Mál nr. 10/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 10/2010

Kostnaðarhlutdeild: Uppsetning örbylgjuloftnets.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 29. apríl 2010, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 19–21 í R, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð Húseigendafélagsins, f.h. gagnaðila, dags. 17. maí 2010, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 26. maí 2010, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 30. júní 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 19–21 í R, alls 18 eignarhluta í tveimur stigagöngum. Ágreiningur er um kostnaðarhlutdeild við uppsetningu örbylgjuloftnets.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:

Að álitsbeiðendum beri ekki að taka þátt í kostnaði við uppsetningu á örbylgjuloftneti.

Í álitsbeiðni kemur meðal annars fram að auk álitsbeiðenda sé einn eigandi einnig mótfallinn kostnaðarþátttöku í uppsetningu á örbylgjuloftnetinu.

Álitsbeiðendur benda á að skv. 11. tölul. 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telji þau sig geta staðið utan við þessa framkvæmd. Álitsbeiðendur hafi sagt í upphafi að það væri í lagi að bæta þessum fjölmiðli við en tekið skýrt fram að þeir sem vildu örbylgjuloftnetið greiddu þann kostnað sjálfir.

Álitsbeiðendur fái ekki séð að þetta örbylgjukerfi varði sameignina eða sameiginleg málefni húsfélagsins á nokkurn hátt og draga í efa að það sé nokkuð algengara en önnur kerfi sem bjóðast. Þess utan yrði kostnaður við áhorf á þennan miðil eðlilega til viðbótar því sem fyrir sé.

Álitsbeiðendur hafi bent á að reikning fyrir þann kostnað sem uppsetning netsins hafi í för með sér væri ekki raunhæft að greiða úr sameiginlegum sjóði húsfélagsins þar sem tveir aðilar hafi ekki viljað taka þátt í þeim kostnaði.

Álitsbeiðendur telja að mál þetta hafi aldrei verið kynnt á réttum og hlutlausum grundvelli. Þegar undirskriftum hafi verið safnað hafi komið fram missagnir bæði varðandi verð og annað, og hafi kynningin aðallega verið munnleg. Fullyrt hafi verið sitt á hvað eftir því við hvern hafi verið talað og anað út í framkvæmdina að óathuguðu máli. Síðast en ekki síst hafi kostnaður verið gróflega vanmetinn og erfitt að tala um raunverulegan kostnað, enda hvergi ritað hver kostnaðurinn yrði.

Þegar álitsbeiðendum hafi verið boðið að skrifa undir hafi kostnaðurinn verið sagður 50–60.000 kr. og þau hafi afþakkað að vera með.

Álitsbeiðendur benda á að aðalfundur hafi verið haldinn 4. mars 2010 og í 9. lið fundargerðar sé fjallað um loftnetið og undirskrift 14 íbúðareigenda tekin fyrir. Í fundargerð segi meðal annars um þennan lið að reikningur vegna framkvæmda hafi orðið 199.000 kr. Álitsbeiðendur minnist þess ekki að hafa heyrt þessa tölu nefnda. Reikningurinn hafi hækkað um 2/3 vegna þess ekki var hægt að komast að magnara sem fyrir var í húsinu.

Á sama fundi hafi verið fullyrt að eigendur þyrftu að kaupa örbylgjuloftnet þar sem breiðbandið flytti aðeins takmarkað efni og dytti fljótlega út. Jafnframt hafi verið sagt á fundinum, án þess að þess sé getið í fundargerð, að ekkert komi í staðinn og íbúar yrðu fjölmiðlalausir um óákveðinn tíma. Álitsbeiðendur hafi bent á að ófyrirsjáanlegt væri hvenær þyrfti að fara í þessa framkvæmd og sagt að þau myndu standa utan við þessi kaup, en aðrir gætu keypt þetta loftnet fyrir sig og jafnframt greitt fyrir það sjálfir. Síðar hafi formaður húsfélagsins sagt að þessari framkvæmd hefði orðið að flýta svona mikið vegna þess að þau væru að missa breiðbandið.

Á húsfundi 17. mars 2010 hafi formaðurinn loks sagt að kostnaðurinn væri orðinn um 195.000 kr. og einn reikningur eftir, en þann reikning hafi álitsbeiðendur hvorki fyrr né síðar heyrt minnst á. Þetta sé ekki bókað í fundargerð.

Þann 11. apríl sl. hafi gjaldkeri rætt við álitsbeiðendur og verið inntur eftir því hver endanlegur kostnaður við örbylgjuloftnetið væri hafi þeim ekki verið svarað en fengið síðar upplýsingar um að þá hafi kostnaðurinn verið orðinn 197.410 kr. Síðar hafi fjárhæðin verið komin í 200.942 kr. samkvæmt upplýsingum frá bankanum.

Álitsbeiðendur telja að áætlaður kostnaður vegna uppsetningarinnar hafi ekki verið metinn rétt, eða lokið, áður en viðunandi athugun fór fram. Þá telja þau að ekki eigi að telja atkvæði nema þau sem greidd séu á löglegum fundi. Jafnframt upplýsa álitsbeiðendur að öðru þeirra hafi verið boðnar rúmar 10.000 kr. ef sami samþykkti að reikning fyrir örbylgjunetið mætti borga úr hússjóði.

Í því máli sem hér um ræðir hafi verulega skort á að fullnægt væri upplýsingaskyldu húsfélagsins og þess utan gangi það verklag sem viðhaft hafi verið í þessu tilviki þvert á þær reglur sem Húseigendafélagið hafi innrætt á sínum tíma.

Í greinargerð gagnaðila krefst hann þess að einfaldur meirihluti miðað við hlutfallstölur á húsfundi geti samþykkt uppsetningu örbylgju- og útvarpsloftnets, sbr. D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðendur geti þannig ekki staðið utan við framkvæmd þessa. Til vara að tilskilið samþykki hafi legið fyrir uppsetningu örbylgju- og útvarpsloftnets með tilheyrandi kostnaði, eftir aðalfund í húsfélagi 4. mars. 2010. Jafnframt að örbylgju- og útvarpsloftnet geti ekki talist mjög óvenjulegur og dýr búnaður miðað við það sem tíðkast í öðrum húsum, sbr. 11. tölul. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðendur séu hjón eða sambýlisfólk en einungis annað þeirra sé skráður eigandi einnar íbúðar í húsinu og þau hafi því aðeins yfir einu atkvæði að ráða og hlutfalli samkvæmt eignaskiptasamningi. Þrátt fyrir óskýrar kröfur megi ráða af málflutningi álitsbeiðenda að þau telji að samþykki allra íbúðareigenda hafi þurft vegna kaupa og uppsetningar á örbylgju- og útvarpsloftneti og/eða magnara. Gagnaðili telur ákvörðunartöku hins vegar lögmæta í alla staði samkvæmt lögum um fjöleignarhús.

Málsatvik séu í stuttu máli þau að árið 2002 hafi verið farið í framkvæmdir á þaki en á þeim tíma hafi sjónvarps- og útvarpsloftnet hússins verið aftengd og fjarlægð. Engin röskun hafi þó orðið á breiðbandi sem hafi verið og sé enn til staðar. Þannig hafi í raun verið þrenns konar loftnet eða kerfi verið í gangi á þeim tíma. Eldra sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet (radíótoppur) hafi verið fjarlægt. Umræddur búnaður hafi ekki verið settur upp að nýju og annað kerfi ekki komið þess í stað sem þjónaði sömu þörfum að öllu leyti og áður. Breiðbandið hafi því verið eina kerfið sem þjónaði íbúum.

Gagnaðili bendir á að þekkt sé að breiðbandið hafi í mörgum tilfellum ekki þjónað öllum þörfum íbúa á landsvísu í fjölbýlishúsum frá því sem áður var, þ.e. áður en slíkt kerfi hafi verið tekið í gagnið á hverjum stað og tíma. Síðan 2002 hafi einungis verið breiðbandstenging í húsinu, en sú tenging hafi komið til árið 1999. Eftir árið 2002 hafi íbúar verið í vandræðum með að tengjast fjölvarpi og ýmsar AM útvarpsstöðvar sem áður hafi verið aðgangur að hafi dottið út að sama skapi. Þrátt fyrir kvartanir vegna framangreinds hafi íbúar ekki fengið lausn á þessum vandkvæðum. Engin kannist við að tekin hafi verið lögmæt ákvörðun um að fjarlægja eldri loftnet varanlega enda hvergi að finna þess merki í fundargerðabók. Hins vegar megi sjá af greinargerð annars álitsbeiðenda, sem hafi þá verið gjaldkeri húsfélagsins, frá 2003 vegna aðalfundar þann 15. apríl sama ár, að mikil óánægja hafi verið meðal íbúa vegna röskunar á útsendingum en að stjórn hafi talið, a.m.k. gjaldkeri, að einungis væri um stillingaratriði að ræða. Það mun ekki hafa vera rétt, enda hafi búnaður verið fjarlægður varanlega án samráðs við íbúa með þeim afleiðingum að vandræði hafi verið með ýmsar útsendingar. Afleiðingar þessa hafi meðal annars komið fram í því að ýmsir íbúar hafi verið að festa hin og þessi loftnet á svalir sínar enda málið ekki leyst innan húsfélagsins, meðal annars vegna andstöðu álitsbeiðenda.

Þar sem íbúum hafði um árabil ekki tekist að afgreiða málið með farsælum hætti hafi farið af stað undirskriftalisti þar sem flestir eigendur hafi staðfest vilja sinn til að sett yrði upp á húsið örbylgju- og útvarpsloftnet. Núverandi stjórn hafi talið eðlilegt að ljá málinu brautargengi og fá þetta lagfært og afgreitt með lögmætum hætti. Málið hafi síðan verið endanlega tekið fyrir í fundarboði aðalfundar 4. mars 2010 og afgreitt á þeim fundi þar sem tillagan hafi verið samþykkt með 14 atkvæðum, eða 2/3 hluta íbúa.

Með núverandi búnaði sé íbúum tryggður aðgangur að Fjölvarpi, Stöð 2 (365 ljósvakamiðlun), ýmist ókeypis eða gjaldskylt, og ókeypis aðgangur að RÚV og fleira með svipuðum hætti og eldri búnaður hafi tryggt, en breiðbandið eitt og sér anni slíku ekki með fullnægjandi hætti að mati íbúa.

Gagnaðili áréttar að íbúar og stjórn gagnaðila hafi kynnt sér vel tæknilega hlið málsins og niðurstaða þeirrar könnunar sé sú að breiðbandið muni heyra sögunni til í lok næsta árs, þar sem kerfið muni verða afnumið í hverfinu á þeim tíma.

Gagnaðili bendir jafnframt á að álitsbeiðendur virðist ekki átta sig á því að ólögmæt ákvörðun hafi verið tekin á sínum tíma um að fjarlæga tiltekinn búnað með þeim afleiðingum að skerðing hafi orðið á útsendingum. Lögmæt ákvörðun hafi verið tekin um að koma slíkum eða samsvarandi búnaði upp að nýju og sá búnaður muni þar að auki nýtast til að brúa tiltekið millibilsástand þegar skipt verði úr breiðbandi yfir í ljósnet.

Um kostnað og annað í málinu vekur gagnaðili athygli á því að í upphafi hafi verið áætlað að framkvæmdin myndi kosta um 65.000 kr. sem myndi skiptast á 18 íbúðir. Þegar þjónustuaðili hafi komið til að tengja magnara og annað hafi hins vegar komið í ljós að lúgu á þaki hafði verið lokað árið 2002 þegar þakið var endurnýjað. Þannig hafi ekki verið unnt að komast að neinum tengingum sem sama hætti og áður. Lúga þessi sé á teikningum og hafði verið á þakinu frá upphafi og þaðan hafi verið unnt að komast í útsendingarbúnað, svo sem magnara og þess háttar. Því hafi verið um tvennt að velja. Fara í framkvæmdir og láta útbúa nýja lúgu á þakið þannig að komast mætti að öllum tengibúnaði líkt og áður. Hinn kosturinn væri að fara aðra leið, undir súð á þakinu, sem hefði minni kostnað í för með sér. Síðari leiðin var valin. Hinn aukni kostnaður sem hafi þannig verið óvæntur hafi ekkert haft með búnaðinn sjálfan að gera. Endanlegur kostnaður með búnaðinum sem hafi verið tæplega 200.000 kr. hafi einnig legið fyrir og verið samþykktur á aðalfundinum 4. mars 2010. Gagnaðili hafi boðað til annars fundar 15. apríl 2010 til að fara yfir málið vegna andstöðu álitsbeiðenda og fleiri. Rætt hafi verið um að heildarkostnaður yrði tekinn úr hússjóði en að íbúar allir myndu ef til vill greiða hlut gagnaðila sérstaklega, þ.e. skipta hlut þeirra á milli sín. Þannig mætti ná sátt um málið ef þetta snérist eingöngu um fjármuni. Þessari tillögu hafi verið hafnað. Þá hafi álitsbeiðendur, a.m.k. annað þeirra, einnig verið mótfallin tillögunni og látið bóka sérstök mótmæli þar að lútandi, bæði vegna málsins í heild og vegna þessarar tilteknu tillögu. Staðan í dag sé því sú að tilskilið samþykki liggi fyrir framkvæmdinni allri og kostnaður greiddur úr hússjóði.

Gagnaðili bendir og á að skv. 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp, rafmagn, síma, dyrasíma, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu, undir sameign fjöleignarhúss. Samkvæmt 8. tölul. 8. gr. laganna falli allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem lyftur, rafkerfi, hitakerfi, vatnskerfi, símakerfi, dyrasímakerfi, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, leiktæki o.fl., sem þjóna þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum séreignarhluta, undir sameign fjöleignarhúss. Sé því um að ræða sameiginlegt hagsmunamál þar sem gagnaðili telur sig bera ákveðnar skyldur. Árið 2002 hafi orðið skerðing á sjónvarps- og útvarpssendingum frá því sem áður var. Engin lögmæt ákvörðun hafi legið þar að baki. Samkvæmt 39. gr. laga nr. 26/1994 skulu allar ákvarðanir er lúta að sameign hússins, þ.m.t. lagnakerfi þess, teknar á húsfundi. Lögmæt ákvörðun hafi hins vegar verið tekin um úrbætur á þessu ástandi, sbr. 39.–41. gr. laganna, og tillagan samþykkt með atkvæðum 2/3 hluta íbúa, sem sé langt umfram það sem framangreind ákvæði áskilji. Þá komi einnig til skoðunar álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 11/2002 sem er fordæmisgefandi í máli þessu.

Með vísan til framangreindra raka, málavaxta, málsgagna allra auk álits kærunefndar í máli nr. 11/2002 telur gagnaðili að tilskilið samþykki liggi fyrir ákvörðun um kaup og uppsetningu umrædds búnaðar. Gagnaðila hafi í fyrsta lagi verið skylt að sjá til þessa að fólk hefði sama aðgang að útvarps- og sjónvarpsefni áður en eldri búnaður var fjarlægður og í öðru lagi hafi lögmæt ákvörðun verið tekin um uppsetningu hans eða samsvarandi búnaðar að nýju. Um sé að ræða sjálfsagðan og eðlilegan hlut sem þjóni hagsmunum heildarinnar og um ákvarðanatöku fari eftir D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Gagnaðili telur enn fremur að það sé víðs fjarri að um sé um að ræða búnað sem sé mjög óvenjulegur eða dýr miðað við það sem tíðkist í öðrum húsum, sbr. 11. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, enda séu engin fordæmi til sem styðji slíka niðurstöðu. Gagnaðili telur að þrátt fyrir þennan aukna kostnað, hvernig sem á hann verði litið, þá geti ekki verið um að ræða búnað eða framkvæmd sem eigi undir nefndan tölulið framangreindrar lagagreinar. Aðgerðin í heild með öllum kostnaði hafi verið samþykkt með ríflega tilskildum hluta atkvæða sem sé langt umfram það sem lög um fjöleignarhús áskilji. Við það verði álitsbeiðendur að una.

Í athugasemdum álitsbeiðenda benda þau á að verkið hafi verið unnið áður en endanleg kostnaðaráætlun hafi verið gerð og borin upp á fundi. Þá hafi aðalfundurinn verið haldinn eftir að framkvæmdinni var lokið. Ekki hafi legið á framkvæmdinni, ekkert hafi legið undir skemmdum, getað farið til spillis eða valdið tjóni.

Álitsbeiðendur telja að í máli kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 11/2002 sé um algjöra andstæðu að ræða. Þar sé um að ræða þveröfuga framkvæmd þar sem tekið sé niður loftnet sem óvíst sé hve lengi hafði verið á húsinu og takmörkuð ánægja með.     Þessi mál séu því ekki samanburðarhæf.

Að öðru leyti mótmæla álitsbeiðendur því sem fram kemur af hálfu gagnaðila en ekki þykir ástæða til að rekja frekar hér.

III. Forsendur

Samkvæmt 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, falla allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp, rafmagn, síma, dyrasíma, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu, undir sameign fjöleignarhúss. Samkvæmt 8. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem lyftur, rafkerfi, hitakerfi, vatnskerfi, símakerfi, dyrasímakerfi, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, leiktæki o.fl., sem þjónar þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum séreignarhluta, undir sameign fjöleignarhúss. Allir hlutaðeigandi eigendur fjöleignarhúsa eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laganna.

Samkvæmt 39. gr. laga nr. 26/1994 skulu allar ákvarðanir er lúta að sameign hússins, þ.m.t. lagnakerfi þess, teknar á húsfundi.

Í 41. gr. laga nr. 26/1994 eru reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er að til ákvarðana í húsfélagi þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir.      

Í málinu er deilt um uppsetningu örbylgjuloftnets. Að mati kærunefndar telst búnaður til móttöku sjónvarps- og útvarpsútsendinga, svo sem örbylgjuloftnet, til venjulegs búnaðar í fjöleignarhúsum. Því þarf aðeins samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi fyrir framkvæmdinni, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994.

Í fundargerð af aðalfundi húsfélagsins 4. mars 2010 kemur fram að undirskriftir 14 íbúðareigenda vegna loftnets séu teknar til formlegs samþykkis. Upplýst er að reikningur vegna verksins hafi numið 199.000 kr. Svo segir að málið sé samþykkt með 14 atkvæðum. Umræður hafi farið fram um málið og samþykkt að greiða þessa framkvæmd og halda álitsbeiðendum utan við. Tiltekinn eigandi samþykki með fyrirvara. Annars sé samþykkt að senda sérreikning á allar íbúðir aðrar en hjá álitbeiðendum að kröfu annars þeirra.

Húsfundur var haldinn þann 15. apríl 2010 og var aðeins eitt mál til umfjöllunar, endurupptaka máls vegna loftnetsuppsetningar. Samkvæmt fundargerð kemur þar fram að félagið hefði leitað til lögfræðings Húseigendafélagsins og fengið það álit að löglegt væri að greiða fyrir framkvæmdina úr hússjóði. Lagt hafi verið til að endurgreitt yrði í samræmi við útgreiðslu í upphafi, og var tillagan samþykkt með 12 atkvæðum af 13.

Í framangreindum fundargerðum er efni þeirra ákvarðana sem teknar voru ekki mjög skýrt tilgreint. Með hliðsjón af málatilbúnaði aðila beggja telur kærunefnd þó fram komið að á aðalfundi 4. mars hafi 14 af 15 eigendum samþykkt framkvæmdina og að á fundinum þann 15. apríl 2010 hafi 12 eigendur af 13 mættum samþykkt að húsfélagið greiddi uppsetningu loftnetsins. Er það því álit kærunefndar að löglegt samþykki sé fyrir uppsetningu lofnetsins og að það skuli greitt úr hússjóði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að uppsetning örbylgjuloftnets skuli greidd úr hússjóði.

Reykjavík, 30. júní 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason