Mál nr. 11/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 11/1998

Skipting kostnaðar: Sameign allra, sameign sumra.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með beiðni, dags. 9. febrúar 1998, beindi A, X nr. 10, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 2-16, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi kærunefndar 18. febrúar 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 22. mars 1998, var lögð fram á fundi 1. apríl 1998. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. apríl 1998.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjöleignarhúsið X nr. 2-16, var byggt um 1970. Húsið skiptist í átta stigaganga og eru 6 eignarhlutar í X nr. 2, 4, 8, 10, 14 og 16 en 9 eignarhlutar í X nr. 6 og 12, samtals 54 eignarhlutar. Ágreiningur er milli aðila hvort útloftunarstammar, þakhattar tengdir þeim og þakhattar á sorprennurörum teljist sameign allra, þ.e. X nr. 2-16 eða sameign sumra, þ.e. hvers stigagangs fyrir sig og um skiptingu kostnaðar í framhaldi af því.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að útloftunarlagnir, þakhattar þeirra og þakhattur á sorprennuröri teljist sameign allra og kostnaður við endurnýjun og viðhald þeirra sé sameiginlegur kostnaður.

Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundi húsfélagsins vorið 1997 hafi komið fram ábending frá íbúum í stigagangi nr. 4 um að ástand á útloftun frá frárennslislögnum væri óviðunandi og m.a. vantaði alveg þakhatta tengda útloftuninni í stigagöngum nr. 8 og 10. Þá þyrfti að fara fram viðgerð á höttum á sorprennurörum. Í kjölfarið hafi gagnaðili látið fara fram heildarendurskoðun á ástandi útloftunar frá frárennslislögnum, höttum þaki tengdum lögnunum og höttum á sorprennurörum. Í þeirri úttekt hafi komið fram mat á ástandinu, auk þess sem kostnaður við lagfæringar hafi verið áætlaður. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili telji að útloftunarlagnir og þakhattar tengdir þeim svo og þakhattar á sorprennurörum teljist sameign sumra og því eigi hver stigagangur fyrir sig að bera kostnaðinn af viðgerðinni. Álitsbeiðandi telji hins vegar að um sameign allra sé að ræða og því eigi kostnaður vegna framkvæmdanna að vera sameiginlegur öllum stigagöngunum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili telji að útloftunarlagnir og sorprennurör sem séu innan hvers stigagangs, eingöngu til afnota fyrir íbúðareigendur þar og tengjast með engu móti öðrum hlutum hússins, teljist sameign sumra í skilningi 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Lagnirnar beri loft og raka frá íbúðum viðkomandi stigagangs og því hafi aðrir íbúðareigendur engan aðgang að þeim eða afnotamöguleika, sbr. orðalag í 2. tl. 7. gr. laganna. Hreinsun lagnanna, viðhald og endurnýjun sé því kostnaður íbúðareigenda viðkomandi stigagangs en ekki gagnaðila, í þessu tilviki X nr. 8 og 10. Sömu röksemdir og sjónarmið eigi við um sorprennurör stigaganga eins og um útloftunarlagnir.

Þá telji gagnaðili að þakhattarnir, sem útloftunarlagnir og sorprennurörin tengjast við og loft og raki frá útloftunarlögnum og sorprennurörum leiti út um, teljist einnig sameign sumra, sbr. 7. gr. laganna og að endurnýjun og viðhald þeirra sé kostnaður íbúðareigenda viðkomandi stigagangs. Þakhattarnir séu beint og óhjákvæmilega framhald lagnanna og geta ekki þjónað hlutverki sínu nema gegnum þakhattana. Engu eigi að breyta í þessu sambandi þó hattarnir séu festir við þak hússins. Gagnaðili bendir á að ekki sé ágreiningur milli aðila um kostnað vegna viðgerða á þaki hússins, enda falli allur kostnaður vegna þess á gagnaðila, þar sem þak teljist sameign allra.

III. Forsendur kærunefndar.

Í 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að allt ytra byrði húss, útveggir, þak o.fl., teljist til sameignar. Kærunefnd hefur í fyrri úrlausnum sínum talið að mörkin milli séreignar og sameignar samkvæmt greininni miðist, þegar um þak er að ræða, við fokheldisástand, þ.e. klæðning, pappi og þakefni falli undir sameign, en frágangur að öðru leyti teljist séreign, svo framarlega sem rými undir þaki sé í séreign. Í máli þessu er óumdeilt að þakrými er í sameign.

Sameign fjöleignarhúss getur verið sameign allra og sameign sumra. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og eru því líkur á að um sameign allra sé að ræða, ef um það er álitsmál. Um sameign sumra er að ræða þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar á afnotum eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem aðgang hafa að henni og afnotamöguleika, sbr. 7. gr. laganna.

Af gögnum málsins má ráða að rými yfir efstu plötu hússins séu aðskilin með vegg milli stigaganganna og er gengið út frá þeirri forsendu við úrlausn málsins. Kærunefnd telur við þær aðstæður engan vafa leika á því að útloftunarlagnir séu sameign sumra, þ.e. viðkomandi stigagangs þar til þær koma upp úr þaki. Eftir það teljast þær sameign allra svo og þakhattar.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að útloftunarlagnir séu í sameign sumra þar til þær koma upp úr þaki. Eftir það teljast þær sameign allra svo og þakhattar útloftunarlagna og sorprenna.

Reykjavík, 16. maí 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson