Mál nr. 11/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 11/1999

Eignarhald: Stigi. Skipting kostnaðar: Þakeinangrun.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 10. febrúar 1999, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 8. mars 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, B, dags. 8. apríl 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 23. apríl 1999. Greinargerð gagnaðila, C, hefur ekki borist nefndinni. Á fundi nefndarinnar 15. júní sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 41-43. Þrír eignarhlutar eru í hvorum húshluta. Ágreiningur er milli eigenda í X nr. 43. Álitsbeiðandi er eigandi 2. hæðar en gagnaðilar 1. hæðar og kjallara. Ágreiningur er annars vegar milli álitsbeiðanda og eiganda 1. hæðar um eignarhald á stigagangi frá 1. hæð upp á 2. hæð og hins vegar milli aðila um kostnað vegna einangrunar á þaki.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að stigagangur frá 1. hæð upp á 2. hæð teljist sameign eigenda 1. og 2. hæðar og kostnaður vegna viðhalds hans skiptist á milli þeirra eftir hlutfallstölum eignarhluta.

2. Að viðurkennt verði að kostnaður vegna einangrunar þaks teljist sameiginlegur kostnaður allra eigenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji stigaganginn sameign eigenda 1. og 2. hæðar og því eigi viðhaldskostnaður að skiptast á milli þeirra eftir hlutfallstölum eignarhluta. Í apríl 1998 hafi stigagangurinn verið málaður og ágreiningur sé um greiðslu þess kostnaðar.

Þá bendir álitsbeiðandi á að engin einangrun sé í þakinu og því mikill kuldi í íbúðinni. Álitsbeiðandi telur að gagnaðilar eigi að taka þátt í kostnaði vegna einangrunar þaksins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili telji umræddan stigagang séreign álitsbeiðanda. Kostnaður vegna hans sé því sérkostnaður álitsbeiðanda.

Ástæða þess að þak hússins sé ekki einangrað sé sú að á byggingartíma þess hafi verið hagstæðara og sé enn að einangra ofan á lofthellu efri hæðar. Þar sem risið sé séreign álitsbeiðandi sé það alfarið sérkostnaður hans að endurnýja eða auka einangrun þess.

III. Forsendur.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur ennfremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga.

Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika eða nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna. Í 7. gr. laganna er fjallað um sameign sumra. Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra íbúðareigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Í málinu liggur fyrir sameignarsamningur, dags. 23. nóvember 1955, viðbótarsameignarsamningur, dags. 27. apríl 1961, og skiptasamningur, dags. 20. nóvember 1979, auk fjölda afsala fyrir eignarhluta í húsinu. Í sameignarsamningnum, dags. 23. nóvember 1955, sem undirritaður er að þáverandi eigendum hússins og þinglýst er á eignina er eignarhluta R lýst svo: "Öll efri hæð hússins, öll þakhæð hússins og stigi frá 1. hæð upp á 2. hæð ..." Aðrar þinglýstar eignarheimildir hússins eru í samræmi við þessa skiptingu.

Það er skilningur kærunefndar að "afmarkaður hluti" svo sem segir í 4. gr. verði ekki skýrður svo að það sé fortakslaus krafa að slíkt rými sé aflokað. Samkvæmt því teljast stigagangur frá 1. hæð upp á 2. hæð séreign álitsbeiðanda.

Samkvæmt 2. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun, vera séreign, sbr. 4. gr. Hver íbúðareigandi ber þannig einn kostnað vegna einangrunar á innra byrði veggja, gólfa og lofta íbúðar sinnar. Í 1. tl. 8. gr. laganna segir að allt ytra byrði húss, útveggir, þak o.fl. teljist til sameignar. Það er álit kærunefndar að mörkin milli séreignar og sameignar samkvæmt þessum greinum miðist við fokheldisástand. Sameign á þaki miðist þannig við fokheldi, þ.e.a.s. í þessu tilviki klæðningu, pappa og þakefni, en frágangur umfram það teljist sérkostnaður íbúðareiganda.

Ágreiningslaust er að risið er séreignarrými álitsbeiðanda. Kostnaður við einangrun þaksins telst því sérkostnaður álitsbeiðanda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að stigagangur frá 1. hæð upp á 2. hæð sé séreign álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna einangrunar þaks teljist sérkostnaður álitsbeiðanda.

Reykjavík, 5. júlí 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson