Mál nr. 6/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 6/1998

Eignaskiptayfirlýsing: Eignarhald: Gangur.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, dags. 22. janúar 1998, beindi A, X nr. 5, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 40, og C ehf., Z nr. 16, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. febrúar 1998. Áður hafði gagnaðila verið gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Greinargerð gagnaðila, dags. 10. febrúar 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. febrúar 1998. Á fundi nefndarinnar 24. apríl 1998 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjöleignarhúsið Z nr. 16, var byggt var árið 1978. Í húsinu eru átta eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta nr. 0202 en gagnaðilar eru eigendur eignarhluta nr. 0203 og nr. 0204. Ágreiningur er milli aðila um hluta húseignarinnar að Z nr. 16, bakhús, þ.e. gang á 2. hæð hússins inn af stigahúsi.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að eignaskiptayfirlýsingar frá 1988 og 1989 verði metnar ógildar og að gangur inn af stigahúsi á 2. hæð teljist í sameign aðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi í apríl 1990 keypt húsnæði í vesturhluta bakhúss á 2. hæð að Z nr. 16. Við vettvangsskoðun hafi álitsbeiðanda verið tjáð af seljanda eignarinnar að gangur á 2. hæð inn af stigahúsi ásamt salerni, ræstiklefa og brunaslöngu væri í sameign aðilanna. Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi leigt húsnæðið út og hafi leigjendur notað salerni á ganginum án athugasemda annarra eigenda á hæðinni fram til ársins 1996. Þá hafi eigandi eigarhluta nr. 0204 gert athugasemd við þá notkun og talið sig eiganda salernisins og gangsins. Í kjölfarið hafi hann lokað ganginum með hurð og þannig hafi aðgangur að salerninu lokast.

Álitsbeiðandi bendir á að við skoðun á eignaskiptayfirlýsingum frá árunum 1988 og 1989 virðist sem eigendur eignarhluta nr. 0203 og nr. 0204 loki af eignarhluta nr. 0202 og hindri með því frjálsan aðgang að eign álitsbeiðanda. Þá virðist samkvæmt eignarskiptayfirlýsingu frá árinu 1989 sem álitsbeiðandi þurfi að ganga yfir eignir gagnaðila til að geta nýtt sér sína séreign.

Álitsbeiðandi bendir á að eignarhluti nr. 0203 hafi þrisvar skipt um eigendur á þessum árum. Með tilkomu núverandi eiganda virðist útilokað að samkomulag náist þar sem hann eigi ganginn og þurfi að nota hann og þar með loka öllu aðgengi að rými 0202.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á árinu 1992 þegar D hf, nú C ehf., hafi tekið í notkun húsnæði sitt í húsinu, hafi álitsbeiðanda, sem og leigjanda álitsbeiðanda verið tilkynnt að salerni, sem starfsmenn leigjanda notuðu, væri í eigu D hf. Það hafi þó verið látið óátalið að starfsmenn leigjanda notuðu salernið tímabundið. Þegar leigjandi álitsbeiðanda flutti úr húsnæðinu hafi verið ítrekað við álitsbeiðanda að hann yrði að útvega leigjendum sínum snyrtiaðstöðu. Álitsbeiðandi hafi þverskallast við þeim tilmælum og því hafi gagnaðili gripið til þess ráðs að aðskilja eignarhlutana með hurð árið 1996. Þá loks hafi álitsbeiðandi sett upp snyrtiaðstöðu í sínum eignarhluta.

Gagnaðilar vísa um kröfur og rökstuðnings til málskjala nr. 4, 5 og 6, sem liggja í málinu. Þá bendir gagnaðili á að enginn hafi hindrað eiganda hluta 0202 í að komast að eign sinni og því sé allur ágreiningur um það óþarfur, þar sem eignarhluti 0202 liggi samhliða sameiginlegum stigagangi.

III. Forsendur.

Álitsbeiðandi er eigandi að rými merkt í teikningu 0202 (í eignaskiptayfirlýsingu 0201), í vesturhluta 2. hæðar bakhúss að Z nr. 16 samkvæmt afsali dags. 14. ágúst 1991. Um er að ræða 147 fm. þ.e. 2. skrifstofuherbergi, skrifstofusal og lager með innkeyrsludyrum á suðurvegg samkvæmt lýsingu í kaupsamningu um eignina. Í afsali fyrir eignina til álitsbeiðanda er vísað til skiptasamnings um bakhúsið A-10713/89. Eins og umræddri eign hefur verið skipt niður telst annar þeirra ganga sem um er deilt í málinu tilheyra eignarhluta merktum á teikningu 0203 (í eignaskiptayfirlýsingu 0202) en hinn gangurinn tilheyrir eignarhluta merktum á teikningu 0204 (í eignaskiptayfirlýsingu 0206) Hvorki í eignaskiptayfirlýsingu, dags. febrúar 1988, né í eignaskiptayfirlýsingu, dags. apríl 1989, er þannig að finna stoð fyrir þeim fullyrðingum álitsbeiðanda að gangarnir séu í sameign aðila málsins.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um að eignarskiptayfirlýsingar þessar verði ógiltar og að gangurinn verði gerður að sameign eins og honum hafi verið tjáð við vettvangsgöngu af seljanda.

Það er álit kærunefndar að umrædd eignskiptayfirlýsing, dags. apríl 1989, en það er sú eignaskiptayfirlýsing sem telst í gildi fullnægi ekki ákvæðum laga nr. 26/1994 og reglugerðar nr. 471/1997 hvorki er lýtur að frágangi né útreikningi hlutfallstalna. Kærunefnd telur hins vegar að eignaskiptayfirlýsing þessi kveði á um núgildandi skiptingu hússins miðað við eignarheimildir og sé þannig réttur og eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Telji álitsbeiðandi sig hins vegar hafa verið hlunnfarinn í viðskiptum við seljanda eignarhluta þá eru þau lögskipti alfarið mál þeirra aðila og utan verksviðs kærunefndar.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að eignaskiptayfirlýsing, dags. apríl 1989, sé í gildi og að annar þeirra ganga sem um er deilt í málinu tilheyri eignarhluta merktum á teikningu 0203 (í eignaskiptayfirlýsingu 0202) en hinn gangurinn tilheyri eignarhluta merktum á teikningu 0204 (í eignaskiptayfirlýsingu 0206).

Reykjavík 2. maí 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson