Mál nr. 18/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 18/2009
Kostnaðarhlutdeild: Framkvæmdir á lóð. Húsfélag: Fundargerðabók.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. júní 2009, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefndir gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. júní 2009, mótt. 30. júní 2009, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 1. júlí 2009, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 8. september 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjórbýlishúsið X nr. 37. Álitsbeiðandi er eigandi kjallaraíbúðar en gagnaðilar eigendur 1. hæðar, 2. hæðar og risíbúðar.
Ágreiningur er um kostnaðarhlutdeild vegna framkvæmdar á lóð og um fundargerðabók.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:
- Að gagnaðilum beri að greiða fyrir hækkun á lóðinni en ekki álitsbeiðanda, að nýtt torf verði fjarlægt, flöturinn sléttaður og gerður lóðréttur þannig að yfirborð grasflatar verði í sömu hæð og yfirborð malar við húsvegg vestan megin.
- Að fá afhenta til skoðunar fundargerðabók húsfélagsins og að hún sé varðveitt í sameign.
Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi 5. maí 2009 hafi eigandi íbúðar á 1. hæð lagt fram tillögu sína um að hækka lóðina og stækka grasflötina. Í þeim efnum hafi verið nefnd 10–20 cm hækkun. Álitsbeiðandi hafi ekki viljað að lóðin yrði hækkuð en verið sátt við að stækka grasflötina.
Fyrir seinni húsfundinn sem haldinn var 19. maí hafi álitsbeiðandi fengið eiganda íbúðar á 2. hæð skriflegt álit um að hún samþykkti ekki hækkun á lóð. Á þann fund hafi álitsbeiðandi ekki séð sér ekki fært að mæta vegna framkomu eigenda á fyrri fundinum en þá hafi verið ráðist að niðurstöðu viðkomandi og að persónu álitsbeiðanda.
Á seinni húsfundinum hafi gagnaðilar samþykkt að láta framkvæma verkið. Þegar verktakinn mætti hafi álitsbeiðandi tjáð honum að ekki væri samþykki fyrir verkinu og að samþykki allra þyrfti. Hann hafi sagt að bætt yrði ofan á mölina sem sé við húsvegginn. Tveir gagnaðila hafi verið komnir á staðinn. Þeir hafi neitað að bíða eftir niðurstöðu kærunefndar. Jafnframt hafi þeir hafnað því að samþykkja verklýsingu sem álitsbeiðandi skrifaði. Verklýsingin hafi verið þess efnis að taka burt torf sem fyrir var, slétta flötinn, leggja nýtt torf þar sem yfirborð þess yrði í sömu hæð og yfirborð malar við húsvegginn. Gagnaðili (B) hafi gefið verktakanum fyrirmæli um að hefja verkið. Álitsbeiðandi hringdi í lögregluna sem hafi komið stuttu síðar. Tjáði álitsbeiðandi lögreglunni að ekki væri samþykki fyrir því sem gagnaðilar væru að láta framkvæma og að samþykki allra þyrfti. Álitsbeiðandi hafi sagt gagnaðila (B) að sér hefði verið sagt hjá Húseigendafélaginu að ekki mætti hækka lóðina við húsið og að lóð mætti ekki halla að húsinu. Gagnaðili (B) hafi sagst ekki kalla hækkunina neina hækkun.
Í álitsbeiðni kemur fram að lóðin hafi öll verið hækkuð minnst á hluta austan megin. Lóðin hafi verið hækkuð verulega við götuhlið og vestan megin. Lóðin hafi verið hækkuð við mölina og látin halla að mölinni. Þá hafi lóðin verið látin halla austan megin og við götuhliðina. Hækkun sé meira áberandi vegna stækkunar grasflatarins. Horft frá götu sjáist ekki mölin sem sé við húsvegginn að meirihluta. Vestan megin fyrir neðan stofuglugga álitsbeiðanda sé áberandi hækkun á lóðinni. Verkið sé illa unnið, margar dældir séu og torfið sé lélegt mosatorf. Óskar álitsbeiðandi eftir mati kærunefndar á því hverjum beri að greiða fyrir þessa framkvæmd.
Önnur ósk álitsbeiðanda sé að nýja torfið verði fjarlægt og flöturinn sléttaður og gerður lóðréttur og að yfirborð grasflatar verði í sömu hæð og yfirborð malar við húsvegg vestan megin. Öðruvísi sé ekki mögulegt að slétta lóðina án þess að hækka hana og rýra með því verðgildi kjallaraíbúðar.
Varðandi seinni kröfulið álitsbeiðanda greinir hún frá því að kvöldið fyrir framkvæmdina í garðinum hafi álitsbeiðandi óskað eftir að fá fundargerðabókina til skoðunar. Gagnaðili (C) hafi neitað að afhenda álitsbeiðanda bókina. Hann líti á sig sem formann húsfélagsins, hann geymi bókina. Gagnaðili (C) skipi sjálfan sig ritara á húsfundi en hann hafi ekki verið valinn á fundi til þess að vera formaður húsfélagsins, enda óþarfi í fjögurra íbúða húsi þar sem beri að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til allra. Óskar álitsbeiðandi eftir að fá fundargerðabókina til skoðunar og að bókin verði geymd í sameign, til dæmis á ganginum þar sem rafmagnstöflurnar séu, þar geti allir gengið að henni.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að samþykkt hafi verið á húsfundi 19. maí 2009 að endurnýja torf á lóð hússins. Skilningur gagnaðila á framkvæmd þökulagningar, með vísun í fundargerð, hafi verið þessi: 1. Lóð skyldi jöfnuð næst húsi til að koma til móts við sjónarmið álitsbeiðanda um að lóð yrði ekki hækkuð næst húsi. 2. Að öðru leyti skyldi lóð jöfnuð með því að bera efni, svo sem sand og jarðveg, í dældir og að því loknu leggja þökur yfir. 3. Á engu stigi málsins hafi það verið skilningur gagnaðila að til umræðu væri að fjarlægja í heild sinni torfið af lóðinni og jafna lóðina með því að fjarlægja efni, enda væri slík aðgerð umfangsmeiri og dýrari en sú sem ákveðið hafi verið að ráðast í.
Benda gagnaðilar á að við framkvæmdina hafi það torf sem fyrir var verið fjarlægt á um
1–2 metra breiðu belti næst húsi til að tryggja að lóð hækkaði ekki þar. Einnig hafi hæsti punktur lóðarinnar verið lækkaður um u.þ.b. 3 cm, sem nemi þykkt nýja torfsins, þannig að ekki sé um að ræða að lóðin hafi verið hækkuð. Að mati gagnaðila sé ekki um að ræða að óeðlilegur eða verulegur halli sé á lóð á einstökum hluta hennar eða í heild.
Greina gagnaðilar frá því að álitsbeiðandi hafi ekki séð sér fært að mæta á umræddan húsfund og fyrirgert með því möguleikum sínum á að taka þátt í umræðum á húsfundinum. Gagnaðilar hafi lagt þann skilning í umboð álitsbeiðanda að torf sem rætt sé um að fjarlægja, væri torf næst húsi. Umboðið gefi fyrirmæli um hvernig atkvæði álitsbeiðanda skuli beitt á húsfundinum en geti að öðru leyti ekki sett hömlur á ákvarðanatöku húsfundar, að svo miklu leyti sem húsfundur sé bundinn af auglýstri dagskrá í fundarboði. Að áliti gagnaðila hafi framkvæmdin verið í samræmi við ákvörðun húsfundar. Gagnaðilar séu ¾ hlutar eigenda og eignarhlutur þeirra sé samtals 83,3%.
Hvað varðar síðari kröfulið álitsbeiðanda greina gagnaðilar frá því að frá því um mitt ár 2008, í kjölfar eigendabreytinga í húsinu, hafi gagnaðili (C) tekið að sér ritun fundargerða sem og vörslu fundargerðabókar húsfélagsins. Hann hafi verið fundarritari á þremur húsfundum og hafi á þeim fundum ekki komið fram athugasemdir við þá tilhögun. Eigendur allra íbúða í húsinu hafi setið þessa þrjá fundi, annaðhvort í eigin persónu eða veitt umboð. Því verði ekki séð að athugasemdir álitsbeiðanda um ritun fundargerða og annað er lúti að sameiginlegri stjórn húsfélagsins eigi við rök að styðjast.
Fundargerðabók húsfélags sé eitt mikilvægasta gagn hvers húsfélags og sé því að mati gagnaðila mikilvægt að ritari, eða annar tilnefndur aðili, sé ábyrgur fyrir vörslu hennar. Álitsbeiðandi hafi verið upplýst um að henni sé frjálst að skoða fundargerðabókina og að fá staðfest ljósrit af fundargerðum. Hún hafi ekki nýtt sér þessi úrræði.
Í athugasemdum sínum bendir álitsbeiðandi á að torfið, sem lagt hafi verið ofan á það sem undir sé, sé meira en 3 cm á þykkt. Rétt sé að á bletti, þar sem gengið er inn í garðinn, hafi verið stungið upp gamla torfið. Þar sé eina svæðið sem ekki hafi hækkað. Vestan megin á lóðinni og götumegin hafi mold og sandi verið bætt ofan á gamla torfið áður en hið nýja hafi verið lagt ofan á. Vegna þess að lóðin hafi verið hækkuð halli torfinu nú að mölinni upp við húsið. Efri myndin frá gagnaðilum sýni hallann við mölina. Neðri myndin sýni hækkunina vestan megin, reyndar hallann líka. Myndirnar sýni ekki hvar hækkunin sé mest. Þær sýni heldur ekki hversu lélegt torfið sé, gróft og gisið mosatorf. Myndirnar sýni ekki dældirnar í flötinni. Svona litlar myndir dragi úr því sem þær sýni. Þetta sé ljósara þegar horft er á staðnum, og blasir vel við sé horft út um glugga álitsbeiðanda. Sjáist einnig vel þegar horft er frá götu. Torfið sem sé undir hafi ekki verið fjarlægt á 1–2 metra breiðu belti. Hefði það verið gert væri ekki halli að mölinni heldur stallur.
Telur álitsbeiðandi að gagnaðilar fari frjálslega með merkingu orða. Þeir kalla halla og hækkun jöfnun. Lóðina hafi verið hægt að jafna án þess að hækka og án þess að skapa halla að mölinni. Nýtt torf hefði átt að vera betra en það sem undir sé, en það sé ekki skárra. Aðeins ein dæld sem fyrir var sé nú grynnri.
Að lokum greinir álitsbeiðandi frá því að sér hafi ekki verið tjáð að henni væri frjálst að skoða fundargerðabókina. Gagnaðili (C) hafi neitað að afhenda álitsbeiðanda hana er óskað var eftir. Jafnframt ítrekar álitsbeiðandi fyrri kröfu um varðveislu bókarinnar í sameign.
III. Forsendur
Kröfuliður 1.
Samkvæmt ákvæði 57. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er hlutverk og tilgangur húsfélaga aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar, þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Ákvæði laga nr. 26/1994 um húsfélög gilda eftir því sem við á um sameiginleg málefni húsanna, þ.m.t. lóðina.
Í 41. gr. laga nr. 26/1994 er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B- og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.
Í 1. mgr. 30. gr. framangreindra laga segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ. á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr.
Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.
Ein af meginskyldum húsfélags er, eins og að framan greinir, að sjá um viðhald og endurbætur á sameigninni. Ætla verður húsfélagi nokkuð rúma heimild til að meta þörfina í þeim efnum. Fyrir liggur samþykki húsfundar 19. maí 2009 að endurnýja torf á lóð hússins. Hér að framan hefur því verið lýst hvernig að verki var staðið, svo sem með því að jafna lóðina næst húsinu til að koma til móts við sjónarmið álitsbeiðanda um að lóðin yrði ekki hækkuð á því svæði. Að öðru leyti hafi lóðin verið jöfnuð með því að bera sand og efni í dældir og síðan tyrft að nýju. Hækkun lóðarinnar nemi því aðeins þykkt torfsins. Kærunefnd fellst á sjónarmið gagnaðila um að þessi framkvæmd rúmist innan ákvörðunar húsfundar sem samþykkt var með rúmlega 2/3 hluta eigenda. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda samkvæmt þessum lið.
Kröfuliður 2.
Samkvæmt 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er á ábyrgð fundarstjóra að rita í sérstaka fundargerðabók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir á húsfundi og allar þær ákvarðanir sem teknar eru svo og hvernig atkvæði hafa fallið ef því er að skipta. Samkvæmt 4. mgr. 64. gr. sömu laga skulu fundargerðir jafnan vera aðgengilegar félagsmönnum sem eiga rétt á að fá staðfest endurrit eða ljósrit af þeim.
Í 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 segir að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt á að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni.
Í málinu krefst álitsbeiðandi meðal annars þess að fá að sjá fundargerðabók húsfélagsins. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðanda hafi verið tjáð að henni sé það frjálst. Heimild álitsbeiðanda til aðgangs að fundargerðabók, hvort sem um ræðir aðgang að fundargerðabókinni sjálfri eða staðfestu endurriti, er ótvíræður skv. 4. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd telur því að um þetta atriði sé ekki ágreiningur og beri að vísa þessum hluta kröfunnar frá nefndinni.
Álitsbeiðandi krefst sömuleiðis að fundargerðabókin verði varðveitt í sameign hússins. Kærunefnd bendir á þau ákvæði sem hér að framan hafa verið rakin um skyldu stjórnar til að halda fundargerðabók og veita upplýsingar úr henni eftir þörfum. Varðveisla fundargerðabókar er því að mati kærunefndar á ábyrgð stjórnar húsfélagsins og verður ekki fallist á gegn andmælum stjórnar að geyma beri bókina í sameign hússins. Þessum kröfulið er því hafnað.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðilum beri einum að greiða kostnað vegna framkvæmda á lóð og að lóðinni verði breytt til samræmis við kröfu hennar.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að fundargerðabók húsfélagsins sé varðveitt í sameign.
Reykjavík, 8. september 2009
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Pálmi R. Pálmason