Mál nr. 26/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 26/2009
Hússjóður: Endurgreiðsla, aflagður í núverandi mynd, söfnun óheimil.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 4. ágúst 2009, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D, E og F, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. ágúst 2009, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 27. ágúst 2009, athugasemdir gagnaðila, dags. 2. september 2009, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðenda, dags. 11. september 2009, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 19. október 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða húsfélagsdeildina X nr. 18, alls sex eignarhluta, en húsið er hluti af heildarhúsinu X nr. 12–18, alls 24 eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á 1.h.v. en gagnaðilar eru eigendur hinna fimm íbúðanna í stigaganginum. Ágreiningur er um hússjóð.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:
- Að hverjum eiganda verði greiddur sinn hlutur úr hússjóði, að undanskildum til dæmis 5.000 krónum á hverja íbúð.
- Að hússjóður verði lagður af í núverandi mynd og að ekki sé skylda að safna ótakmörkuðu fé í sjóðinn.
Álitsbeiðendur vilja ekki safna hundruðum þúsunda inn á svonefndan gangasjóð og telja að aðrir íbúar í stigaganginum, þó meirihluti sé, geti ekki skyldað sig til að leggja þessa peninga inn á þennan reikning. Þessi svonefndi gangasjóður hafi verið til í um 40 ár. Hann hafi jafnan verið í umsjón þess íbúa, sem sé í stjórn húsfélags X nr. 12–18, eitt ár í senn. Gangasjóðurinn hafi verið notaður til að kaupa smávörur, svo sem sápur, þvottaklúta, perur og þess háttar smáhluti sem eru til hreinsunar og smá viðhalds í stigaganginum.
Greina álitsbeiðendur frá því að fyrir nokkrum árum hafi verið ákveðið að stofna til söfnunar vegna nýs teppis á ganginn og málningar. Síðan hafi verið ákveðið að halda áfram að safna fyrir nýjum hurðum og hafi sjóðurinn verið notaður vegna þeirra, eftir því sem hann hafi dugað til. Nú séu engar stórframkvæmdir í vændum og ekki ástæða til að safna miklum peningum á reikning. Álitsbeiðendur hafi óskað eftir í tvö ár að þessu yrði hætt, en sumir aðilar hafi neitað því og sagt að gott væri að eiga þetta inni, ef gert yrði við skolplagnir í stigaganginum, eins og til hafi staðið fyrir tveimur árum. Þá hafi átt að nota þennan sjóð til að kaupa „flottara“ gólfefni, en sameign hússins greiði fyrir. Hætt hafi verið við þessa framkvæmd í fyrra, og ekki sé þörf á henni á næstu árum, að dómi fagmanna.
Álitsbeiðendur hafi farið fram á það við bankann að vera ekki rukkaðir um þessa peninga, sem nú séu 4.000 kr. á þriggja mánaða fresti, en bankinn geti ekki stoppað það nema með leyfi prókúruhafa. Því hafi gangastjóra verið ritað bréf þess efnis að álitsbeiðendur vildu fá sinn hluta greiddan út og að þeir vildu ekki safna svona inn á einhvern reikning, sem þeir teldu ekki vera skyldureikning. Óskað var eftir skriflegu svari ef neitað yrði. Það svar hafi ekki fengist en boðað hafi verið til fundar sem nokkur átök hafi orðið á. Einhver hafi sagt að bannað væri að greiða út úr hússjóðum. Aðrir íbúar stigagangsins hafi neitað þessu og samþykkt að halda áfram að safna í sjóðinn, og sögðust geta ákveðið hvaða fjárhæð sem þeim sýndist. Einn gagnaðila hafi ekki lagt til málanna. Hörð orðaskipti hafi orðið um þetta á fundinum sem endaði með því að annar álitsbeiðanda sagðist mundu innheimta sinn hluta nema það sem þyrfti til venjulegs viðhalds, eins og verið hafi. Álitsbeiðanda hafi verið sagt að hann skyldi þá fara í mál við þau öll. Síðan hafi álitsbeiðandi gengið út af fundinum. Eftir að álitsbeiðandi fór hafi verið kosin stjórn fyrir sjóðinn. Álitsbeiðendur taka fram að þessi sjóður hafi aldrei fyrr verið endurskoðaður eða stjórn kosin. Enginn spyrji um þennan sjóð, sé íbúð seld, eins og gert sé venjulega með löglegan hússjóð. Ekki viti álitsbeiðendur hvað verði um peningana í sjóðnum ef einhver deyr eða flytur, þar sem álitsbeiðendum hafi verið sagt á fundinum að bannað væri að borga til baka úr hússjóði og þetta væri bara venjulegur hússjóður.
Álitsbeiðendur taka fram að þeir séu ekki að neita að taka þátt í greiðslum vegna gangsins. Sjóður vegna stigagangsins hafi verið til í um 40 ár og aldrei verið vandræði. Nú vilji svo til að allar íbúðir í stigaganginum eiga jafnan hlut í sjóðnum, og gætu skapast vandræði, ef einhver til dæmis flytur eða fellur frá.
Álitsbeiðendur krefjast endurgreiðslu úr sjóðnum og að hverri íbúð sé greiddur hennar hlutur, að undanskildum til dæmis 5.000 kr. á hverja íbúð. Jafnframt að sjóðurinn verði lagður af í núverandi mynd og ekki sé skylda að safna ótakmörkuðu fé inn á sjóðinn. Útilokað sé að einhverjir íbúðareigendur, jafnvel þó meirihluti sé, í stigagangi geti ákveðið að skikka aðra til að leggja peninga inn á einhvern reikning án nokkurra takmarkana. Álitsbeiðendur telji að engin lög séu til sem gefi einhverjum borgurum slíkan rétt.
Að lokum taka álitsbeiðendur fram að vegna þessa reiknings hafi í fyrsta sinn verið kosin stjórn á þessum fundi þann 11. maí 2009. Aldrei hafi verið talið fram til skatts, enda aldrei fengist endurgreiðsla, til dæmis vegna virðisaukaskatts. Aldrei hafi neinn endurskoðandi verið og sé ekki enn. Það sé og engin þörf á þessum reikningi, vegna stigagangsins, því hann sé í fullkomnu ásigkomulagi og vafalaust með því besta sem sést í blokkum. Engin áætlun sé um greiðslur, eins og sé í venjulegum hússjóðum. Þetta virðist því vera geðþóttaákvörðun nokkurra einstaklinga.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að skv. 67.–69. gr. laga nr. 26/1994 hafi fundir íbúðareiganda í X nr. 18 alltaf verið haldnir og boðaðir eftir aðalfund húsfélagsins í X nr. 12–18. Bent er á að í 67. gr. segi að í fjöleignarhúsi með sex íbúðum þurfi ekki að hafa sérstaka stjórn og í 68. gr. að einfaldur meirihluti atkvæða ráði.
Greina gagnaðilar frá því að þegar þessi krafa um endurgreiðslu úr hússjóði/gangasjóði X nr. 18 hafi komið fram hafi þeir haft samband við Húseigendafélagið og fengið þau svör að þeim væri óheimilt að greiða einstökum eigendum íbúða eign íbúðarinnar í sjóðnum vegna þess að þetta væri sameiginleg eign allra íbúðanna og hafi fylgt íbúðunum við eigendaskipti. Um þetta hafi ekki verið ágreiningur þar til nú.
Gagnaðilar telja að það geti ekki staðist lög að verða við þessari kröfu og því hafi henni verið hafnað á fundi 11. maí síðastliðinn.
Sú fullyrðing álitsbeiðenda að ekki sé nauðsynlegt að vera með svona hússjóð/gangasjóð fái ekki staðist. Fyrirsjáanlegar framkvæmdir sem komi fram í fundargerð frá 11. maí 2009 séu það kostnaðarsamar og að þessi inneign á bankabók myndi tæpast duga til.
Reglulegt viðhald sem snúi að stigagöngum og sameign íbúðareiganda sé til að viðhalda verðgildi eignar.
Þá benda gagnaðilar á 49. og 50. gr. laganna sem kveða á um hússjóð og skyldur íbúðareigenda til þátttöku í honum og telja gagnaðilar að 40 ára reynsla af þessum hússjóð/gangasjóð þar sem prókúruhafi er alltaf sá íbúðareigandi sem sé fulltrúi stigagangsins í aðalstjórn húsfélagsins X nr. 12–18 hverju sinni hafi sannað tilverurétt sinn.
Hússjóðurinn sé 1.000 kr. á mánuði og taki því langan tíma að safna fyrir stórum framkvæmdum. Þær framkvæmdir sem séu fyrirsjáanlegar séu ný rafmagnstafla, málun sameignar og ný teppi á ganginn.
Í athugasemdum álitsbeiðenda mótmæla þeir því að safnað hafi verið í þennan gangasjóð síðastliðin 40 ár. Þegar söfnun hófst hafi það verið með samþykki allra íbúanna í stigaganginum. Þá hafi verið að safna fyrir ákveðið verkefni, þ.e. teppi á ganginn. Slíkt sé ekki í gangi núna. Kannski hafi meirihlutinn ákveðið eitthvað sem álitsbeiðendur viti ekki um, en það hafi þá ekki verið gert á húsfundi. Aldrei sé minnst á þennan sjóð við sölur eða kaup á íbúðum í stigaganginum, því aðeins hafi verið um smáupphæðir að ræða. Ekki sé verið að fara fram á að þeim einum sé greiddur sinn hlutur. Tekið hafi verið fram að endurgreiðsla færi jafnt til allra íbúða.
Álitsbeiðendum sé ekki kunnugt um að stórframkvæmdir séu framundan. Rafmagnstafla sé mjög góð að mati rafvirkjameistara og hafi ekki verið rætt á fundi um að breyta henni. Stigagangur hafi verið málaður árið 2003. Eins og fram komi í fundargerð frá 11. maí 2009 sé talað um að hreingera stigagang og teppi og lagfæra teppið á einum stað þar sem það sé laust. Smávegis fleira sé talað um í fundargerðinni og hafi það allt verið framkvæmt núna, nema ryksuga hafi ekki verið keypt. Samt aukist enn inneignin í gangasjóðnum. Álitsbeiðendur muni láta lögfróðum mönnum eftir túlkun laganna um fjöleignarhús og vilji ekkert segja nema þeir telji að túlkun meirihlutans sé ekki endilega neinn stóridómur. Þó megi til dæmis benda á 49. gr.
Í athugasemdum gagnaðila benda þeir á að í álitsbeiðni hafi komið fram að greitt hafi verið í sjóð vegna stigagangsins í um 40 ár og til þess hafi verið vitnað af hálfu gagnaðila. Um þennan sjóð hafi aldrei verið ágreiningur fyrr en árið 2007 þegar álitsbeiðendur hafi fyrst farið fram á endurgreiðslu úr sjóðnum til allra íbúa. Á fundi það ár hafi verið samþykkt af meirihluta eigenda að greiða ekki út en halda áfram að greiða í þennan sjóð. Gangasjóðurinn hafi fengið kennitölu árið 1995 samkvæmt lögum nr. 26/1994.
Gagnaðilar telja það ekki standast sem álitsbeiðendur haldi fram, að aldrei sé minnst á þennan sjóð við sölu eða kaup á íbúðum í stigaganginum, sbr. kostnaðaruppgjör og kvittun er fylgdi kaupsamningi íbúðar 0202 frá ágúst 2005.
Ítreka gagnaðilar að í náinni framtíð þurfi að endurnýja rafmagnstöflu. Kostnaðaráætlun við það sé gróflega áætluð 600.000 kr. samkvæmt tilteknu rafmagnsverkstæði.
Ekki sé rétt sem fram komi hjá álitsbeiðendum að stigagangurinn hafi verið málaður árið 2003. Stigagangurinn hafi verið málaður árið 2001 og kostað þá 140.000 kr., sbr. greiðslukvittun málara.
Jafnframt benda gagnaðilar á að samkvæmt fundargerð síðasta fundar stigagangsins hafi staðið til að gera stigahúsið hreint en hætt við það þar sem kostnaður hafi þótt of mikill. Rætt hafi verið um að mála ganginn í staðinn en það verði tekið upp á næsta fundi.
Loks benda gagnaðilar á að eftirfarandi hafi verið framkvæmt frá síðasta fundi í maí 2009: Ryksuga að fjárhæð 13.189 kr., vinna verktaka vegna pípulagna, efnis og vinnu að fjárhæð 86.592 kr., slökkvitæki yfirfarin að fjárhæð 15.736 kr. og reikningur fyrir djúphreinsun teppa á gangi sé væntanlegur, áætlaður kostnaður tæpar 30.000 kr. Hinn 2. september 2009 hafi staða gangasjóðsins verið 221.811 kr. sem gera tæpar 37.000 kr. á íbúð.
III. Forsendur
Samkvæmt 49. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal stofna til hússjóðs til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum húsfélags, þegar þess er krafist af minnst ¼ hluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta. Skal aðalfundur húsfélags ákveða gjöld í sjóðinn á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld á því ári. Getur hússjóður bæði verið rekstrar- og framkvæmdarsjóður eftir nánari reglum sem húsfundur setur.
Samkvæmt 8. tölul. 61. gr. laga um fjöleignarhús skal tekin fyrir ákvörðun á aðalfundi ár hvert um hússjóðsgjöld.
Í máli þessu liggur fyrir fundargerð frá aðalfundi húsfélagsdeildarinnar X nr. 18 sem haldinn var 11. maí 2009. Í henni kemur ekki fram að ákveðið hafi verið hússjóðsgjald en að bréf álitsbeiðenda hafi verið lagt fram um að ólöglegt sé að hafa umræddan sjóð þar sem hann sé ekki löglega stofnaður. Allir eigendur nema álitsbeiðendur hafi samþykkt að greiða áfram í sjóðinn með óbreyttu gjaldi. Jafnframt liggur fyrir í málinu fundarboð vegna fundar íbúa í X nr. 18 þar sem á dagskrá var framtíð „gangasjóðs“ og ákvörðun um gjald í hann. Gjald það sem um er deilt í málinu er 4.000 kr. sem innheimt er á þriggja mánaða fresti. Af hálfu gagnaðila hefur verið bent á að æskilegt sé að safna í hússjóð með þessum hætti enda fyrirliggjandi framkvæmdir vegna viðhalds og reksturs sameignar. Kærunefnd bendir á að samþykkt húsfélagsdeildar liggi fyrir um óbreytt gjald í hússjóð. Að mati kærunefndar er ekki á hennar færi að breyta umræddu gjaldi, enda löglega til þess stofnað og því mjög í hóf stillt. Þar sem lögleg ákvörðun hefur verið tekin um innheimtu gjaldsins þá er það einnig á færi húsfundar að ráðstafa því. Ber því að hafna kröfum álitsbeiðanda í málinu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda að eigendum verði greiddur út hluti þeirra í hússjóði og að hússjóður verði lagður af.
Reykjavík, 19. október 2009
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason