Mál nr. 61/1997
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 61/1997
Skipting kostnaðar: Utanhússviðgerðir.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 29. september 1997, beindi húsfélagið X nr. 8, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 2 og X nr. 6, hér eftir nefnd gagnaðilar, um skiptingu kostnaðar vegna utanhússviðgerða.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 8. október. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 20. október, var lögð fram á fundi nefndarinnar þann 12. nóvember og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjöleignarhúsið X nr. 2-8 var byggt á árunum 1976-1977. Húsið skiptist í fjóra stigaganga og eru eignarhlutar samtals 24. Komið hefur fram leki í svalaveggjum á 1., 2. og 3. hæð í X nr. 8 og valdið skemmdum inni í íbúðunum. Ágreiningur stendur um það hver eigi að greiða kostnað við viðgerð veggjanna og á því tjóni sem orðið hefur á veggjum inni í íbúðunum vegna lekans.
Krafa álitsbeiðanda:
Að viðurkennt verði að um sameiginlegan kostnað sé að ræða á viðgerð og því tjóni sem lekinn hefur valdið.
Í álitsbeiðni kemur fram að á sameiginlegum húsfundi allra stigaganga hafi komið fram ágreiningur um hver eigi að greiða kostnað af viðgerðum 3ja svalaveggja á 1., 2. og 3. hæð í X nr. 8. Álitsbeiðandi telur að veggirnir séu útveggir og bendir á að svalaveggirnir séu til hliðar við svalahurð. Rennan liggi í gegnum svalagólf 3 hæðir. Leki sé í veggjum við svalagólf á 1. og 2. hæð. Endurnýja þurfi þakrennurör og einangrun þar sem vatn hafi farið inn í vegg. Einnig þurfi að endurnýja vatnslás í svalargólfum og ganga frá, auk þess sem þurfi nýja klæðningu á vegginn.
Af hálfu gagnaðila er á það bent að lekið hafi inn í 3 íbúðir við X nr. 8. Virðist sem leki inn um sprungur á svalagólfum og niður um loft íbúðar næstu hæðar fyrir neðan eða þá inn um sprungu eða steypuskil á vegg sem einangraður sé utan frá og klæddur með krossviðarplötu. Sé þessi veggur hluti af stofuvegg sem sé milliveggur innan íbúðar. Umræddur vegghluti nái því að vera útveggur, sem snúi inn á svalir og sé á honum svalahurð.
Gagnaðilar vísa til 4. gr og 2. og 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings og telja að að skemmdirnar og lagfæringar sem átt hafi sér stað komi hvorki heildarútliti eða burðarvirki við og eigi sér stað fyrir innan innra byrði svalaveggja og á vegghluta sem séu varla sýnilegir frá götu. Þá bendir gagnaðili á 2. tl. 7. gr. laganna um sameign sumra og telur að lega stigahúsanna sé með þeim hætti að sameiginlegir hagsmunir eigi ekki við í þessu tilviki þar sem gagnaðili hafi ekki aðgang né afnot af sameigninni eða svölum álitsbeiðanda.
III. Forsendur.
Kærunefnd hefur í fyrri álitsgerðum ítrekað fjallað um það álitsefni hvenær sambygging teljist eitt hús og hvenær ekki. Í máli þessu þykir ekki ástæða til að endurtaka rök fyrir því, en bent á almennar forsendur kærunefndar um þetta atriði, sbr. t.d. álitsgerð nr. 14/1995.
Kærunefnd telur vafalaust að húsið X nr. 2-8 sé eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og allt ytra byrði þess sé sameign allra eigenda hússins. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laganna.
Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd telur að í þessari reglu felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald svala fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Hið sama gildir um svalagólf sem jafnframt er þak.
Af gögnum málsins verður að telja að um sé að ræða leka sem komi utan frá gegnum útveggi, líklega með svölum og þaki.
Það er því álit kærunefndar að kostnaður vegna viðgerðar á svalagólfi hússins og ytra byrði þess sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda þess, svo og kostnaður við að lagfæra skemmdir þær sem lekinn olli.
IV. Niðurstöður.
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna viðgerðar á leka og því tjóni sem hann olli sé sameiginlegur öllum eigendum hússins X nr. 2-8.
Reykjavík, 29. desember 1997.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson