Mál nr. 44/1998
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 44/1998
Breyting á sameign: Sólpallur.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 15. júní 1998, beindi A, f.h. B, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 2. júlí sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 16. júlí 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 26. ágúst sl. Á fundi nefndarinnar 16. september sl. voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 1. september 1998, og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 16. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara sem er í eigu gagnaðila, íbúð á 1. hæð sem er í eigu álitsbeiðanda og íbúð á 2. hæð. Ágreiningur aðila lýtur að sólpalli á lóð hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að sólpallur á sameiginlegri lóð verði rifinn og að gagnaðilum verði gert að koma henni í fyrra horf.
Þá er þess krafist að gagnaðilum verði gert að lagfæra spjöll sem tveir hundar sem haldnir voru í húsinu ollu á garðinum.
Í álitsbeiðni kemur fram að þegar álitsbeiðandi hafi keypt eign sína í húsinu þann 18. október 1993 hafi verið hurð út í sameiginlegan garð úr kjallaraíbúð hússins og pallur þar fyrir framan að stærð ca. 1,5 x 1,5. Pallurinn hafi verið gerður úr tréfjölum sem settar höfðu verið í jörðina án undirlags eða hækkunar. Gagnaðilar, sem keyptu kjallaraíbúðina 25. ágúst 1995, hafi rifið þennan pall og byggt nýjan sólpall í heimildarleysi. Álitsbeiðandi sem sé búsettur erlendis og hafi leigt íbúðin sína út, hafi fyrst tekið eftir því að byggður hafði verið upphækkaður sólpallur með skjólvegg í sameiginlegum garði hússins, er leigjendur íbúðarinnar hafi sagt leigunni upp og flutt út 1. febrúar sl. Sólpallurinn sé ca. 15 m2 og hafi mannhæðahár skjólveggur verið byggður í hálfhring í kringum hann. Sólpallurinn taki undir sig stóra hluta garðsins og útiloki þannig afnot annarra af honum. Álitsbeiðandi telur sólpallinn rýra stórkostlega verðmæti eignar hans. Ekki hafi verið óskað leyfis húseigenda áður en ráðist hafi verið í bygginguna. Álitsbeiðandi telur að um verulegar framkvæmdir sé að ræða og því hafi þurft samþykki allra húseigenda, sbr. A-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Álitsbeiðandi bendir á að þegar honum hafi verið kunnugt um sólpallinn á lóðinni hafi hann þegar tilkynnt borgaryfirvöldum um bygginguna og óskað eftir viðeigandi aðgerðum. Byggingarfulltrúi hafi þegar beint þeim tilmælum til gagnaðila að pallurinn yrði rifinn. Þeirri áskorun hafi ekki verið sinnt.
Í apríl sl., hafi gagnaðilar haft samband við lögmann álitsbeiðanda og óskað eftir að ræða lausn á málinu. Á þeim fundi hafi álitsbeiðandi lýst þeirri afstöðu sinni að útilokað væri að veita samþykki fyrir þeirri byggingu sem risið hafði í garðinum og þess óskað að garðurinn yrði færður í fyrra horf. Á fundinum hafi gagnaðilar lofað að taka niður sólpallinn og færa sameiginlegan garð í fyrra horf. Ekki hafi verið staðið við þetta loforð, en gagnaðilum hafi verið gefinn lokafrestur með bréfi, dags. 18. maí 1998. Því bréfi hafi verið svarað með bréfi lögmanns gagnaðila, dags. 5. júní 1998. Í bréfinu sé því mótmælt að samkomulag hafi orðið um að sólpallurinn skyldi rifinn. Þá sé í bréfinu vísað til þess að sólpallurinn hafi staðið í fullan hefðatíma á lóðinni eða frá því að hann var byggður árið 1976. Álitsbeiðandi mótmælir þessu sem röngu enda liggi engar sannanir fyrir um hvenær pallurinn hafi verið byggður í upphaflegri mynd.
Álitsbeiðandi bendir á að mannvirkið sem gagnaðilar hafa reist á lóðinni sé í engu líkingu við upphaflegan pall. Í bréfi R og S, dags. 31. ágúst 1998, komi fram að þau hafi búið í húsinu frá 1963-1993 fyrir utan dvöl erlendis 1977-1982. Þau segja að pallurinn í garðinum hafi verið byggður meðan þau dvöldu erlendis, sennilega 1981. Þau telja öruggt að pallurinn hafi ekki verið til staðar er þau fóru utan 1977. Varðandi stærð pallsins telja þau að hann hafi verið 2x2 m. Þá hafi álitsbeiðandi haft samband við núverandi eiganda annarrar hæðar, E, sem reyndar dvelji erlendis um þessar mundir. Telji hún að stærð upphaflega pallsins hafi verið 1,5 m x 1,5 m. Hún hafi jafnframt bent álitsbeiðanda á að ekki hafi verið leitað eftir samþykki hennar til þeirra framkvæmda sem hér um ræðir. Hún hafi mótmælt smíði pallsins við gagnaðila og jafnframt bent þeim á að afla þyrfti samþykkis íbúa hússins. Gagnaðilar hafi þrátt fyrir þessa andstöðu hennar haldið framkvæmdunum áfram.
Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi gert tilraunir til að selja fasteign sína síðastliðna mánuði án árangurs. Eignin hafi mikið verið skoðuð en ljóst sé að afnot kjallaraíbúðar af garðinum tálmi mjög sölu. Álitsbeiðandi hafi því fallið frá sölu að svo stöddu og hafi íbúðin verið leigð út. Ljóst sé að sólpallurinn rýri mjög vermæti eignarinnar og valdi honum verulegu tjóni.
Af hálfu gagnaðila er þess krafist aðallega að erindinu verði vísað frá kærunefndinni, bæði er varðar sólpall fyrir framan íbúð þeirra og varðandi hundahald, en til vara að ekki verði fallist á erindi álitsbeiðanda og til þrautavara að ályktað verði að gagnaðilum verði gert að minnka sólpallinn.
Gagnaðilar telja að vísa beri erindinu frá þar sem ekki sé um ágreining um réttindi og skyldur eigenda að ræða sem heyri undir kærunefndina. Sólpallurinn hafi upphaflega verið smíðaður með fullu samþykki allra húseigenda sumarið 1976, sbr. yfirlýsingu þáverandi eigenda, dags. 13. júlí 1998. Gagnaðilar hafi hins vegar ráðist í endurnýjun hans enda hafi hann verið orðinn verulega illa farinn. Þegar álitsbeiðandi festi kaup á íbúð sinni hafi sólpallurinn blasið við honum og hafi nú staðið þarna í fullann hefðartíma. Hafi orðið uppi ágreiningur um smíði sólpallsins á sínum tíma sé alveg ljóst að álitsbeiðandi, sem leiði réttindi sín frá fyrri eigendum íbúðar sinnar, hafi glatað öllum hugsanlegum kröfurétti fyrir fyrningu, tómlæti eða hefðarhaldi gagnaðila. Þá sé augljóst að ágreiningur sem sprottinn sé af smíði sólpalls sumarið 1976 geti ekki nú orðið tilefni álitsúrlausnar kærunefndar. Það sé deginum ljósara að löggjafinn hafi ekki ætlað kærunefndinni slíkt afturvirkt hlutverk.
Gagnaðilar benda á að varðandi þau kæruatriði er varða meint hundahald þá telja þeir að vísa beri því frá kærunefnd vegna vanreifunar enda hafi engin haldbær gögn verið lögð fram varðandi þetta atriði, sem byggt verði á. Þá benda gagnaðilar á að þeir séu fluttir úr íbúðinni og því hafi ágreiningsefnið ekki lengur réttarlega þýðingu.
Þá liggi ekki fyrir að fjallað hafi verið um málefni þessi með formlegum hætti á húsfundi og þ.a.l. liggi ekki fyrir hvernig atkvæði myndu falla, enda augljóst að til endurnýjunar sólpallsins hefði ekki þurft samþykki allra íbúðareigenda. Efnislega sé því á því byggt að sólpallurinn hafi í upphafi verið reistur með samþykki allra íbúa hússins. Hann hafi einnig verið öllum eigendum sýnilegur hafi þeir amast við smíði hans sumarið 1976 þá hafi þeir nú glatað öllum hugsanlegum rétti til þess að fá hann fjarlægðan fyrir fyrningu, tómlæti eða hefðarhald gagnaðila sem varað hafi hefðartíma fullann. Það sé augljóslega ekki núna 22 árum eftir smíði hans hægt að amast neitt við veru hans og auðvitað alls ekki af álitsbeiðanda sem einungis hafi verið eigandi íbúðar í húsinu í tæp fimm ár.
Þá sé því ranglega haldið fram af hálfu álitsbeiðanda að pallurinn fyrir framan hurð(sic) út í garð, hafi verið ca. 1,5 x 1,5 að stærð þegar hann keypti íbúð sína haustið 1993. Gagnaðilar telja að hér sé átt við að pallurinn hafi verið 2,25 m2 en mælieiningin sé ekki tilgreind. Hér sé sannleikanum vitaskuld alvarlega hnikað til enda sé það staðfest í yfirlýsingu fyrri eigenda, dags. 13. júlí 1998, að pallurinn hafi verið 3,50 m - 4,20-50 m og staðsettur við garðdyr á jarðhæð. Hinn upprunalegi sólpallur hafi því verið af svipaðri stærð og sá endurnýjaði, þ.e. ca. 15 m2. Af þeim sökum telja gagnaðilar að ef þau hefðu þurft að afla sér samþykkis annarra íbúðareigenda fyrir endurnýjun sólpallsins hefði þeim dugað samþykki 2/3 hluta eigenda, sbr. 4. tl. B. liðar 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
III. Forsendur.
Mál það sem hér er til meðferðar lýtur óumdeilanlega að hagnýtingu á sameiginlegri lóð málsaðila í skilningi 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Kærunefnd telur sig því fyllilega bæra til að fjalla um málið á grundvelli þeirra laga, sbr. 1. mgr. 80. gr. laganna. Því er hafnað kröfu gagnaðila um að vísa málinu frá nefndinni.
Óumdeilt sýnist vera í málinu að eldri pallur á lóð hússins var rifinn og nýr pallur annarrar gerðar og viðameiri reistur í hans stað. Af álitsbeiðni verður ekki ráðið að gerður sé ágreiningur um rétt gagnaðila til eldri pallsins.
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, séu um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Eðli málsins samkvæmt verður 30. gr. laganna beitt um tilvik sem þetta, þar sem umræddur pallur stendur í sameign þ.e. á sameiginlegri lóð hússins.
Af lagafyrirmælum þessum verður ráðið að hvort sem smíði hins nýja palls telst veruleg framkvæmd, smávægileg eða eftir atvikum endurnýjun eldra mannvirkis þá útheimti slíkt allt að einu lögformlegt samþykki tilskilins meirihluta, sem taka bar á formlega boðuðum húsfundi, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Óumdeilt er að þannig var ekki staðið að málum og þegar af þeirri ástæðu telst umrædd smíði ólögmæt. Ber því að taka til greina þá kröfu álitsbeiðanda að sólpallur þessi verði rifinn og garðinum komið í fyrra horf.
Loks vekur kærunefnd athygli á því að fyrirmælum byggingaryfirvalda sýnist ekki hafa verið fylgt við smíði pallsins, en slíkt er ekki á valdi kærunefndar að fjalla frekar um.
Sá hluti kröfu álitsbeiðanda sem lýtur að skemmdum sem hundar gagnaðila hafi valdið í garðinum er vanreifaður með öllu og ber þegar af þeirri ástæðu að hafna þeirri kröfu.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að taka beri til greina þá kröfu álitsbeiðanda að sólpallur á sameiginlegri lóð verði rifinn og garðinum komið í fyrra horf.
Kröfu álitsbeiðanda um lagfæringu skemmda sem hundar gagnaðila hafi valdið í garðinum er hafnað.
Reykjavík 16. september 1998.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson