Mál nr. 28/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 28/2009
Framkvæmdir: Færa hús, lagnir og lóð í upprunalegt horf.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með ódagsettu bréfi, mótt 19. ágúst 2009, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 9. september 2009, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 19. október 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 26, alls tólf eignarhluta, sem var byggt árið 1976. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 3. hæð en gagnaðili er eigandi íbúðar á 1. hæð.
Ágreiningur er um framkvæmdir á lóð sem tengjast sólpalli.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:
- Að húsið verði fært í upprunalegt horf.
- Að steypa í innskoti verði fjarlægð.
- Að lagnir verði færðar í fyrra horf.
- Að skemmdir sem urðu á sameiginlegri lóð verði lagaðar.
Í álitsbeiðni er bent á að gagnaðili hafi ásamt öðrum íbúa byggt sólpall í garði gagnaðila sem hafi nú umgengnisrétt um sólpallinn. Áður en smíði hófst hafi málið ekki verið tekið fyrir á löglega boðuðum húsfundi. Við byggingu pallsins hafi lögnum við húsið verið breytt og þær færðar til. Jafnframt hafi verið steypt upp í innskot á vegg á húsinu.
Álitsbeiðandi bendir á að girðing umhverfis sólpallinn, þ.e. hlaðinn steinveggur með timburskjólvegg ofan á, standi á mörkum séreignar og sameignar en ekki sem svara hæð girðingar frá lóðamörkum.
Álitsbeiðandi hafi rætt málið við formann húsfélagsins en það hafi ekki borið árangur.
Í greinargerð gagnaðila bendir hann á að álitsbeiðandi hafi kvartað yfir raski á lóð. Þegar hafist hafi verið handa við að byggja sólpallinn hafi verið notast við smágröfu til að grafa fyrir sökklum, einnig hafi þurft að skipta út jarðvegi undir palli og því fylgi óneitanlega rask á meðan framkvæmd standi. Framkvæmdin hafi tekið skamman tíma, u.þ.b. mánuð. Vísar gagnaðili til ljósmynda sem sýna umhverfið eins og það sé í dag. Þá megi jafnframt sjá að tiltölulega lítið rask á lóðinni sé sýnilegt í dag. Grasið sé að taka við sér eins og búast hafi mátt við og ef eitthvað sé þá þurfi að bæta smá mold rétt í kringum pallinn og sá í. Aðrar skemmdir séu engar.
Hvað varði kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili færi húsið í sína upprunalegu mynd þá telur gagnaðili fulldjúpt í árina tekið og kom það fram í seinni kvörtunaratriðum að það sem gagnaðili ætlist til sé að steypa verði fjarlægð úr innskoti. Ekki hafi verið farið fram á að breyta þurfi útliti hússins frekar, í átt að upprunalegri mynd hússins enda sé ekki um frekari breytingar að ræða.
Þá hafi álitsbeiðandi fullyrt að lögnum við dren hússins hafi verið breytt og krafist þess jafnframt að þeim sé breytt til baka. Bendir gagnaðili á að eina breytingin sé í raun lagfæring sem hafi verið framkvæmd neðanjarðar og þar hafi eingöngu verið um að ræða endurnýjun á lögnum sem hafi hreinlega þurft að skipta út, til hagsbóta fyrir alla íbúa hússins. Nýju lagnirnar séu á sama stað og þær gömlu og skili sínu hlutverki vel. Það hafi ekki verið átt við lagnir ofanjarðar.
Hvað varði kröfu álitsbeiðanda um grindverkið þá sé það lægra en það sem áður hafi verið og jafnframt sé það þó nokkuð lægra en skjólgirðingar annarra nágranna. Í raun sé um fagnaðarefni að ræða þegar grindverk lækki um rúma 10 cm þar sem það sé hæst.
Í stuttu máli sagt sé grindverkið lægra, garðurinn allur að koma til og útlit hússins óbreytt við þessa framkvæmd.
Þá kom gagnaðili á framfæri yfirlýsingu frá arkitekt hússins, en hann hafi farið yfir gögn sem liggi til grundvallar breytingum á palli og millivegg svala á íbúð gagnaðila sem þegar hafi verið framkvæmdar. Arkitektinn hafi lýst því yfir að hann geri ekki athugasemdir við umræddar breytingar og sé þeim samþykkur.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ. á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Í 31. gr. sömu laga segir að reglum 30. gr. skuli beita eftir því sem við á um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla.
Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að ráðist hafi verið í byggingu á sólpalli, breytingar á grindverki og steypt í innskot, án þess að framkvæmdin hafi verið tekin fyrir á húsfundi og hún hlotið samþykki hans. Af hálfu gagnaðila er þessu ekki andmælt. Kærunefnd fellst á þá kröfu álitsbeiðanda að færa beri húsið hvað þessar kröfur varðar í upprunalegt horf, enda liggur ekki fyrir lögleg ákvörðun húsfundar um þær, sbr. 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994. Hvað varðar kröfu álitsbeiðanda um að drenlagnir verði færðar í fyrra horf þá er þessi kröfuliður ekki skýrður nánar. Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að drenlagnir hafi ekki verið færðar til heldur hafi verið um að ræða endurnýjun á lögnum sem séu á sama stað og áður. Þessu hefur ekki verið andmælt af hálfu álitsbeiðanda. Ber því að hafna þessum kröfulið hans.
Álitsbeiðandi hefur ekki í álitsbeiðni gert grein fyrir því í hverju skemmdir á lóð eru fólgnar. Í greinargerð gagnaðila er viðurkennt að rask hafi orðið við gerð sólpallsins en það sé nú lítt sýnilegt. Sé um slíkt að ræða verði það lagfært. Ber því að vísa frá þessum kröfulið álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að framkvæmdir gagnaðila, þ.e. gerð sólpalls, breyting á grindverki og steypa í innskoti, hafi ekki verið samþykktar á húsfundi og beri að koma útliti hússins hvað þetta varðar í upprunalegt horf.
Hafnað er kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að færa lagnir í fyrra horf.
Reykjavík, 19. október 2009
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason