merkt "GEYMSLA", enda sé það í vesturhelmingi hússins og aðskilið frá íbúðinni sjálfri með stiga- og kjallaragangi. Orðalag afsalanna, þar sem íbúðin er tilgreind "3ja herbergja" sé því ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Nær hefði verið að tala um 2ja herbergja íbúð, ásamt geymslu/geymsluherbergi. Í hússkoðunarskýrslu borgarlæknis, dags. 24. maí 1977, komi fram að að herbergi í íbúðinni séu tvö (31,7 m²), jafnframt sem tilgreind sé geymsla í kjallara (væntanlega rými 00-02).

Yfirlýst eignarhald seljenda kjallaraíbúðar á rými 00-04 samræmist ekki samþykktum teikningum, né sé í samræmi við það sem ætla megi að hafi verið upphaflegur tilgangur rýmisins. Á upprunalegri teikningu frá 1945 sé þetta rými merkt "WC", einnig á teikningu samþykktri 1977 (vegna breytinga og samþykktrar á kjallaraíbúð). Á samþykktum teikningum frá 1985 og 1989 sé rými 00-04 merkt "v.s.". Virðist því hafa verið gert ráð fyrir að hafa þarna sameiginlegt salerni fyrir stigaganginn. Þá sé einnig að finna í rými 00-04 inntak fyrir rafmagn og síma í húsið. Rafmagn til lýsingar í rýminu sé tekið úr sameign. Í ljósi þess sé eðlilegt að líta á rýmið sem sameign, þótt seljendur kjallaraíbúðar 1948, og aðrir eigendur hennar upp frá því, hafi kosið að eigna sér það sem sína geymslu.

Gagnaðili bendir á að rými 00-07 fyrirfinnist ekki á neinum samþykktum teikningum. Í afsölum kjallaraíbúðar sé fyrst á minnst á "lítil geymsla á fremri stigagangi" í afsali 1961. Svo virðist sem rýmið hafi verið afsalað til kaupanda árið 1961 án þess að nokkrar heimildir séu um að aðrir eigendur hússins hafi afsalað sér umræddu rými. Athyglisvert sé að eftir sem áður sé eignin tilgreind sem 18% af allri húseigninni. Rafmagn til lýsingar í rýminu, svo og heitt og kalt vatn sé tekið úr lögnum sem tilheyra sameigninni. Rýmið sé óloftræst herbergi upp á rúmlega 1 m², með steinsteyptu gólfi, handlaug og klósetti. Ekki verði annað séð en að snyrting þessi hafi verið komið upp í þeim tilgangi einum að hægt væri að leigja rými 00-02 sem sérstaka íbúðareiningu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að meirihluti eigenda sé mótfallinn því að álitsbeiðandi leigi út geymsluherbergi, merkt 00-02 sem sérstaka íbúðareiningu með aðgangi að snyrtingu sem komið hafi verið upp í sameignarrýminu 00-07. Álitsbeiðandi hafi verið búsettur erlendis um langt skeið og leigi út eign sína í tvennu lagi, þ.e. annars vegar íbúðina (2 herbergi, eldhús og bað) og hins vegar geymsluna, rými 00-02. Sé með þessu verið að búa til sjöundu íbúðareiningu hússins. Á aðalfundi húsfélagsins, dags. 28. apríl 1997, hafi verið ákveðið að fara þess á leit við álitsbeiðanda að hann hætti að nýta geymsluna sem leiguhúsnæði, þ.e. sem sérstaka íbúðareiningu til útleigu. Var samþykkt að veita álitsbeiðanda 3ja mánaða frest til að verða við þessari málaleitan. Með bréfi, dags. 9. maí 1997, hafi samþykkt aðalfundar verið ítrekuð við álitsbeiðanda.

Gagnaðili bendir á að að það hljóti að vera háð samþykki annarra íbúa hússins að geymslan skuli vera leigð út sem sérstök íbúðareining. Feli það í sér umtalsverða röskun á hagsmunum meirihluta eigenda. Gagnaðili rökstyður það með því að leigjandi geymslunnar hafi afnot af snyrtingu í sameign og þar með af sameiginlegu rafmagni, vatni og hita, án þess að greiða húsfélaginu fyrir afnotin. Leigjandi og gestir hans gangi um sameignina. Aukinni umgengni fylgi aukin óhreinindi og meira slit. Leigjandi taki ekki þátt í þrifum á sameign, né greiði í hússjóð til viðhalds sameignar. Viðbótaríbúa fylgi aukið ónæði. Salernið sem leigjandi rýmisins hafi aðgang að sé í sameignargangi, sem allir íbúar hússins geta gengið um hvenær sólarhrings sem er. Valdi það óhjákvæmilegum óþægindum og árekstrum, bæði fyrir leigjanda og aðra íbúðareigendur. Rými 00-02 sé næst rými 00-05 sameiginlegu þvotta- og þurrkherbergi. Reyki leigjandi eða gestir hans berst reykurinn út í sameignina með óþéttri geymsluhurðinni um ganginn og inn í þvottahúsið. Valdi það mengun og óþægindum og rýri notagildi þvottahússins. Þá hafi rými 00-02 eingöngu verið samþykkt af byggingaryfirvöldum sem geymsluhúsnæði. Önnur hagnýting þess valdi röskun fyrir aðra íbúa, sbr. 27. gr. laganna.

Gagnaðili bendir á að í skjali, dags. 27. júní 1977, hafi eigendur eingöngu samþykkt útlitsbreytingu á gluggum hússins, auk þess sem þeir hafi gefið "heimild til samþykktar á kjallaraíbúð". Samkvæmt skoðunarskýrslu borgarlæknis, dags 24. maí 1977, og samþykktri teikningu, dags. 30. júní 1977, komi fram að eign sú sem fékkst samþykkt sem íbúðarhúsnæði árið 1977 samanstandi af tveimur herbergjum, eldhúsi og baðherbergi, 00-01, auk geymslu 00-02 í kjallara. Samþykki íbúðareiganda hafi því eingöngu falið í sér að rými 00-02 hafi verið nýtt sem geymsla. Þá geti núverandi eigendur ekki á neinn hátt talist bundnir af meintu "aðgerðarleysi" eða "þegjandi samþykki" fyrri eigenda.

Í ljósi framangreinds krefst gagnaðili að álitsbeiðanda sé óheimilt að leigja út rými 00-02, sem sérstaka íbúðareiningu, án samþykkis annarra eigenda. Jafnframt sem álitsbeiðanda sé óheimilt að nýta sem sína séreign snyrtingu í kjallara, rými 00-07, og/eða leigja 3ja aðila afnot af henni. Þá verði álitsbeiðanda gert að fjarlægja snyrtingu úr rýminu.

III. Forsendur.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Samkvæmt 10. tl., 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur nánar undir séreign fjölbýlishúss hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna. Sameign er svo lýst neikvætt í 6. - 8. gr. laganna þannig að þeir eignarhlutar sem ekki falla ótvírætt undir séreign skoðast sameign.

Svo sem rakið hefur verið hér að framan eru misvísandi lýsingar á eign gagnaðila í afsölum þeim sem gerð hafa verið um eignina. Hins vegar kemur fram í upphaflegu afsali kjallaraíbúðar, dags. 24. september 1948, að auk íbúðar sé geymsla undir stiga. Þar er um að ræða rými, nú merkt 00-04, en á upphaflegri teikningu sem W.C. Rými þetta er nýtt sem geymsla auk þess sem þar er sameiginlegt inntak fyrir rafmagn og síma í húsið. Af þeim þinglýstu eignarheimildum sem kærunefnd hefur skoðað samrýmist það lýsingu á upphaflegu afsali að rými þetta teljist séreign gagnaðila og hluti íbúðar hans. Upphaflegar eignarheimildir annarra eigenda hússins eru fyllilega samrýmanlegar þeirri niðurstöðu.

Hvað varðar snyrtiherbergi í kjallaragangi, nú merkt sem 00-07 en á upphaflegir teikningu sem sameiginleg geymsla, þá styðja hvorki þinglýstar eignarheimildar né framkomin gögn þá skoðun álitsbeiðanda að þetta rými hafi með samingi verið gert að séreign við skiptingu rýmis 00-03 í geymslur milli gagnaðila. Með vísan til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 ber að telja að rými þetta sé í sameign.

Fyrir liggur að álitsbeiðandi leigir út herbergi, rými merkt 00-02, sem hann á í kjallara hússins. Gagnaðili telur að álitsbeiðanda sé óheimilt að leigja herbergið út sem sérstaka íbúðareiningu þar sem slíkt valdi óþægindum og árekstrum auk þess sem þar skorti snyrtiaðstöðu. Samkvæmt 26. gr. laga nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Sú nýting sem hér um ræðir sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Telur kærunefnd því ekki, miðað við fyrirliggjandi gögn og ákvæði laga nr. 26/1994, að forsendur séu til að banna álitsbeiðanda að nýta herbergið með framangreindum hætti. Hins vegar tekur kærunefnd ekki til þess afstöðu hvort umrædd nýting herbergisins samrýmist kröfum byggingaryfirvalda.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að rými undir stiga, merkt 00-04 (W.C á teikningu, dags. ágúst 1945) sé séreign álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að snyrtiherbergi á kjallaragangi merkt 00-07(sameiginleg geymsla á sömu teikningu) sé sameign.

Það er álit kærunefndar að núverandi nýting álitsbeiðanda á herbergi í kjallara merkt 00-02 sé heimil.

Reykjavík, 29. desember 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson