Mál nr. 14/1999
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 14/1999
Ákvörðunartaka. Skipting kostnaðar: Lóð.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 9. febrúar 1999, beindu A og B, f.h. eigenda X nr. 64-76, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við eigendur X nr. 54-62, hér eftir nefndir gagnaðilar.
Erindið var fram á fundi nefndarinnar 8. mars 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 4. mars 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 8. mars 1999. Á fundi nefndarinnar 23. apríl 1999 var málið tekið til umfjöllunar án þess að ákvörðun væri tekin. Á fundi nefndarinnar 19. maí 1999 var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða framkvæmdir á lóð við X nr. 54-76. Fjöldi íbúða við X nr. 54-76 er 60, þ.e. 40 við X nr. 54-62 og 20 við X nr. 64-76. Heildarlóðin við X nr. 54-76 er 10.226 m2. Sérstakur lóðarleigusamningur var gerður um lóð hvers húss fyrir sig. Það sem er utan hinna sérstöku lóðarleigusamninga telst til sameiginlegrar lóðar, þ.e. aðkoma að húsunum, leiksvæði og aðkoma að bílageymslu, samtals 3.692 m2. Hlutur hverrar íbúðar í sameiginlegri lóð er 1/60. Ágreiningur varðar ákvörðunartöku og kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda við göngustíga á sameiginlegri lóð.
Kærunefnd telur að skilja verði kröfu álitsbeiðenda eftirfarandi:
Að samþykki allra eigenda þurfi fyrir framkvæmdum á göngustígum.
Í litsbeiðni kemur fram að samkvæmt frágangs- og efnislýsingu fyrir íbúðir við X nr. 54-76 skulu stígar á sameiginlegri lóð vera malarbornir en einkalóðir þökulagðar og hellur við innganga á neðri hæð. Um vorið 1997 ákváðu íbúar við X nr. 64-76 að fjarlægja torf og möl á einkalóð og göngustíg framan við hús sín og leggja þar hellur og bæta við trjám. Íbúar við X nr. 64-76 báru allan kostnað af þessum framkvæmdum.
Nú séu fyrirhugaðar sambærilegar framkvæmdir við hús nr. 54-62 og hafi arkitekt verið fenginn til að koma með tillögur að frágangi á einkalóðum og sameiginlegum göngustíg. Fyrirséð sé að framkvæmdirnar munu reynast afar kostnaðarsamar. Álitsbeiðendur benda á að kostnaður við sameiginlega göngustíga teljist til sameiginlegs kostnaðar skv. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 26/1994. Af 45. gr laganna verði helst ráðið að slíkur kostnaður skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta. Álitsbeiðendur telja að til slíkra framkvæmda þurfi samþykki allra eigenda og vísa máli sínu til stuðnings til 6. tl. A-liðar 1. mgr. 41. gr., sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Í frágangs- og efnislýsingu húsbyggjanda, R, komi fram að umræddir stígar afhendist malarbornir. Stígarnir teljast því hafa verið afhentir fullfrágengnir. Ljóst sé að kostnaður við frágang stíganna í samræmi við tillögur arkitekts mun nema milljónum og kostnaður á hverja íbúð verða töluverður. Samkvæmt kostnaðaráætlunum sem nú liggja fyrir sé gert ráð fyrir að kostnaður við fyrirhugaðar framkvæmdir við sameiginlega stíga og leiksvæði nemi um 6,7 milljónum króna. Íbúar við X nr. 64-76 telja sig ekki þurfa að sæta því að 2/3 hlutar eigenda geti skuldbundið þá til greiðslu slíks kostnaðar vegna stíga sem töldust fullfrágengnir við afhendingu. Þeir hafi þó flestir lýst yfir vilja til að taka þátt í kostnaði við frágang þess hluta stíganna sem umlykur bílastæði að því tilskildu að tekið verði tillit til þess kostnaðar sem þeir hafa þegar haft af breytingum á hluta þess stígs.
Álitsbeiðendur benda á að í 11. tl. A-liðar 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 sé að finna fyrirmæli um að samþykki allra eigenda þurfi þegar um óvenjulegan og dýran búnað sé að ræða og annað sem almennt tíðkast ekki í sambærilegum húsum. Húsin við X nr. 54-76 séu reist með svokallaðri Permaform byggingaraðferð af R sem sé að finna víðar í borginni. Frágangur á lóðum sé í öllum tilfellum sá sami og tiltölulega einfaldur frágangur endurspeglast að einhverju leyti í söluverði. Álitsbeiðendur telja að kaupendum hafi verið óhætt að treysta því að ekki yrði ráðist í verulegar breytingar á sameign þar sem hún hafi talist fullfrágengin og í samræmi við þann frágang sem tíðkist við sambærileg hús.
Þá benda álitsbeiðendur á að göngustígar á milli X nr. 58 og 60 og fyrir framan þau hús séu akfærir af öryggisástæðum og því töluvert miklir að flatarmáli. Ekki verði séð að íbúar við X nr. 64-76 hafi nokkurt not af þeim. Það sama gildi raunar um aðra hluta stíganna en þann sem óhjákvæmilega þarf að ganga yfir til að komast að bílastæðum og í bílageymslu. Þannig vakni sú spurning hvort til álita komi önnur skipting kostnaðar en hlutfallsleg svo sem með hliðsjón af staðsetningu, flatarmáli og notagildi göngustíga fyrir íbúanna.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að húsin við X nr. 54-76 hafi verið byggð í áföngum á tímabilinu 1996 til 1998. Byrjað hafi verið á húsum nr. 76-64, síðan 62-60 og loks 58-54. Þegar íbúar í húsum nr. 64-76 hellulögðu sameiginlegan stíg vorið 1997 hafi íbúar aðeins verið fluttir í hluta húsa á lóðinni, að mestu í hús nr. 62 og 60, en engir í hús nr. 54, 56 og 58 þar sem þau voru ekki tilbúin. Íbúar í húsum nr. 64-76 komu að óformlegu máli við formann húsfélags X nr. 60 og gerðu grein fyrir framkvæmdum. Í kjölfarið sendi formaðurinn bréf til íbúa hússins án þess að frekari afgreiðsla færi fram á því. Í bréfinu var m.a. gert grein fyrir að íbúar í húsum nr. 64-76 byggjust við því að tillit yrði tekið til þeirra fjárútláta vegna sameiginlegra stíga, þegar og ef framhald yrði á að helluleggja sameiginlega stíga. Vorið 1998 hafi verið skipuð stjórn um sameiginlega lóð X nr. 54-76. Í henni eiga sæti fulltrúar frá hverju húsi, alls átta talsins. Meginmarkmið stjórnarinnar var að koma sameiginlegri lóð í viðunandi horf, þar sem byggingaraðili hafði ekki lokið sínum hluta. Að fengnu samþykki íbúa í atkvæðagreiðslu samþykkti stjórnin að láta arkitekt hanna og afla tilboða í hellulagningu sameiginlegra stíga. Skildi þegar greiddur kostnaður við sameiginlega stíga reiknast til frádráttar íbúum í húsum nr. 62-76 og átti lokaatkvæðagreiðsla að fara fram þegar tilboðsgögn lægju fyrir.
Gagnaðilar benda á að eina aðkoman að húsum nr. 56-62 sé um stíga sem liggja milli húsanna og norðan við þau. Stígurinn sem liggi á milli húsa nr. 58 og 60 og norðan við þau sé akfær og hugsaður sem þjónustuaðkeyrsla að þessum húsum en nýtist jafnframt sem göngustígur. Það séu þessir stígar sem standi í sumum íbúum að taka þátt í að helluleggja með íbúum í húsum nr. 56-62. Umræddir stígar séu malarstígar og afar erfiðir yfirferðar. Ljóst sé að við slíkt ástand verði ekki unað til framtíðar enda hafi íbúar 64-76 brugðist fljótt og myndarlega við og hellulagt stígana framan við hús sín. Gagnaðilar álíta að þeir hafi allt eins búist við að verkinu yrði haldið áfram eftir því sem íbúum og íbúðum fjölgaði í botnlanganum. Gagnaðilar telja að ekki þurfi samþykki allra fyrir þessum framkvæmdum þar sem ekki sé um að ræða óvenjulegan og dýran búnað sem ekki tíðkist í sambærilegum húsum. Þá sé ekki verið að brjóta gegn samþykktu skipulagi lóðarinnar né rýra verðmæti nokkurs eignarhluta, því allir muni njóta góðs af framkvæmdunum. Svæðið norðan við lóðina sé skipulagt útivistarsvæði þó framkvæmdum þar sé ekki lokið. Þó rétt sé að íbúar í húsum nr. 56-60 muni nota stígana sem liggi milli húsanna meira en íbúar í 62-76 og 54, nýtast þeir öllum sem tenging við útivistarsvæðið og aðrar gönguleiðir um bæinn. Þar sem um íbúðarhúsnæði sé að ræða telja gagnaðilar enga stoð fyrir því í lögunum að hægt sé að semja um kostnaðarskiptingu eftir afnotum, þar sem þau séu engan vegin mælanleg.
III. Forsendur.
Heildarlóðin við X nr. 54-76 er 10.226 m2 að stærð. Sérstakur lóðarleigusamningur var gerður um lóð hvers húss. Hluti heildarlóðarinnar 3692 m2 er sameiginleg lóð fyrir aðkomu að húsunum, leiksvæði barna og aðkomu að bílastæðum og bílageymslu. Sérstök stjórn, sem í eiga sæti einn fulltrúi frá hverju húsi, fer með málefni hinnar sameiginlegu lóðar. Eftir því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila er meginmarkmið stjórnarinnar að koma lóðinni í viðunandi horf. Þá kemur þar fram að stjórnin hafi samþykkt, að undangenginni atkvæðagreiðslu, að láta arkitekt hanna og afla tilboða í hellulagningu sameiginlegra stíga. Þegar tilboðsgögn lægju fyrir skyldi fara fram atkvæðagreiðsla um framkvæmdina. Þá er upplýst að ákveðið hafi verið að reikna til frádráttar íbúum húsa nr. 62-76 þann kostnað sem þeir höfðu þegar innt af hendi vegna sameiginlegra stíga.
Í 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir "þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars kona húsa. "
Samkvæmt ákvæði 57. gr. laga nr. 26/1994 er hlutverk og tilgangur húsfélaga aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar, þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Ákvæði laga nr. 26/1994 um húsfélög gilda eftir því sem við á um sameiginleg málefni húsanna þ.m.t. lóðina.
Í 41. gr. laga nr. 26/1994 er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B- og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr.
Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.
Í frágangs- og efnislýsingu húsbyggjandans R kemur fram að stígar á sameiginlegri lóð skuli vera malarbornir. Kærunefnd telur að hér sé fyrst og fremst um að ræða lýsingu byggjanda og seljanda húsanna á því hvernig lóðinni verði skilað til kaupenda fremur en ákvæði um endanlega gerð hennar. Þá er ljóst af mæliblaði fyrir X nr. 54-76, dags. 29. júní 1995, að ekki er um að ræða fullnaðar útfærslu á frágangi sameiginlegrar lóðar. Þar af leiðandi er ekki unnt að fallast á með álitsbeiðendum að hin sameiginlega lóð hafi við afhendingu verið fullfrágengin þannig, að þær hugmyndir sem hér er deilt um teljist endurbætur eða framkvæmdir sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þannig að samþykki allra þurfi til í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994.
Ein af meginskyldum húsfélags er, eins og að framan greinir, að sjá um viðhald og endurbætur á sameigninni. Ætla verður húsfélaginu nokkuð rúmt mat um að meta þörfina í því efni. Í máli þessu höfðu álitsbeiðendur áður fjarlægt möl af göngustígum framan við hús sín og hellulagt þá auk fleiri endurbóta á lóðinni. Í gögnum málsins kemur fram að tillit verði tekið til kostnaðar við þær framkvæmdir sem leiða til lækkunar á heildarkostnaði verksins svo sem eðlisrök leiða til.
Í álitsbeiðni er sérstaklega vikið að göngustígum á milli X nr. 58-60 sem séu ökufærir af öryggisástæðum og að í búar X nr. 64-76 hafi ekki nokkur not af þeim stígum. Kærunefnd telur að við hönnun og endanlegan frágang sameiginlegrar lóðar, eins og hér um ræðir, verði fyrst og fremst að miða við hagkvæmni og hagsmuni heildarinnar en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot einstakra hluta hennar gagnist beinlínis fleiri eða færri íbúum þeirra húsa sem við hana standa.
Eins og tillaga landslagsarkitektsins er sett fram er svæðið hannað sem ein heild og með hliðsjón af nýtingu af svæðinu öllu. Er ekki unnt að fallast á með álitsbeiðendum að tillagan sé þess eðlis að hún falli undir 6. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Þá er ekki af gögnum málsins að sjá að hún gangi verulega lengra og sé verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald þannig að hún falli undir 9. tl. B-liðar 41. Tillagan verður hins vegar að teljast eðlilegur þáttur í rekstri sameignarinnar og til þess gerð að verðgildi eignanna aukist. Hún þjónar þannig sameiginlegum hagsmunum allra eigenda þegar til lengri tíma er litið. Tillagan fellur því undir D-lið 41. gr. laga nr 26/1994 sem samþykki einfalds meirihluti miðað við hlutfallstölu nægir til að taka og skiptist kostnaður eftir meginreglu A-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að samþykki einfalds meirihluta miðað við hlutfallstölur nægi til að taka ákvörðun um að ljúka framkvæmdum við stíga á lóð húsanna og að kostnaður vegna þeirra greiðist eftir hlutfallstölum eignarhluta.
Reykjavík 4. júní 1999.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson