Mál nr. 26/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 26/2008

Samþykki húsfundar. Fjarlæging palla, skjólveggja og stiga.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. júní 2008, beindi A, X nr. 15, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 15, C, X nr. 17, D, X nr. 17, og E, X nr. 17, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru ódagsett greinargerð D, f.h. gagnaðila, mótt. 1. ágúst 2008, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. ágúst 2008, ódagsettar athugasemdir D, f.h. gagnaðila, mótt. 22. september 2008, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. september 2008, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 19. nóvember 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 15 og X nr. 17, alls tólf eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í X nr. 15 en gagnaðilar eiga hver sína íbúðina í báðum stigagöngum. Ágreiningur er um palla, skjólveggi og kattastiga.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

Að pallar, skjólveggir og kattastigi verði fjarlægðir.

Í álitsbeiðni kemur meðal annars fram að ágreiningur sé vegna byggingar skjólveggja og palla á sameiginlegri lóð X nr. 15 og X nr. 17, en á nr. 17 sé jafnframt kattastigi á gafli sem ágreiningur sé um. Þær byggingar hafi ekki verið í samþykktar á húsfundi og byggt hafi verið áður en leita var eftir samþykki íbúa. Samþykkis hafi verið aflað með því að ganga á milli íbúða að byggingum loknum.

Rök álitsbeiðanda fyrir kröfum sínum séu þau að ekki hafi fengist leyfi fyrir uppsetningu skjólveggja, palla eða kattastiga, hvorki hjá íbúum hússins né byggingarnefnd. Það sé ekki samræmi í skjólveggjum og pöllum sem eyðileggi heildarmynd hússins. Hið sama megi segja um kattastigann.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að árið 2006 hafi þegar verið komnir skjólveggir við X nr. 15. Þá um sumarið hafi verið gerð athugasemd við skjólveggina en ekki aðhafst frekar þar sem byggingarfulltrúi Y hafi talið þessa framkvæmd léttvæga. Hafði einn gagnaðila, þ.e. eigandi íbúðar á 1.h.h., fengið samþykki fjögurra eigenda af sex að X nr. 15. Þá telja gagnaðilar óljóst hvað hafi breyst frá því að byggingarfulltrúi gaf álit sitt árið 2006, sbr. úrtak úr færslubók byggingarfulltrúa, þannig að sú athugasemd hafi orðið að kæru nú. Gagnaðilar vísa til 30. gr. laga um fjöleignarhús og benda á að íbúar við X nr. 17 hafi gert ráð fyrir að þar sem samþykki væri fyrir pallasmíði þeirra og ekki um að ræða verulega breytingu á húsnæði væri þeim heimilt að hefjast handa með smíðina.

Hvað varði kattastiga sem einn gagnaðila hafi sett við suðurgafl hússins hafi verið um að ræða úrræði til bráðabirgða því upp hafi komið bráðaofnæmi fyrir köttum í stigaganginum. Aðrir íbúar hafi verið til í að finna lausn á málinu án þess að aflífa dýrið. Þessi stigi bíði nú niðurrifs því viðkomandi sé fluttur og enginn köttur sé í húsinu.

Varðandi þá fullyrðingu álitsbeiðanda að ekki hafi verið leitað samþykkis fyrirfram og að ekki hafi fengist leyfi fyrir framkvæmd á húsfundi benda gagnaðilar á að á húsfundi í X nr. 17, sem haldin var 22. janúar 2007, og skráður sé í þar til gerða fundargerðabók, hafi verið samþykkt af öllum eigendum að eigendur jarðhæða gætu reist palla og að veggir yrðu ekki hærri en 120 cm milli húsa. Þar sem húsið snýr í vestur myndu hærri veggir skyggja á sólu næstu íbúa en í lagi væri að gera skjólvegg á suðurgafli sem væri allt að 180 cm. Það sé endagafl á húsinu sem liggi að lóðarmörkum og aðskilji með háum trjágróðri. Um þetta svæði eigi engin erindi nema íbúar X nr. 17 til að fara út í garð. Á framangreindum fundi hafi verið kynnt útlit svo og að samband yrði haft við íbúa X nr. 15, bæði til kynningar og til þess að afla upplýsinga um hvar pallaefni væri keypt og jafnframt að haft yrði sama útlit á milliveggjum. Því sé um rangfærslu að ræða af hendi álitsbeiðanda.

Í framhaldi af þessu hafi verið haft samband við byggingarfulltrúa Y og þau svör fengist að ekki þyrfti leyfi bygginganefndar fyrir þessari fyrirhuguðu pallasmíði, bæði á grundvelli þess að þegar væri fordæmi fyrir slíku að allir íbúar væru samþykkir. Það plagg sé til í fundargerð húsfélagsdeildarinnar að X nr. 17.

Hinn 17. apríl 2007 hafi öðrum gagnaðila, þ.e. eiganda íbúðar 1.h.v. í X nr. 17 sem þá var formaður húsfélagsdeildarinnar að nr. 17, verið boðið að koma á húsfund í X nr. 15 að kynna málið. Ekki sé haldin fundargerðabók húsfélagsdeildar X nr. 15 eins og fram hafi komið í álitsbeiðni. Þrír aðrir eigendur í X nr. 15 hafi verið viðstaddir fundinn.

Gagnaðilar kveða málatilbúning álitsbeiðanda vera rangan þar sem hann segi að ekki hafi verið leitað samþykkis fyrir framkvæmdunum áður en þær hófust og að húsfundur hafi ekki samþykkt pallasmíðina. Nær hefði verið að leita til húsfélagsdeildarinnar í X nr. 17 þar sem þetta sé skráð í þar til gerða fundabók og álitsbeiðandi hafi verið viðstaddur húsfund sem haldin var í X nr. 15 þann 17. apríl 2007 þegar málið var kynnt. Þessi eigandi sem nú leggi fram álitsbeiðni og rangfærslur sé sá eini sem ekki sé í takt við aðra í húsinu sem vilji fegra og bæta útlit hússins og auka nýtingu lóðarinnar, þar með talið að gera skjólveggi sem dragi úr ágangi norðanáttarinnar. Sá eini veggur sem sé 180 cm á vesturhlið hússins sé við endaíbúð 1.h.h. í X nr. 15 og taki ekki sól frá neinum en skýli öðrum fyrir norðanáttinni.

Gagnaðilar fara þess á leit við kærunefnd að málið verði látið falla niður og mótmæla því að einn íbúi, sem ekki njóti alls þess sem stór og mikil garður og tún hafi upp á að bjóða, geti eyðilagt ánægju 11 eigenda af 12 í X nr. 15–17.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að það hafi verið árið 2005 sem eigandi 1.h.h. að húsinu nr. 15 hafi sett upp skjólvegg í óþökk annarra íbúa og á húsfundi sama ár hafi álitsbeiðandi og tveir aðrir íbúar farið fram á að hann fjarlægði vegginn. Annar þessara gagnaðila hafi hótað því að fara í hart fengi hann ekki að hafa skjólvegginn og farið að safna undirskriftum með því að ganga milli fólks eins og fram hafi komið.

Álitsbeiðandi mótmæli því sem fram komi í greinargerð um að þrír eigendur hafi verið á fundinum, þ.e. eigendur íbúða að 1.h.v., 1.h.h. og 2.h.h., og að álitsbeiðandi hafi verið á húsfundinum 17. apríl 2007. Máli sínu til stuðnings bendir álitsbeiðandi á bréf, dags. 26. ágúst 2008, frá íbúa að X nr. 15.

Þá bendir álitsbeiðandi á að pallar í görðum í X nr. 11 og 13 hafi verið byggðir seinna en skjólveggur gagnaðila að 1.h.h. Eigendur að X nr. 15–17 varði ekkert um framkvæmdir á öðrum lóðum. Þá hafi álitsbeiðanda verið tjáð af eiganda 2.h.h. að X nr. 17 að á sínum tíma hafi einn gagnaðila, eigandi 1.h.h. að nr. 17, sagt sér að hann hefði ekki talað við neinn þegar hann gerði sinn pall.

Hvað varði fundargerðir telur álitsbeiðandi þær lítið marktækar. Það sé hægt að skrifa hvað sem er eins og hafi sýnt sig í fundargerð frá 22. janúar 2007 þar sem sagt sé að tveir af fjórum eigendum hafi mætt en það rétta sé að fimm af sex eigendum mættu, eins og fram komi í framangreindu bréfi frá 26. ágúst 2008.

Þá mótmælir álitsbeiðandi því sem fram komi á yfirlýsingu frá því í júní 2008 þar sem sé talað um að verið sé að hlúa og bæta umhverfi hússins. Það fólk sem er með pallana sé að hugsa um sjálft sig en ekki aðra íbúa og eigna sér þannig hluta lóðarinnar.

Jafnframt bendir álitsbeiðandi á að fram komi á mörgum stöðum í tölvupósti gagnaðila að það þurfi samþykki allra íbúa til. Þá sé enginn séreignarhlutur fyrir neðri hæðirnar í eignaskiptayfirlýsingu og teikningum, lóðin sé því sameign allra.

Að lokum kemur fram í athugasemdum álitsbeiðanda að ekki hafi verið haldinn sameiginlegur fundur stigaganga að X nr. 15 og 17 í mörg ár fyrr en 5. júní og 29. júlí 2008 og var þá verið að ræða sprunguviðgerð á húsinu. Hvorki hafi verið minnst á pallasmíði né skjólveggi á þeim fundum. Gagnaðili, þ.e. eigandi íbúðar að 1.h.v., hafi mætt á hvorugan fundinn. Vegna skrifa eiganda íbúðar að 2.h.m. að nr. 15, sem býr annars staðar og sé tengdur eiganda 1.h.h. að 15, segir hann, hvað varði yfirlýsingu húsfélags í júní 2008, að á fundinum 5. júní hafi eigandi íbúðar að 1.h.v. verið beðinn um að vera ritari og hafi formaðurinn sagst vera búinn að skrifa sjálfur eitthvað. Þessi fundargerð hafi ekki verið kynnt og bað álitsbeiðandi því um afrit af fundargerðinni símleiðis en var neitað. Aftur hafi eigandi 1.h.v. verið ritari á fundi sem haldinn var 29. júlí og lesið báðar fundargerðirnar sem hann hafði ritað en ekki fundargerð eigandans 2.h.m. Því sé spurning hvað hafi verið skrifað þar.

Bendir álitsbeiðandi á að yfirlýsing sem merkt sé júní 2008 sé með undirskriftum sem ekki hafi verið fengnar á húsfundi og sé löglegt. Engin undirskrift sé frá 2006 eins og standi í bréfi gagnaðila.

Þá ítrekar álitsbeiðandi það sem fram kom í álitsbeiðni.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að enn komi fram rangfærsla vegna framkvæmda við pallasmíð í X nr. 17 og leggja þeir fram yfirlýsingu frá smiðnum sem vann verkið því til stuðnings. Þannig að ekki fari milli mála að verkið hafi verið unnið á þeim tíma sem gagnaðilar haldi fram.

Jafnframt ítreka gagnaðilar það sem þeir hafi áður sagt, þ.e. að samþykki allra sem hafi verið í húsfélagsdeildinni X nr. 17, auk fimm af sex eigendum í X nr. 15, fyrir þessum framkvæmdum og að kæra sem lögð var fram 2005 vegna framkvæmda við X nr. 15 hafi ekki verið tekin til greina hjá bygginganefnd Y á þeim tíma heldur vísað frá.

Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda kemur meðal annars fram að í athugasemdum gagnaðila kveðist eigandi íbúðar 1.h.h. hafa fengið munnlegt leyfi hjá öllum. Greinir álitsbeiðandi þá frá því að sá eigandi hafi beðið um að fá að setja vegg við endagafl á húsinu því það væri svo vindasamt hjá sér. Álitsbeiðandi hafi spurt hvort aðeins væri um einn vegg að ræða við gaflinn og eigandinn hafi játað því. Álitsbeiðandi sagðist samþykkja það en ekki meira og það hafi líka verið það sem aðrir voru beðnir um. Á myndum gagnaðila megi sjá að um sé að ræða meira en einn vegg.

Álitsbeiðandi telur að um verulegar breytingar sé að ræða eins og myndirnar sýni og ítrekar að lokum það sem fram kemur í álitsbeiðni sinni.

III. Forsendur

Þrátt fyrir að í máli þessu sé deilt um byggingu palla og skjólveggja er einnig um að ræða, að mati kærunefndar, hagnýtingu á sameiginlegri lóð aðila í skilningi 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Jafnframt er deilt um uppsetningu kattarstiga.

Varðandi kattarstigann hefur því verið lýst yfir af hálfu gagnaðila að um hafi verið að ræða aðgerð til bráðabirgða sem grípa hafi þurft til vegna sérstakra aðstæðna. Stiginn bíði nú niðurrifs. Í samræmi við þá yfirlýsingu verður ekki frekar fjallað um þá kröfu álitsbeiðanda.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið.

Í málinu er óumdeilt að gagnaðilar sem búa á jarðhæð hafa afmarkað reiti á sameiginlegri lóð hússins til sinna sérafnota með því að byggja palla og skjólveggi. Hvorki í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, né lögskýringargögnum er fjallað sérstaklega um réttarstöðu sérafnotaflata. Kærunefnd hefur hins vegar í nokkrum álitsgerðum fjallað um hugtakið sérafnotaflöt, svo sem í málum nr. 6/2002 og nr. 36/2002. Kærunefnd telur sérafnotaflöt fela í sér einkarétt til afnota og umráða yfir tilteknum hluta lóðar sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í sér eignarrétt yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn.

Þess ber að geta að sérafnotafletir geta verið með tvennum hætti, annars vegar að gert sé ráð fyrir slíku fyrirkomulagi í upphafi á teikningum og við hönnun og hins vegar með eftirfarandi samþykki eigenda. Í þessu tilviki kemur síðarnefnda tilvikið til skoðunar og hvort aflað hafi verið tilskilins samþykkis.

Umræddir pallar mynda sérafnotafleti sem eiga sér hvorki stoð í eignaskiptayfirlýsingu hússins né öðrum heimildaskjölum. Þá hefur eignaskiptayfirlýsingu ekki verið breytt til samræmis við breytta nýtingu á lóðinni. Fyrir liggur að allir íbúar í stigagangi nr. 17 samþykktu byggingu palla í þeim eignarhluta. Ekki hefur fengist samþykki allra í eignarhluta nr. 15 fyrir sambærilegri byggingu. Af lagafyrirmælum verður ráðið að hvort sem smíði hinna nýju palla telst veruleg framkvæmd, smávægileg eða eftir atvikum endurnýjun eldra mannvirkis þá útheimti slíkt allt að einu lögformlegt samþykki tilskilins meirihluta sem taka beri á formlega boðuðum húsfundi hússins, þ.e. nr. 15 og 17, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar að bygging pallanna hafi ekki hlotið löglegt samþykki eigenda hússins. Að óbreyttu ber að fjarlægja umrædd mannvirki.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fjarlægja beri að óbreyttu palla og skjólveggi á lóð hússins.

Reykjavík, 19. nóvember 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason