Mál nr. 20/1998
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 20/1998
Breyting á sameign: Svalir.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 29. mars 1998, beindu A og B, X, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið Y nr. 2, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. apríl 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Með bréfi kærunefndar, dags. 10. júlí 1998 var erindið einnig sent eiganda þeirrar íbúðar sem kæran varðar en athugasemdir höfðu ekki borist frá gagnaðila á tilskyldum tíma. Ódagsettar athugasemdir gagnaðila bárust kærunefnd þann 20. ágúst sl. Með bréfi, dags. 1. september 1998, beindi kærunefnd tilteknum spurningum til álitsbeiðenda vegna athugasemda gagnaðila. Álitsbeiðendur svöruðu með bréfi dags. 19. september 1998 og ákvað nefndin að gefnu tilefni að beina fyrirspurn til gagnaðila. Þá var eiganda íbúðarinnar í ný gefinn kostur á að koma að athugasemdum. Á fundi nefndarinnar 18. nóvember sl. var málið tekið til úrlausnar en athugasemdir höfðu þá ekki borist frá þessum aðilum.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjölbýlishúsið Y nr. 2, sem byggt var um 1965. Í húsinu eru 27 íbúðir. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á 8. hæð til hægri. Ágreiningur er um þaksvalir sem gerðar hafa verið á húsinu.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að viðurkennt verði að óheimilt hafi verið að setja svalir og dyr út á þær á þak hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að húsið sé alls níu hæðir og sé efsta hæðin talsvert mjórri en hæðirnar átta fyrir neðan. Á þaki áttundu hæðar, þ.e. fyrir framan endaíbúðina á níundu hæð og fyrir ofan íbúð álitsbeiðenda, hafa verið útbúnar svalir. Hafi eigandi þeirrar íbúðar látið útbúa þær á sinn kostnað og m.a. gert dyr á íbúð sína út á svalirnar. Ekki hafi verið aflað samþykkis húsfélagsins fyrir þessum breytingum á sameign hússins. Álitsbeiðendur telja að um sé að ræða framkvæmdir og breytingar á húsinu sem séu þess eðlis að allir eigendur hafi þurft að samþykkja þær.
Í athugasemdum gagnaðila segir að þak hússins sé sameign. Við sölu á íbúð á níundu hæð til hægri sé þakið (svalir) ekki inni í kaupverðinu. Samkvæmt upplýsingum frá starfsmanni R sem hafi haft umsjón með framkvæmdum við þakið, þá hafi verið gert við þakið samkvæmt fyrirliggjandi teikningum og sett stórt opnanlegt fag í glugga til öryggis fyrir íbúana.
III. Forsendur.
Kærunefnd óskaði upplýsinga frá gagnaðila um fundarboð og fundargerð þess fundar þar sem umdeild framkvæmd var til umfjöllunar. Slík gögn hafa ekki borist. Ber því að leggja til grundvallar í málinu atvikalýsingu álitsbeiðenda með þeim athugasemdum sem borist hafa frá gagnaðila.
Kærunefnd hefur aflað byggingarnefndarteikninga af breytingum þeim sem gerðar voru á þakinu og dagsettar eru 27. október 1994 en á þeim sést að aflað hefur verið leyfis byggingaryfirvalda fyrir því að setja handrið á brún þaksins. Að öðru leyti er þar ekki að sjá að ráðgerðar séu svalir á þakinu fyrir framan umrædda íbúð.
Óumdeilt er að þak hússins telst sameign allra íbúa þess, sbr. 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús enda telji gagnaðili enga breytingu hafa orðið á því við gerð svalanna.
Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina. Ákvörðunarréttur þessi á við um hvers kyns framkvæmdir og hagnýtingu sameignarinnar. Þá verður sameign fjöleignarhúss ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar, sbr. 1. mgr. 19. gr. laganna. Af því sem fram kemur í álitsbeiðni er um stórar þaksvalir að ræða. Hefur hallinn verið tekinn af þakinu og gólf svalanna hellulagt. Má af þeirri lýsingu ráða að eiganda viðkomandi íbúðar hafi verið veittur einkaafnotaréttur af þessum hluta sameignarinnar.
Af hálfu gagnaðila hefur ekki verið sýnt fram á að tillaga um gerð svala á þaki hússins fyrir framan íbúðina hafi verið tekin með lögmætum hætti á húsfundi svo sem ber að gera, sbr. 1. mgr. 39. gr. laga nr. 24/1994. Teljast því framkvæmdir þessar ólöglegar. Samkvæmt því ber að taka kröfu álitsbeiðenda til greina.
IV. Niðurstöður.
Það er álit kærunefndar að óheimilt hafi verið að setja svalir og dyr út á þær á þak hússins.
Reykjavík, 18. nóvember 1998.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson