Mál nr. 28/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 28/1999

Hagnýting séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 14. maí 1999, beindi A, X nr. 18, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B, Y nr. 3, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 19. maí 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Athugasemdir gagnaðila hafa ekki borist en frestur var veittur til 31. maí 1999. Á fundi nefndarinnar 6. september sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 18. Húsið skiptist í tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar og gagnaðili er eigandi neðri hæðar. Ágreiningur er um hagnýtingu á séreign gagnaðila.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi í byrjun árs 1996 sótt um leyfi til Reykjanesbæjar til breytingar á notkun neðri hæðar. Með bréfi byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar, dags. 21. mars 1996, hafi byggingarnefnd hafnað umsókninni, enda ekki fyrir hendi samþykki álitsbeiðanda fyrir breytingunni. Gagnaðili hafi farið þess á leit við álitsbeiðanda að hann veitti samþykki sitt fyrir væntanlegum breytingum. Hafi álitsbeiðandi undirritað óformlega fyrirspurn frá gagnaðila, dags. 7. maí 1996, þess efnis að hann hefði ekki á móti því að sett yrði á fót hárgreiðslu- og fótaðgerðastofa á neðri hæð hússins. Um þetta leyti hafi atvinnustarfsemi á neðri hæðinni hafist, þrátt fyrir að samþykki byggingarnefndar hafi ekki legið fyrir. Vegna þessa hafi byggingarfulltrúi Reykjanesbæjar ritað gagnaðila bréf, dags. 8. júlí 1996, þar sem honum var tjáð að byggingarfulltrúa yrði falið að kanna málið.

Þann 15. júlí 1996 hafi gagnaðili sótt um byggingarleyfi til að breyta jarðhæð í snyrtistofur og þann 22. sama mánaðar hafi álitsbeiðandi skrifað greinargerð um málið til byggingarnefndar Reykjanesbæjar, til að skýra sína hlið mála. Eins og þar komi fram hafði álitsbeiðandi dregið til baka samþykki sitt fyrir hvers konar atvinnustarfsemi á neðri hæðinni. Einnig sé þar tekið sérstaklega fram að álitsbeiðandi samþykkti ekki að bílastæði yrðu gerð á lóðinni. Nefndri umsókn gagnaðila um byggingarleyfi hafi verið hafnað 25. sama mánaðar. Í kjölfarið hafi gagnaðili gert tillögu að samkomulagi vegna nýtingar neðri hæðar, dags. 16. ágúst 1996. Afstaða álitsbeiðanda hafði ekkert breyst og samþykkti hann ekki þessa tillögu gagnaðila. Gagnaðili óskaði þá eftir því í bréfi til bæjarráðs Reykjanesbæjar, dags. 26. ágúst 1996, að honum yrði veitt heimild til að "kaupa sig frá bílastæðum" við fasteignina, vegna andstöðu álitsbeiðanda við framkvæmdir í þá átt á lóð fasteignarinnar. Að beiðni bæjarráðs fjallaði byggingarnefnd um málið, og vitnar í niðurstöðu sinni til fyrri bókunar um málið, þar sem segir efnislega að þar sem samþykki meðeiganda lægi ekki fyrir, væri ekki hægt að samþykkja breytingu á notkun neðri hæðar hússins, með vísan til 27. gr. laga um fjöleignarhús. Með ódagsettri umsókn (líklega í apríl eða maí 1997) hafi gagnaðili sótt um breytingu á innra skipulagi íbúðar sinnar. Á umsóknareyðublaðinu merkti gagnaðili við reit sem gaf til kynna að samþykki meðeiganda hans, álitsbeiðanda, lægi fyrir, þrátt fyrir að svo væri ekki. Eins og fram komi í bréfi byggingarfulltrúa til gagnaðila, dags. 7. maí 1997, var leyfi veitt fyrir þeim framkvæmdum, að því tilskildu að samþykki nágranna lægi fyrir.

Álitsbeiðandi telur að hvers kyns breytingar á neðri hæð hússins, eða nýtingu eignarinnar í þá átt að hefja þar atvinnustarfsemi, séu óheimilar. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, enda megi telja víst að slíkri starfsemi muni fylgja ónæði og röskun á afnotum álitsbeiðanda á húsnæðinu. Eins og fram hafi komið stóð hugur gagnaðila til að reka þar snyrtistofu með margháttaða þjónustu, s.s. hárgreiðslu, fótaaðgerðir o.fl. Megi fastlega reikna með nokkurri umferð bifreiða við fasteignina og mikilli umferð gangandi fólks í kringum slíkan atvinnurekstur. Þá hafi gagnaðili ekki enn fengið formlegt leyfi til að "kaupa sig frá bílastæðum" á lóðinni. Verði rekstur gagnaðila að veruleika megi því fastlega gera ráð fyrir að hann verði að leggja í nokkrar framkvæmdir vegna bílastæða á lóð hússins. Óhjákvæmilegt sé að slíkar framkvæmdir og aukinn umgangur og ónæði muni rýra verðmæti eignarhuta álitsbeiðanda í nokkrum mæli.

Þá sé vísað til þess, að þrátt fyrir að ekki verði talið að um verulega breytingu verði að ræða á notum neðri hæðarinnar, þá þurfi samþykki álitsbeiðanda til, enda sé hann eigandi 57,40% eignarinnar, sbr. skiptayfirlýsingu, dags. 21. janúar 1994. Sé í því sambandi einnig vísað til 3. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

III. Forsendur.

Gagnaðili hefur hvorki sent kærunefnd athugasemdir sínar né komið á framfæri sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þrátt fyrir að honum hafi verið gefinn kostur á því. Ber því að leggja til grundvallar í málinu atvikalýsingu álitsbeiðanda.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar. Samkvæmt greininni er athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi einhver röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins. Í dæmaskyni má nefna að daggæsla barna í fjölbýlishúsi er leyfisskyld og flokkast undir atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Engu að síður komst kærunefnd að því í álitsgerð í máli nr. 3/1998 að daggæsla barna í fjölbýlishúsi í því tilviki sem þar var til skoðunar félli undir 2. mgr. 27. gr. og útheimti því ekki samþykki meðeigenda. Af því sem hér hefur verið rakið leiðir að hafna verður aðalkröfu álitsbeiðanda í málinu um bann við hvers kyns atvinnustarfsemi.

Álitsbeiðandi krefst þess til vara að óheimilt sé að reka snyrtistofu, hárgreiðslustofu eða nuddstofu á neðri hæð hússins eða að leigja eignina út til slíkrar starfsemi. Rekstur af þeim toga sem hér um ræðir er háður leyfi og eftir atvikum samþykki byggingaryfirvalda. Hvað við kemur mati á þeim skilyrðum 27. gr. laga nr. 26/1994 og rakin hafa verið þá verður til þess að líta að gagnaðili hefur ekki lagt fyrir kærunefnd sjónarmið sín í málinu. Verður því að ganga út frá sjónarmiðum álitsbeiðanda um að breytt hagnýting á séreign gagnaðila til þess að stunda þennan tiltekna rekstur falli undir 1. mgr. 27. gr. þannig að hann sé háður samþykki allra.

IV. Niðurstaða.

Þeirri kröfu álitsbeiðanda að gagnaðila sé óheimilt að reka atvinnustarfsemi á neðri hæð hússins eða leigja eignina út til slíkrar starfsemi er hafnað.

Fallist er á þá kröfu álitsbeiðanda að gagnaðila sé óheimilt að reka snyrtistofu, hárgreiðslustofu eða nuddstofu á neðri hæð hússins eða leigja eignina út til slíkrar starfsemi án samþykkis álitsbeiðanda.

Reykjavík, 6. september 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson