Mál nr. 6/2002

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 6/2002

Eignarhald, sérafnotaflötur lóðar, lóðaframkvæmdir, ákvörðunartaka, skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 21. febrúar 2002, beindi A, X nr. 14, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 8a, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 5. mars 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 12. mars 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dag, 26. mars 2002, og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 8-14A. Húsið er raðhús og skiptist í 8 eignarhluta og fylgja 8 bílskúrar. Álitsbeiðandi er eigandi raðhússins X nr. 14, en gagnaðili eigandi raðhússins X nr. 8A. Ágreiningur er um eignarhald, ákvarðanatöku og skiptingu kostnaðar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að sameiginleg lóð raðhússins teljist í sameign allra eigenda hússins og húsfélaginu sé heimilt að láta skipuleggja hana.
2. Að kostnaður við hönnun lóðar, framkvæmdir og eftirlit skiptist jafnt milli allra húseigenda.
3. Að samþykki 2/3 hluta eigenda nægi til að ráðast í lóðaframkvæmdir.

Í álitsbeiðni kemur fram að ákveðið hafi verið á fundi í húsfélaginu að ráðast í framkvæmdir á lóð. Markmið hafi verið að hólfa lóðina við suður-, austur- og vesturhlið hússins í sundur, til að eigendur þar mættu njóta meira næðis. Jafnframt hafi verið eindregin vilji til að stuðla að sameiginlegu heildarútliti ytri marka. Ákveðið hafi verið að hönnun verksins einskorðaðist við heildarumgjörð raðhúsanna en framkvæmdir innan hvers sérafnotaflatar yrðu á verksviði viðkomandi húseigenda. Einnig greinir í álitsbeiðni að vilji hafi verið hjá nokkrum húseigendum að tryggja aðgengi að bakdyrum húsanna með gönguleið í útjaðri vestur- og suðurhliðar lóðar. Segir álitsbeiðandi hafa legið ljóst fyrir að umrætt fyrirkomulag fæli í sér skerðingu á sérafnotafleti annarra húseigenda.

Álitsbeiðandi heldur því fram að sá hluti lóðarinnar sem skilgreindur er með sérnotarétti í eignaskiptayfirlýsingu sé í sameign sumra. Af þeim sökum telur hann húsfélaginu heimilt að skipuleggja þann hluta lóðarinnar. Í álitsbeiðni kemur einnig fram að álitsbeiðandi telji að framkvæmdir og eftirlit vegna lóðar eigi að skiptast jafnt milli allra húseigenda. Að lokum heldur álitsbeiðandi því fram að einungis þurfi samþykki 2/3 hluta húseigenda vegna fyrirhugaðra lóðaframkvæmda.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann telji sérafnotafleti, eins og þeim sé lýst í eignaskiptayfirlýsingu, vera séreign húseigenda. Gagnaðili bendir á að fram komi í þinglýstri eignaskipayfirlýsingu og öðrum þinglýstum gögnum að hverju raðhúsi fylgi tiltekinn sérafnotaréttur af lóð og sé hann aðeins ætlaður einni séreign til afnota sem einkalóð. Einnig bendir gagnaðili á að þótt lóðin sé í sameign allra eigenda hafi átta lóðaleigusamningar verið gerðir við hvern og einn eigenda raðhúsanna. Máli sínu til stuðnings vísar gagnaðili til álitsgerða kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 50/1995, 29/1998, 28/1999 og 41/2001.

Gagnaðili krefst að viðurkennt verði að allur kostnaður vegna lóðaframkvæmda á sérafnotaflötum sunnan, vestan og austan við húsin teljist sérkostnaður hvers eiganda. Til vara krefst gagnaðili að kostnaður verði ákvarðaður í samræmi við mælingu á notagildi. sbr. c-lið, 45. gr fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Bendir gagnaðili á að skv. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 26/1994 beri eigendum séreignar að sjá um allt viðhald og kostnað af séreign sinni.

Gagnaðili krefst þess enn fremur sinni viðurkennt verði að fyrirhugaðar framkvæmdir þurfi samþykki allra eigenda, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Bendir gagnaðili á að hvergi á teikningum sem hafi verið hluti af kaupsamningum raðhúsanna hafi verið að sjá eða getið um skjólveggi eða aðrar framkvæmdir á sérlóðum hússins.

Að lokum krefst gagnaðili í greinargerð sinni viðurkenningar á að ákvörðun félagsfundar húsfélagsins X nr. 8-14A sé ólögmæt þar sem valdsvið húsfélagsins sé bundið við ákvarðanir varðandi sameign húseigenda. Telur gagnaðili að það hafi ekki verið á valdsviði félagsfundar húsfélagsins að taka ákvarðanir gegn vilja eiganda sem fælu í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreign sinni en leiddu af ákvæðum laga nr. 26/1994, sbr. 2. og 3. mgr. 57. gr.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða á sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæða laganna eða eðli máls.

Í 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að í sameign séu allir þeir hlutar húss, bæði að innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign. Er sameign því skilgreind neikvætt, þ.e. sem þeir hlutar húss eða lóðar sem ekki teljast samkvæmt þinglýstum gögnum ótvírætt í séreign.

Samkvæmt eignaskiptasamning, dags. 20. júní 1997, er fjöleignarhúsið X nr. 8-14A reist á sameignarlóð. Í viðauka, dags. 25. júní 1998, er kveðið á um að einstökum húsum fylgi sérafnotaréttur af lóð. Af gögnum málsins má ráða að sérafnotafletirnir séu misstórir eftir staðsetningu eignarhluta í raðhúsalengjunni. Eignarhluti einstakra raðhúsa í lóðinni er hins vegar jafn.

Í lögum nr. 26/1994 eða greinargerð með frumvarpi sem síðar varð að lögunum er ekki vikið sérstaklega að sérafnotaflötum. Óumdeilt er í málinu að lóð fjöleignarhússins X nr. 8-14A er í sameign og skiptist eignarréttur jafnt milli allra húseigenda. Að mati kærunefndar felur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar, sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í séreignarétt samkvæmt skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétti sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn. Kærunefnd telur því sérafnotaflöt eigenda ekki séreign skv. 5. gr. laga nr. 26/1994. Þá fellst nefndin ekki á túlkun álitsbeiðanda um að sérafnotaflötur eigenda teljist til sameignar sumra heldur sé lóðin í heild í sameign allra en háð kvöðum eins og áður hefur verið rakið. Þar af leiðandi heyra umræddar framkvæmdir undir húsfélagið.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 er sett fram sú regla að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir á sameign að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Í málinu liggur fyrir að fyrirhugað er að ráðast í umfangsmiklar og kostnaðarsamar framkvæmdir á lóðinni, m.a. gróðursetningu fjölda plantna, limgerðis og byggingu skjólveggja. Á upphaflegum teikningum af húsinu er lóðin ekki skipulögð og er hún enn ófrágengin. Kærunefnd telur að viðurkenna beri eigendum fjöleignarhúsa ákveðið svigrúm til að ganga þannig frá lóð að hún hæfi húsi og sé í samræmi við nánasta umhverfi. Er það mat nefndarinnar að sú framkvæmd sem húsfundur samþykkti að ráðast í sé ekki svo umfangsmikil né kostnaðarsöm að hún útheimti samþykki allra eigenda skv. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 6. tölul. A-liðar 41. gr. sömu laga. Liggur því ljóst fyrir að um framkvæmdina var tekin lögmæt ákvörðun húsfundar.

Meginregla fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 um skiptingu kostnaðar vegna framkvæmda á sameign er hlutfallsskiptur kostnaður, sbr. A-lið 45. gr. Samkvæmt ákvæðinu skiptist allur sameiginlegur kostnaður á eigendur eftir hlutfallslegum eignarhluta í viðkomandi sameign. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu dags. 20. júní 1997 eiga allir eigendur fjöleignarhússins X nr. 8-14A jafnan hlut í sameignlegri lóð fjöleignarhússins og skiptist kostnaður því að áliti kærunefndar að jöfnu milli allra eigenda hússins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að lóð fjöleignarhússins X 8-14A sé í sameign, þ.m.t. þinglýstir sérafnotafletir eigenda.

Það er álit kærunefndar að heimilt sé að ráðast í lóðaframkvæmdir án samþykkis allra eigenda.

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna framkvæmdanna sé hlutfallsskiptur.

Reykjavík, 26. apríl 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson