Mál nr. 22/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 22/2009

Útitröppur: Sameign allra eða sameign sumra.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. júlí 2009, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. júlí 2009, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. ágúst 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 8. september 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 37, alls sjö eignarhluta. Húsið er byggt 1906 en endurbyggt að mestu árin 1986–1988. Ágreiningur er um eignarhald á útitröppum.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að umræddar útitröppur á austurhlið hússins séu sameign sumra, þ.e. gagnaðila.

Álitsbeiðandi telur að tröppur á austurhlið hússins, þ.e. út að Y, séu sameign sumra en ekki allra þar sem þær þjóni aðeins einum eignarhluta, sbr. 2. tölul. 7. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Gagnaðili telji hins vegar að tröppurnar séu á ábyrgð allra eignarhluta, sbr. 2. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994, þar sem fjallað er um hugtakið sameign.

Í greinargerð gagnaðila greinir hún frá því að sumarið 2008 hafi íbúar á X nr. 37 fengið bréf frá byggingarfulltrúa R þar sem gerð hafi verið skoðun á ytra byrði hússins. Þar hafi meðal annars fram komið fram að gera þyrfti við tröppur inngangs við Y og að handrið væri ekki í samræmi við byggingarreglugerð og skyldi laga. 

Stuttu síðar hafi verið samþykkt á húsfundi með meirihluta að laga tröppurnar. Gagnaðili hafi tekið það að sér að fara í það mál. Því miður sé ekki til fundargerð frá þessum fundi og einnig það sem hafi verið samþykkt. Burt séð frá því hafi gagnaðili fengið í lið með þeim arkitekt sem hafi teiknað upp nýjar tröppur. Það hafi verið farið með það fram og til baka fyrir nefndir til samþykktar. Allir eigendur hússins hafi komið og samþykkt með undirskrift teikningar af tröppunum og séu þær samþykktir til hjá byggingarfulltrúa. 

Bendir gagnaðili á að mikil vinna hafi farið fram við að ganga rétt frá þessu máli og hafi gagnaðili sótt um styrki hjá Húsafriðunarsjóði og Húsaverndunarsjóði. Þá hefði gagnaðili aldrei lagt þetta á sig ef ekki hefði verið fyrir samþykki annarra eigenda að X nr. 37 um að allir muni koma að því að borga fyrir framkvæmdirnar. Vorið 2009 hafi eigendur fengið 350.000 kr. í styrk. 

Núna fyrst virðist það vera ágreiningsmál hverjir eigi að borga. Aðrar tröppur liggi bak við húsið, þ.e. norðurhlið, þar sem fimm af sjö eigendum hússins hafi aðgang sínum íbúðum. Þar hafi verið gerðar framkvæmdir og gagnaðili greitt ásamt öllum öðrum þó svo hún hafi engin afnot af þeim. Aldrei hafi gagnaðila þótt það vera mál að leggja í þann kostnað þar sem þetta sé fjöleignarhús og telur gagnaðili allt ytra byrði hússins, þar á meðal tröppur, vera sameign allra eigenda þess. 

Að lokum bendir gagnaðili á 6. gr. laga um fjöleignarhús þar sem fjallað sé um hugtakið sameign.

Í athugasemdum álitsbeiðanda tekur hann undir með flestu sem fram kemur af hálfu gagnaðila, þ.e. bréfið hafi komið frá byggingarfulltrúa, gagnaðili hafi sótt styrkina af dugnaði, allir hafi skrifað undir að samþykkja teikningarnar og stigi á norðurhlið hússins þjóni ekki öllum íbúðum en hafi hingað til talist í sameign. Álitsbeiðandi telur þetta reyndar annað mál og hefur bent á að réttast væri fyrir þá aðila sem ekki hafa not af honum að leggja það fyrir nefndina líka.

Hins vegar telur hann gæta einhvers misskilnings milli íbúa hússins varðandi það sem hafði verið samþykkt á umræddum fundi. Eins og álitsbeiðandi mun atburði þá hafi hann talsvert löngu fyrir umræddan fund minnst á það að kannski ættu eigendur að fara að laga þessar tröppur enda orðnar ljótar. Hafði álitsbeiðandi þá í huga smávægilegar steypuviðgerðir. Þetta hafi svo sem ekki hlotið slæman hljómgrunn en ekkert hafi verið ákveðið og því ekkert aðhafst. Leið svo og beið þar til að á umræddum fundi að gagnaðili hafi tilkynnt að hún ætli að láta teikna viðartröppur, í líkingu við stigann á norðurhliðinni, þar sem hún hyggist gera þennan inngang að aðalinngangi inn í fyrirtæki sitt. Gagnaðili hafi spurt hvort ekki séu allir sáttir við það og hafði enginn neitt við það að athuga enda hafi aldrei verið minnst á peninga í þessu samhengi, hvorki það að kostnaðurinn væri sameiginlegur né þá hversu mikið framkvæmdin ætti eða mætti kosta. Að sjálfsögðu þurfi slíkt að liggja fyrir áður en hægt sé að samþykkja einhverja framkvæmd.

Þegar skrifað hafi verið undir teikningarnar grunar álitsbeiðanda að aðrir íbúar hússins hafi talið sig einfaldlega vera að gefa leyfi fyrir framkvæmd sem gagnaðili hafi ætlað að kosta. Það hafi því komið kurr í mannskapinn þegar gagnaðili lagði nýverið fram kostnaðaráætlun upp á tæpa milljón fyrir húsfélagið, sem þó megi draga 350.000 kr. styrk frá, auk þess að hafa þá þegar lagt út í kostnað vegna vinnu arkitekta.

Álitsbeiðandi telur að hér sé um klaufalegan misskilning að ræða og hafi hann því verið að vona að ekki þyrfti að fara í slíkan sparðatíning sem orðið sé heldur að nefndin gæti skorið úr þessu einfaldlega út frá teikningum, gildandi lögum og hefðum.

III. Forsendur

Allt ytra byrði húss, þ. á m. útitröppur og útistigar, eru sameign eigenda fjöleignarhúss, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Meginreglan er sú að sameign í fjöleignarhúsi er sameign allra, sbr. 6. gr. laganna. Um sameign sumra getur þó verið að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það meðal annars við þegar veggur skiptir húsi svo aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað, sbr. 2. tölul. 7. gr. laga nr. 26/1994. Sá sem heldur því fram að um sameign sumra sé að ræða þarf að sanna þá staðhæfingu sína þar sem það er undantekning frá meginreglunni um sameign allra. Þar sem 7. gr. er undantekningarregla ber að skýra hana þröngt samkvæmt almennum lögskýringarreglum, auk þess sem orðalag 8. gr. laganna er mjög skýrt varðandi það hvað telst til ytra byrðis fjöleignarhúss og þar með sameignar. Því er ljóst að það er einungis í algerum undantekningartilvikum sem 7. gr. getur átt við þegar um ytra byrði húss er að ræða.

Kærunefnd telur að 7. gr. laganna geti ekki átt hér við þar sem tröppur þær sem hér um ræðir eru ótvírætt hluti af ytra byrði hússins, enda eðlilegt að ákvörðunartaka um endurbætur og útlit sé ekki á hendi annarra en þeirra sem greiða fyrir verkið. Hins vegar er ekki tekin afstaða til þess hér hvort rétt hafi verið staðið að ákvörðunartöku um útfærslu á viðgerðinni og kostnaði af henni. Því ber að hafna kröfu álitsbeiðanda í málinu.            

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að tröppur hússins séu sameign allra og eigendum beri að greiða kostnað vegna viðhalds og endurbóta í samræmi við eignarhluta sinn.

Reykjavík, 8. september 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason