Mál nr. 75/1998
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 75/1998
Eignaskiptayfirlýsing.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 9. október 1998, beindi A hf., f.h. B hf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 56, fjölbýlishús, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 28. október 1998. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sem nefndarmaðurinn Guðmundur G. Þórarinsson er vanhæfur í máli þessu tók varamaður hans, Pálmi R. Pálmason, sæti hans í nefndinni við afgreiðslu þess.
Athugasemdir gagnaðila hafa ekki borist en frestur var veittur til 2. nóvember 1998. Á fundi nefndarinnar 30. desember sl. var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Á lóð X nr. 56, stendur annars vegar verslunar- og skrifstofuhúsnæði og hins vegar fjölbýlishús. Í álitsbeiðni kemur fram að gerð hafi verið eignaskiptayfirlýsing fyrir verslunar- og skrifstofuhúsnæðið. Eignaskiptayfirlýsingin hafi verið samþykkt hjá byggingarfulltrúanum í Reykjavík, en til þess að unnt sé að þinglýsa henni þurfi undirskrift gagnaðila, þar sem lóðin sé sameiginleg. Gagnaðili hafi hins vegar neitað að skrifa undir eignaskiptayfirlýsinguna nema gengið verði frá sérmerktum bílastæðum á lóðinni fyrir fjölbýlishúsið. Það geti álitsbeiðandi ekki fallist á og krefst þess að gagnaðila verði gert að falla frá synjun undirskriftar á grundvelli kröfu um sérmerkt bílastæði.
Skilja verður kröfugerð álitsbeiðanda svo:
Að gagnaðila sé óheimilt setja það sem skilyrði fyrir undirritun eignaskiptayfirlýsingar að bifreiðastæði á lóðinni verði sérmerkt.
III. Forsendur.
Gagnaðili hefur hvorki sent kærunefnd athugasemdir sínar né komið á framfæri sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þrátt fyrir að honum hafi verið gefinn kostur á því. Ber því að leggja til grundvallar í málinu atvikalýsingu álitsbeiðanda.
Í bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 15. júní 1998, kemur fram að á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur 13. desember 1990 hafi verið samþykkt mæliblað af lóðinni X nr. 56 með kvöð um bílastæði opin almenningi. Þann 29. ágúst 1991 hafi verið samþykkt bygging íbúðarhúss á lóðinni með 28 íbúðum. Á sérstökum uppdrætti af fyrirkomulagi bílastæða komi fram að bílastæði vegna íbúða séu 42 eða 1,5 stæði á íbúð. Í bréfinu segir ennfremur að samkvæmt upplýsingum frá borgarskipulagi hafi ekki verið ætlast til þess að bílastæði á lóðinni væru sérmerkt og reyndar hafi staðið til að um þetta væri kveðið á í deildiskipulagi en það hafi ekki verið staðfest. Þá segir ennfremur að litið sé svo á að það sé samkomulagsatriði hvernig bílastæðum sé skipt milli eigenda. Skipting bílastæða á lóðinni sé háð málsmeðferð skv. lög um fjöleignarhús.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Á þessi grein við að breyttu breytanda um hina sameiginlegu lóð nr. 56 við X.
Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að gagnaðili hafi ekki gert efnislegar athugasemdir við eignaskiptayfirlýsingu þá sem gerð hefur verið fyrir eignina nema að bílastæði á lóð hússins yrðu sérmerkt.
Samkvæmt 16. gr. laga. nr. 26/1994 er skylt að gera eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur eignaskiptasamningur. Sé fullyrðing álitsbeiðanda þess efnis rétt að gagnaðili hyggist knýja fram skiptingu bílastæða gegn því að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna felst í því ólögmæt þvingun. Reynist ekki unnt að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingunni án samþykkis gagnaðila getur álitsbeiðandi höfðað mál gegn gagnaðila til viðurkenningar á eignaskiptayfirlýsingunni, sbr. 6. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar gagnaðila sé óheimilt setja það sem skilyrði fyrir undirritun eignaskiptayfirlýsingar að bifreiðastæði á lóðinni verði sérmerkt.
Reykjavík, 30. desember 1998.
Valtýr Sigurðsson
Pálmi R. Pálmason
Karl Axelsson