Mál nr. 34/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 34/1999

Ákvörðunartaka: Tré.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 9. júní 1999, beindu A, B, C og D, X nr. 16, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við E, X nr. 16, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. september 1999. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 13. ágúst 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 1. september sl. Á fundi nefndarinnar 16. september sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 16. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. jarðhæð (27,6%), 1. hæð (34,5 %) og 2. hæð (37,9%). Gagnaðili er eigandi 2. hæðar. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðendum sé heimilt að fella tré í garðinum.

Krafa álitsbeiðenda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að garðurinn fyrir framan húsið sé lítill og umlukinn trjám, reynitrjám í austur og vestur og grenitrjám (4) í suður. Grenitréin séu u.þ.b. 15 metra há og 42ja ára gömul. Engin birta komist inn í garðinn vegna trjánna og sé hann því kominn í órækt. Álitsbeiðendur telja nauðsynlegt að fella tré í garðinum svo gróður og gras fái að dafna og til þess að gera álitsbeiðendum kleift að nota og njóta garðsins.

Forsaga málsins sé sú að álitsbeiðendur komust að þeirri niðurstöðu, er þeir höfðu ráðfært sig við sérfræðing, R, garðyrkjufræðing, að fjarlægja fjögur grenitré úr garðinum sem og annað hvert reynitré. R hafi eindregið ráðlagt að þessi tré yrðu fjarlægð þannig að annar gróður gæti dafnað. Í kjölfarið hafi álitsbeiðendur farið þess á leit símleiðis við gagnaðila að sótt yrði um leyfi hjá byggingafulltrúanum í Reykjavík til að fella umrædd tré. Gagnaðili hafi ekki sett sig upp á móti þessum framkvæmdum og því hafi álitsbeiðendur sótt um leyfið. Leyfið hafi verið samþykkt á fundi byggingarfulltrúa 11. maí sl. með vísan til umsagnar garðyrkjustjóra. Eftir leyfisveitinguna hafi gagnaðili skipti um skoðun og fallist hvorki á að tréin verði fjarlægð né á málamiðlunartillögur álitsbeiðenda.

Álitsbeiðendur telja ágreiningsefnið falla undir D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þá vísa álitsbeiðendur til umsagnar og álits garðyrkjustjóra Reykjavíkur og byggingarfulltrúa Reykjavíkur. Þar komi ótvírætt fram að nauðsynlegt þyki að fjarlægja tréin úr garðinum.

Gagnaðili hafnar alfarið tillögu álitsbeiðenda um að fella öll grenitré í garðinum en bendir á að garðurinn þarfnist viðhalds. Gagnaðili hafi byggt húsið árið 1954 og búið þar síðastliðin 43 ár. Gagnaðili hafi séð um plöntun garðsins og gætu umræddar framkvæmdir haft veruleg áhrif á heilsufar hans. Gagnaðili hafi farið yfir tillögur um fellingu trjánna og lagt fram tillögur til málamiðlunar sem álitsbeiðendur hafi ekki fallist á. Með bréfi, dags. 6. maí 1999, kynnti gagnaðili hugmyndir og tillögur S, landslagsarkitekts, í málinu. S bendi m.a. á að ekki sé tímabært að ráðast í gagngerar endurbætur á garðinum fyrr en skipulagstillögur vegna breytinga liggi fyrir sem og nýtingaráætlanir. Ekki sé ásættanlegt að fara í verulegar og kostnaðarsamar breytingar á garði nema allt ferlið sé ljóst og sátt um markmið.

Gagnaðili telur að samþykki allra eigenda þurfi til ákvörðunar um að fella tréin eða a.m.k. samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. A- og B-lið 41. gr. laga nr. 26/1994. Þá telur gagnaðili að álit garðyrkjustjóra Reykjavíkur og byggingarfulltrúa Reykjavíkur hafi hér enga þýðingu þar sem vilja hans til framkvæmdanna skorti. Þar sé fyrst og fremst um að ræða leyfi til eigenda, að því tilskildu að ákvæðum fjöleignarhúsalaga hafi verið fullnægt.

III. Forsendur.

Samkvæmt ákvæði 57. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er hlutverk og tilgangur húsfélaga aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar, þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist.

Í 41. gr. laga nr. 26/1994 er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B- og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.

Af gögnum málsins verður ráðið að í umsókn um leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík til að fella tré á lóðinni hafi komið fram að allir eigendur hússins væru því samþykkir. Byggingarfulltrúi samþykkti erindið með vísan til umsagnar garðyrkjustjóra.

Í málinu liggja fyrir bréf og fundargerðir húsfunda 28. apríl 1999 og 24. maí 1999 þar sem fram kemur að gagnaðili sé mótfallinn fellingu trjáa. Í fundargerð síðari húsfundarins kemur fram að einfaldur meirihluti eigenda hafi samþykkt að fella öll grenitré í garðinum og annað hvert reynitré í samræmi við mat garðyrkjufræðings.

Kærunefnd telur að umdeildur trjágróður hamli eðlilegri nýtingu garðsins. Felling trjáa sem miðar að því að nýta megi garðinn með eðlilegum hætti telst eðlileg umhirða að mati kærunefndar sem einfaldur meirihluti eigenda miðað við hlutfallstölur getur tekið ákvörðun um á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994. Ákvörðun húsfundarins var því lögmæt.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að einfaldur meirihluti eigenda geti tekið ákvörðun um fellingu hinna umdeildu trjáa í garði hússins að X nr. 16.

Reykjavík, 30. september 1999.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Pálmi R. Pálmason

Benedikt Bogason