Mál nr. 35/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 35/2009

Eignarhald rýmis: Sameign allra eða séreign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. nóvember 2009, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð Jóns Magnússonar hrl. f.h. gagnaðila, dags. 21. desember 2009, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 4. janúar 2010, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 30. mars 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 64, alls átta eignarhluta, sem byggt var árið 1967 af Byggingarsamvinnufélaginu D. Í húsinu, sem er á þremur hæðum, eru tvær íbúðir á hverri hæð og tvær kjallaraíbúðir. X nr. 64 er hluti af heildarhúsinu X nr. 62–70. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á 3. hæð en gagnaðili er eigandi kjallaraíbúðar. Ágreiningur er um eignarhald rýmis í kjallara.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að tiltekið rými í kjallara teljist til sameignar allra eigenda X nr. 64.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur um hið umdeilda svæði í kjallara hafi komið upp haustið 2009 þegar E seldi gagnaðila íbúð 0002, þ.e. kjallara til hægri, í X nr. 64. Samkvæmt E og gagnaðila hafi E skuldbundið sig við sölu íbúðarinnar til þess að setja upp geymslu fyrir íbúðina samkvæmt teikningu. Svæðið þar sem geymslurnar séu merktar inn á teikningu hafi frá upphafi verið fullnýtt sem þurrkherbergi í sameign. Vegna mikillar notkunar þurrkherbergisins hafi E látið þáverandi formann húsfélagsins vita af áformum sínum um að reisa geymslu til þess að gefa öðrum íbúum stigagangsins kost á því að geymslan yrði sett upp annars staðar í sameign. Öll sameign hússins sé hins vegar fullnýtt.

Í reynd, og samkvæmt skilningi annarra íbúa stigagangsins, hafi íbúðum 0001 og 0002 í kjallara aldrei fylgt neinar geymslur. Aðrir íbúar stigagangsins hafi því ákveðið að kanna réttmæti kröfu E og gagnaðila um að fá að gera geymslu í sameigninni. Á húsfundi 14. september 2009 hafi málið verið rætt. Gagnaðili hafi verið viðstödd þann fund og verið gerð grein fyrir því að íbúar á hæðum 1, 2 og 3 drægju eignarrétt hennar á svæðinu í efa.

Hinn 31. október 2009 hafi E hafið að útbúa geymslu í þurrkherberginu, án vitundar og í óþökk annarra íbúa stigagangsins. Að eigin sögn hafi E komist inn í sameignina með lyklum sem hann hafi haldið eftir við afhendingu íbúðar 0002, með samþykki gagnaðila. Íbúar hafi orðið varir við framkvæmdirnar og stöðvað þær, en þá hafi E sett upp veggi geymslunnar en enga hurð. Rætt hafi verið við E og ítrekað við hann að til stæði að leita álits kærunefndar. Í byrjun nóvember hafi einhver komið aftur inn í sameignina og sett hurð á geymsluna, lokað henni og læst. Með þessum aðgerðum hafi íbúum hússins verið meinaður aðgangur að opnanlegum glugga þurrkherbergisins og krana ofns sem sé í þurrkherberginu. Auk þess liggi geymsluveggurinn þannig að hann hindri aðgang að loftljósi þurrkherbergisins og takmarki lýsingu.

Málið hafi verið tekið upp á húsfundi 9. nóvember og þá gerð bókun um ágreininginn. Á sama húsfundi hafi gagnaðili samþykkt að geymslan yrði ólæst þannig að íbúar hefðu aðgang að ofnkrana og glugga en eingöngu á meðan geymslan stæði tóm.

Álitsbeiðendur greina frá því að forsagan sé sú að íbúð 0002 hafi upphaflega verið leikherbergi í sameign allra. Því hafi verið breytt í íbúð árið 1977. Íbúð 0001 hafi sömuleiðis verið upphaflega hluti af sameign allra og verið á sama tíma breytt í íbúð. Þegar teikningum af húsinu var breytt árið 1977 hafi verið teiknaðar geymslur fyrir kjallaraíbúðirnar tvær, inni í rými sem hafi verið og sé þurrkherbergi í sameign allra. Að sögn þeirra íbúa sem hafi búið í X nr. 64 frá upphafi hafi aldrei staðið til að geymslur fylgdu kjallaraíbúðunum tveimur og ekki hafi fundist áreiðanleg skýring á því hvers vegna geymslurnar fyrirfinnist á teikningum.

Í júní 2008 hafi E keypt íbúðina. Í þeim kaupsamningi hafi í fyrsta skipti verið tekið fram að eigninni fylgdi réttur til geymslu. Eignarhlutfall hafi ekki verið tilgreint. Álitsbeiðendur vísa til fyrirliggjandi kaupsamninga, afsala og eignaskiptayfirlýsinga um íbúðina. Í kaupsamningum frá 1978 og 1985 sé ekki minnst á geymslu en eignarhlutfall tilgreint 5,8%. Árið 1987 hafi verið gerð sameiginleg eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið allt, þar sem meðal annars hafi verið gerð breyting í samræmi við yfirlýsingu frá 1976 þar sem eigendur X nr. 64 hafi afsalað sér ráðstöfunarrétti á sameign í öðrum stigagöngum hússins. Við þær breytingar hafi eignarhlutfall íbúðar 002 orðið 6,3%. Eignaskiptayfirlýsing um íbúð 002 hafi verið gerð 30. janúar 1989 þar sem eignarhlutfall hafi einnig verið tilgreint 6,3% en ekki minnst á geymslu. Íbúðin hafi verið seld sex sinnum á árunum 1989–2003, eignarhlutfall sé ávallt tilgreint 6,3% en aldrei minnst á geymslu. Árið 2004 hafi þáverandi eigandi kannað rétt sinn til geymslu. Húseigendafélagið hafi ályktað að íbúðinni fylgdi ekki geymsla heldur tilheyrði hið umdeilda svæði sameign allra eigenda.

Í júní 2008 hafi E keypt íbúðina. Í þeim kaupsamningi hafi fyrst verið tekið fram að eigninni fylgdi réttur til geymslu. Eignarhlutfall hafi ekki verið tilgreint.

Álitsbeiðendur byggja kröfu sína, um að svæðið teljist til sameignar skv. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, á því að svæðið hafi aldrei verið tekið út úr sameign og gert að séreign með þeim hætti sem lög geri ráð fyrir, sbr. og 6. tölul. 8. gr. laganna. Jafnframt vísa álitsbeiðendur til 4. gr. laganna máli sínu til stuðnings.

Svæðið sem deilt sé um hafi aldrei verið gert að séreign með þeim hætti sem lög geri ráð fyrir og hvergi hafi það verið afmarkað sem séreign í þinglýstum gögnum. Sem fyrr segi hafi svæðið birst sem geymsla með íbúð 0002, fyrst á teikningu frá 29. september 1977. Ekki sé vitað á hverju sú teikning byggist. Grunur leiki þó á um að geymslur fyrir íbúðir 0001 og 0002 hafi verið teiknaðar samkvæmt munnlegum fyrirmælum frá aðila húsfélagsins eða frá íbúa hússins, í þeim tilgangi að fá íbúðirnar samþykktar. Að sögn eiganda íbúðar 0102, sem hafi búið í húsinu frá byggingu þess, hafi aldrei staðið til að setja upp geymslur samkvæmt teikningunni.

Í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 14. október 1987, tíu árum eftir tilkomu teikningarinnar þar sem geymslan komi fyrst inn, segi meðal annars: „Í hverju stigahúsi eru þrjár hæðir og kjallari og á hverri hæð eru tvær íbúðir auk tveggja íbúða í hverjum kjallara. [...] Hverri hæð fylgir sérgeymsla í kjallara fyrir utan íbúð til vinstri í kjallara í stigahúsinu nr. 62.“ Segi þar einnig að sameiginlegt fyrir hvert stigahús sé þvotta- og þurrkherbergi, barnavagna- og reiðhjólageymsla í kjallara, svo og stigagangar. Raunin hafi verið sú, þar til umdeild geymsla hafi verið reist, að í kjallara þessum hafi verið sex geymslur, ein fyrir hverja íbúð á 1., 2. og 3. hæð stigagangsins. Hið umdeilda rými hafi frá upphafi verið þurrkherbergi það sem sama eignaskiptayfirlýsing kveði á um og tilheyri óumdeilt sameign allra eigenda hússins. Ljóst sé að geymslur á hinu umdeilda svæði myndu útiloka notkun þurrkherbergis. Hið óljósa orðalag eignaskiptayfirlýsingarinnar um að „hverri hæð [fylgi] sérgeymsla í kjallara“ geti ekki talist vera skýr og ótvíræð afmörkun á svæðinu sem séreign í skilningi 4. gr. laga nr. 26/1994.

Ákvæði um geymslurétt með íbúð 0002 komi fyrst fram í kaupsamningi um íbúðina milli F og E, dags. 30. júní 2008. Álitsbeiðendur benda hér á meginreglu eignarréttar um að við afsalsgjöf fái afsalshafi þann rétt sem afsalsgjafi átti, en hvorki lakari né ríkari rétt. Hvergi í þinglýstum gögnum sé minnst á að hið umdeilda rými, sérgreint og afmarkað, fylgi eignarhluta íbúðar 0002. Frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir að rýmið sé í sameign allra og hafi það ætíð verið nýtt þannig, svo sem fyrr segi.

Álitsbeiðendur telja rétt að halda því til haga að eignarhald á íbúð 0002 sé ekki óslitið samkvæmt þinglýstum gögnum, en ekki sé ágreiningur um það.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að áður en hún keypti umrædda íbúð í september 2009 hafi íbúðin verið skoðuð almennri skoðun og farið yfir það hvað fylgdi eigninni, meðal annars hafi henni verið gerð grein fyrir að sérstök geymsla fylgdi.

Tildrög þess að gagnaðili eignaðist íbúðina í X nr. 64 hafi verið að hún hafi selt íbúð sína að X nr. 98 og tekið umrædda eign upp í sem hluta kaupverðs fyrir íbúðina að X nr. 98.

Við kaupin hafi gagnaðila sérstaklega verið kynnt að sérstök geymsla fylgdi íbúðinni að X nr. 64. Í söluyfirliti fyrir eignina komi fram að ein geymsla fylgi. Í kaupsamningi um X nr. 98 segi bæði í kauptilboði og kaupsamningi: „Afhending geymslu í X nr. 98 verður að lokinni uppsetningu geymslu í X nr. 64 sem kaupandi setur upp. Skal afhending fara fram ekki síðar en tveimur mánuðum eftir afhendingu íbúða.“

Gagnaðili segir að áður en kaup hafi átt sér stað hafi henni verið kynnt hvar geymsla fyrir íbúðina að X nr. 64 myndi verða og gerð nákvæm grein fyrir staðsetningu hennar, stærð og lögun. Gagnaðila hafi á þeim tíma ekki verið kunnugt um að einhver ágreiningur væri um afmörkun geymslurýmis fyrir íbúðina sem hún hafi keypt af E. Jafnframt að búið væri að fara yfir þetta mál við þáverandi formann húsfélagsins og að ekki væru fram komnar neinar athugasemdir. E hafi einnig tekið fram við gagnaðila að áætlaður væri húsfundur þar sem ræða ætti möguleika þess að færa geymsluna til og finna henni pláss í hjólageymslu sameignarinnar svo íbúar gætu áfram notað þurrkrýmið sem sé þar sem geymslan hafi átt að vera. Gagnaðili hafi mætt á þann húsfund og haldið að hún væri að fara að taka þátt í umræðum um hvort færa ætti geymsluna en fengið þá að vita að íbúar væru ekki tilbúnir að samþykkja það að íbúð gagnaðila fylgdi geymsla.

Í lok október hafi E látið gagnaðila vita af því að hann myndi á næstu dögum setja upp geymsluna í X nr. 64 til að uppfylla ákvæði sitt í kaupsamningi. Gagnaðili hafi ekki gert athugasemd við það. Frá húsfélaginu hafi gagnaðili ekki heyrt meira varðandi það hvort óskað yrði álits kærunefndar eða hvort hætt hefði verið við, en þá hafi verið liðinn einn og hálfur mánuður frá húsfundinum.

Ákvæði um sérgeymslu fyrir umrædda íbúð í X nr. 64 sé í kaupsamningi þegar E hafi keypt eignina af F.

Með eignayfirlýsingu hafi Byggingarsamvinnufélagið D lýst því yfir að G sé eigandi þeirrar íbúðar í X nr. 64, sem hér um ræði. Aldrei hafi verið gerðar athugasemdir við umrædda eignayfirlýsingu sem hafi verið dagsett og móttekin til þinglýsingar 30. janúar 1989. Í eignayfirlýsingunni komi fram að íbúðin sé 6,3% af allri fasteigninni X nr. 64 og fylgi eignarhlutanum í sama hlutfalli hlutdeild í allri sameign hússins, sbr. skipta- og sameignaryfirlýsingu, dags. 14. október 1987.

Í skiptayfirlýsingunni frá 14. október 1987 sem beri heitið „Skipta- og sameignarsamningur“, sé sérstaklega tekið fram í 2. tölul.: „Hverri hæð fylgir sérgeymsla í kjallara fyrir utan íbúð til vinstri í kjallara hússins nr. 62.“ Skipta- og sameignarsamningurinn hafi verið fyrir eignirnar X nr. 62–70. Af tilgreindu orðalagi í 2. tölul. um stigahús í nefndum skipta- og sameignarsamningi liggi því ljóst fyrir að íbúðum í kjallara annarra stigahúsa sem samningurinn taki til, að undanskildum kjallara í húsi nr. 62, fylgi geymsla. Við skoðun á skipta- og sameignarsamningnum hafi því mátt ætla að sérgeymsla hafi fylgt kjallaraíbúðinni.

Eignaskiptayfirlýsingin sem áður sé getið byggist á framangreindum skipta- og sameignarsamningi og engar athugasemdir eða undantekningar séu gerðar hvað það varði við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar. Allt frá gerð skipta- og sameignasamningsins hafi því eigendur X nr. 64 mátt vita að sérstök geymsla fylgdi íbúð í kjallara hússins og alla vega legið það ljóst fyrir með gerð eignayfirlýsingarinnar frá 30. janúar 1989.

Í kaupsamningum um eignina sé ekki sérstaklega tekið fram um sérgeymslu fyrr en með samningi þeim sem fyrr sé getið. Það þýði hins vegar ekki að eigendur hafi ekki talið sig eiga tilkall til sérgeymslu og verði ekkert sérstakt lesið út úr orðalagi fyrri kaupsamninga þar sem ávallt sé vísað sérstaklega til eignayfirlýsingarinnar og skipta- og sameignarsamningsins.

Af gögnum sem varði eignina verði ekki séð að sérgeymsla fyrir kjallaraíbúð í X nr. 64 hafi verið sérgreind á teikningum. Þó svo sé ekki þá sé það engin sönnun þess að sérgeymsla fylgi ekki sérstaklega þegar ótvírætt orðalag skipta- og sameignarsamnings segi ótvírætt til um að geymsla fylgi. Eigendur kjallaraíbúðarinnar að X nr. 64 hafi greitt fasteignagjöld miðað við skráðan eignarhlut sinn en hann sé reiknaður miðað við að sérgeymsla fylgi samkvæmt skipta- og sameignarsamningnum. Aðrir eigendur X nr. 64 en eigendur kjallaraíbúðarinnar hafi því notið þess að geymsla sú sem eigi að fylgja eigninni skuli ekki hafa verið sérgreind eins og eigendum eignarinnar hefði verið í lófa lagið að fara fram á þótt það hafi ekki verið gert fyrr en af hálfu seljanda eignarinnar til gagnaðila.

Skipta- og sameignarsamningurinn sé um margt ónákvæmur en geri þó fullnægjandi grein fyrir því að geymsla fylgi umræddri íbúð. Geymslan sé hins vegar ekki sérgreind eins og réttilega komi fram í málatilbúnaði. Það þýði hins vegar ekki að geymsla fylgi ekki. Ágreiningur geti verið um stærð hennar, lögun og staðsetningu. Hins vegar sé á því byggt að réttur til sérgeymslu í kjallara sé ótvíræður.

Gagnaðili gerir þær kröfur að fallist verði á að þær framkvæmdir sem unnar hafi verið við sérgeymslu kjallaraíbúðarinnar í X nr. 64 verði viðurkenndar sem réttmætar og hún eigi rétt til umræddrar sérgeymslu. Jafnframt krefst gagnaðili þess að viðurkenndur verði réttur hennar til sérstakrar afmarkaðrar geymslu í kjallara hússins sem nú falli undir sameign þess.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kveða þau það ranglega fullyrt af hálfu gagnaðila að ávallt sé vísað sérstaklega til eignayfirlýsingar og skipta- og sameignarsamnings í fyrri kaupsamningum um íbúð 0002 í X nr. 64. Hið rétta sé að almennt sé ekki vísað til eignayfirlýsingar í kaupsamningum og aðeins sé vísað til skipta- og sameignarsamnings eftir gerð hans, árið 1987. Eins og fram komi í álitsbeiðni hafi eignarhlutfall allra íbúða í X nr. 62–70 verið endurreiknað árið 1987 þegar sameiginleg eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð. Við þetta hafi eignarhlutfall íbúðar 0002 í X nr. 64 breyst úr 5,8% í 6,3%. Fyrir þann tíma hafi eignarhlutfall íbúðarinnar verið tilgreint 5,8% í kaupsamningum. Eignaskiptayfirlýsingin hafi verið gerð fyrir marga stigaganga og við gerð hennar virðist ekki hafa verið tekið tillit til þess að málum hafi ólíkt verið háttað milli stigaganga. Þegar Byggingarsamvinnufélagið D hafi fyrst gefið út eignayfirlýsingu um íbúð 0002 í janúar 1989 virðist eignarhlutfallið hafa verið tekið beint upp úr eignaskiptayfirlýsingunni án þess að litið hafi verið til fyrri kaupsamninga. Ekki sé víst að málsaðilar og íbúar X nr. 64 hafi á þessum tíma gert sér grein fyrir breytingunni.

Álitsbeiðendur geta þess að bæði eignaskiptayfirlýsingin frá 1987 og eignayfirlýsingin árið 1989 hafi verið undirritaðar af stjórnarformanni Byggingarsamvinnufélagsins D. Ef þessir samningar innihéldu breytingar á eignarhaldi hefði þurft undirskrift eigenda allra íbúða. Samkvæmt munnlegum heimildum frá sýslumanninum í R hafi einhverjar af íbúðum X nr. 64 ekki verið í eigu Byggingarsamvinnufélagsins D á þeim tíma sem ofangreindir samningar voru gerðir. Ítrekað hafi verið leitað eftir skriflegri staðfestingu frá sýslumanni á því hverjir voru skráðir eigendur að íbúðum X nr. 64 þegar eignaskiptayfirlýsingin var gerð. Þær upplýsingar hafi ekki fengist.

Af hálfu gagnaðila hafi einnig komið fram að eigendur kjallaraíbúðarinnar hafi greitt fasteignagjöld miðað við skráðan eignarhluta sinn en hann sé reiknaður miðað við að sérgeymsla fylgi samkvæmt skipta- og sameignarsamningnum. Álitsbeiðendur benda á að fasteignagjöld miðist við skráð fasteignamat eignar og flatarmál eignar sé einn þeirra eiginleika sem hafi áhrif á fasteignamat. Hjá Fasteignaskrá Íslands sé íbúð 0002 í X nr. 64 skráð 33,3 m² en í eignaskiptayfirlýsingu sé hún skráð 35,5 fm. Til samanburðar megi þess geta að íbúð 0001 í X nr. 68, sem falli undir sama lið í eignaskiptayfirlýsingu og íbúð 0002 X nr. 64, sé skráð 35,9 m² hjá Fasteignaskrá Íslands. Íbúð 0001 X nr. 68 fylgi og hafi fylgt uppsett geymsla. Án frekari rökstuðnings og gagna frá gagnaðila dragi álitsbeiðendur því í efa að eigendur kjallaraíbúðar 0002 í X nr. 64 hafi greitt fasteignagjöld af umdeildu rými.

Gagnaðili hafi einnig sagt að af skoðun á skipta- og sameignarsamningi mætti ætla að sérgeymsla fylgdi kjallaraíbúð í húsi nr. 64. Jafnframt hafi gagnaðili haldið því fram án frekari rökstuðnings að orðalag eignaskiptayfirlýsingar sé „ótvírætt“ og „[segi] ótvírætt til um að geymsla fylgi“ sem sé ekki í samræmi við fyrri ummæli. Álitsbeiðendur ítreka að hið óljósa orðalag eignaskiptayfirlýsingarinnar um að „hverri hæð [fylgi] sérgeymsla í kjallara“ geti ekki talist vera skýr og ótvíræð afmörkun á svæðinu sem séreign í skilningi 4. gr. laga nr. 26/1994. Varðandi önnur atriði sem fram koma í greinargerð gagnaðila og við koma málinu vísa álitsbeiðendur til álitsbeiðni.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í sameign eru aftur á móti, sbr. 6. gr., allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 4. gr. Sameign er þannig í raun skilgreind neikvætt miðað við séreign enda er sameign meginregla, sem þýðir að jafnan séu löglíkur fyrir því að umþrætt húsrými og annað sé í sameign, eins og segir í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum um fjöleignarhús. Sameign þarf því ekki að sanna heldur verður sá sem gerir tilkall til séreignar að sanna eignarrétt sinn.

Í máli þessu liggur fyrir skipta- og sameignarsamningur, innfærður í þinglýsingabók 15. október 1987. Samkvæmt honum fylgir sérgeymsla öllum íbúðum í X nr. 64. Einnig liggur fyrir að umrædd geymsla var afmörkuð í teikningum af X nr. 62–70, samþykktum af byggingarnefnd 29. september 1977. Skilgreiningar í skjölum sem varða kaup og sölu íbúðarinnar geta ekki breytt gildi þessara gagna.

Það er því álit kærunefndar að umþrætt svæði í kjallara X nr. 64 sé séreign gagnaðila.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að umþrætt rými í kjallara X nr. 64 teljist til séreignar gagnaðila.

Reykjavík, 30. mars 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason