Mál nr. 7/2008
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 7/2008
Hagnýting séreignar: Leiga tómstundaherbergis.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 24. september 2007, mótt. 12. febrúar 2008, beindu A, B, C, D og E, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við F, búsetta erlendis. Umboðsmaður hennar er G, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 25. febrúar 2008, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 11. apríl 2008.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 23, alls sex eignarhluta á 2. og 3. hæð ásamt geymslum, bílskúrum og kjallararými á 1. hæð. Álitsbeiðendur eru eigendur þriggja eignarhluta en gagnaðili er eigandi eins eignarhluta. Ágreiningur er um hagnýtingu rýmis í kjallara.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:
- Að gagnaðila sé óheimilt að leigja út rýmið á 1. hæð án samþykkis allra eigenda.
- Til vara að gagnaðila sé óheimilt að leigja út rýmið á 1. hæð án samþykkis meirihluta eigenda.
Í álitsbeiðni kemur fram að upphaflega hafi rýmið á fyrstu hæð verið ætlað sem tómstundaherbergi fyrir alla íbúa hússins en síðar hafi það æxlast svo að eigandi íbúðar 203 hafi fengið rýmið með íbúð sinni í skiptum fyrir vinnu sína við húsið samkvæmt afsali 2. desember 1988. Í einu eignaskiptayfirlýsingunni sem gerð hafi verið fyrir húsið sem sé frá 1987 komi fram að rýmið á 1. hæð sé 37,5 fermetrar og að það sé óútgrafið á teikningu. Inngangur í rýmið sé um sameign. Eigandi íbúðar 203 hafi síðar fengið að setja lítinn glugga upp við loft í rýminu með skilyrtu samþykki íbúa hússins eftir nokkurra ára eftirgangssemi. Leyfi frá byggingarfulltrúa hafi fengist fyrir þeim framkvæmdum árið 1998. Í fundargerðum húsfélagsins frá árinu 1997 kemur skýr vilji þáverandi íbúa hússins ítrekað fram um að þetta rými yrði aldrei nýtt til bústaðar. Breytingarnar á rýminu og not þess sem leiguhúsnæði séu án leyfis og til verulegs kostnaðarauka fyrir aðra eigendur hússins. Skilyrt leyfi fyrir glugga hafi þar að auki verið brotið þar sem skýrt hafi verið tekið fram að leyfi hafi ekki verið veitt til breytinga og útleigu rýmisins.
Greina álitsbeiðendur frá því að með nýjum eigendum hafi rýminu hins vegar verið breytt talsvert árið 2003, sett hafi verið upp eldhúsinnrétting, salerni og sturta og rýminu skipt upp í holrúm. Þetta hafi íbúar hússins aldrei samþykkt. Fyrst eftir breytingarnar hafi rýmið verið notað fyrir fjölskyldu eiganda. Núverandi eigandi íbúar 203 hafi á undanförnum misserum leigt það út sem stúdíóíbúð. Eins og fram komi í fundargerðum húsfélagsins frá 1997 hafi aldrei verið ætlunin að rýmið færi í útleigu og hafi það einungis verið samþykkt sem íveruherbergi fyrir eiganda íbúar 203.
Benda álitsbeiðendur á að margs konar óþægindi hafi hlotist af þessar óvæntu viðbót við fjöleignarhúsið og beri þá helst að nefna hvimleitt bílastæðavandamál sem hafi þó verið töluvert fyrir þar sem einungis eitt og hálft stæði sé fyrir hverja íbúð. Einnig hafi skapast vandræði með póst og dagblöð þar sem enginn póstkassi sé fyrir rýmið á 1. hæð. Sorp hafi aukist og aukin þrif hafi hlotist af aðgerðum eiganda íbúðar 203. Þar sem ekki hafi verið gert ráð fyrir íveru í rýminu hafi ekki verið reiknað með notkun á hita og vatni sem hafi eðlilega aukist í kjölfar útleigu þess, en í dag sé það leigt fyrir allt að fjórar manneskjur. Nú sé svo komið að leigjendur rýmisins á 1. hæð hafi sett fram kröfur um póstkassa fyrir „íbúð“ sína, vilji breyta aðkomu að rýminu og jafnvel koma fyrir eins konar palli utandyra til afþreyingar fyrir viðkomandi íbúa. Þá taki íbúar þess ekki þátt í þrifum á sameign hússins. Sjónvarpstæki íbúa í rýminu hafi að auki skapað loftnetstruflanir fyrir íbúa á 2. hæð auk þess sem ákaflega hljóðbært sé á milli rýmisins á 1. hæð og íbúðar 201.
Álitsbeiðendur telji enn fremur vafa leika á því hvort umrætt rými á 1. hæð hússins uppfylli kröfur um brunavarnir, flóttaleiðir og annað öryggi íbúðarhúsnæðis.
Sem rökstuðning fyrir kröfu sinni vísa álitsbeiðendur á 3. tölul. 13. gr. laga nr. 26/1994 og segja ljóst að gagnaðili hafi ekki uppfyllt þá skyldu sína að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar þar sem ekki hafi verið aflað leyfis til útleigu rýmisins á 1. hæð né afnotum þess hagað þannig að aðrir eigendur hlytu ekki óþægindi af.
Auk þess vísa álitsbeiðendur til 2. og 3. mgr. 21. gr. laga nr. 26/1994. Þá sé einnig gerð sú krafa að ný eignaskiptayfirlýsing sé gerð við varanlega skiptingu séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, án þess að sala sé fyrirhuguð.
Þá vísa álitsbeiðendur til þess að skv. 2. mgr. 26. gr. laganna sé eigandi skyldugur til að haga afnotum af séreign sinni á þann veg að aðrir eigendur verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði. Eins og þegar hafi komið fram hafi hlotist mikið ónæði af útleigu herbergisins á 1. hæð. Einnig hafi hlotist kostnaðarauki af útleigu rýmisins vegna aukinnar vatnsnotkunar í baðherbergi og eldhúsi rýmisins og þar að auki vegna hita. Ástæða þess sé að breyting hafi aldrei verið samþykkt. Kostnaður við rýmið reiknist sem 1/3 hluti af rekstri meðalíbúðar í fjölbýlishúsi. Þetta sé kostnaður sem álitsbeiðendur beri en ekki íbúar rýmisins þar sem ekki hafi verið gert ráð fyrir íveru í rýminu í eignaskiptayfirlýsingunni og hlutfall rýmisins lagt að jöfnu við bílskúra hússins eða 2% eignarhlutfall. Augljóst sé að í dag sé nýting rýmisins í engu samræmi við bílskúrsnot, enda hafi nú um stundir að jafnaði fjórar manneskjur búsetu þar.
Álitsbeiðendur vísa enn fremur til 1. og 3. mgr. 27. gr. laganna og benda jafnframt á að í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 komi fram í skýringum við 27. gr. að breyting á hagnýtingu séreignar sé alltaf háð samþykki annarra eigenda, hvort sem breyting sé veruleg eða óveruleg, en gagnaðili hafi aldrei aflað leyfis álitsbeiðenda fyrir útleigu rýmisins á 1. hæð og fyrri eigandi íbúar 203 hafi heldur ekki aflað leyfis fyrir framangreindum breytingum á rýminu. Hægur leikur hefði verið fyrir gagnaðila að kalla til húsfundar og kanna undirtektir annarra íbúa fyrir verðandi þessi breyttu afnot.
Aldrei hafi verið gert ráð fyrir að rýmið yrði notað til bústaðar og sé ekki skilgreint sem slíkt á deiliskipulagi. Í áðurnefndri eignaskiptayfirlýsingu sé rýmið tiltekið sem „óútgrafið á teikningu“ og gefi það til kynna að aldrei hafi verið gert ráð fyrir bústaðar- eða útleigunotum. Ljóst sé að við byggingu hússins hafi ekki verið gert ráð fyrir að rýmið yrði notað með þessum hætti og með ofangreindum afleiðingum fyrir aðra eigendur í húsinu, sem ekki hafi mátt sjá þessi atvik fyrir við kaup á íbúð sinni. Álitsbeiðendur telja óþægindin sem hljótist af útleigu rýmisins rýra verðgildi og sölumöguleika íbúða sinna.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umrætt rými í kjallara sé hluti af heildareign og sé nýtt á þeim forsendum, en eignin hafi verið keypt án sérstakra skilyrða eða takmarkana um notkun.
Bendir gagnaðili á að einn póstkassi sé fyrir heildareignina og séu merkingar á kassa samkvæmt því.
Að lokum greinir gagnaðili frá því að hann ráðgeri að selja eignina fyrir næstkomandi áramót.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.
Fyrir liggur að umrætt rými sem er um 37 m² var upphaflega ætlað sem tómstundaherbergi í sameign. Ágreiningslaust er í málinu að rýmið sé nú í eigu gagnaðila og að hann hafi fengið leyfi byggingaryfirvalda og samþykki sameigenda til að setja þar lítinn glugga. Í fundargerð húsfundar frá árinu 1997 komi hins vegar fram sá vilji annarra eigenda að rýmið verði ekki nýtt sem íbúð. Núverandi eigendur hafa nú sett þar upp eldhúsinnréttingu, salerni, sturtu, hólfað niður rýmið og leigt það út.
Kærunefnd hefur í nokkrum álitsgerðum fjallað um breytta nýtingu séreignarrýmis, svo sem í málum nr. 29/1998, 48/2003 og 61/2003. Í þessum álitum hefur verið á því byggt að skv. 1. mgr. 26. gr. laganna hafi eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum sem greinir í lögunum, öðrum lögum, óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Þá hafa verið gerðar ríkar kröfur til að sýnt væri fram á að breytt hagnýting hefði í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi en áður var.
Í álitsbeiðni er bent á atriði sem valdi íbúum óþægindum af umræddu fyrirkomulagi, svo sem bílastæðavanda, auknum þrifum, meira sorpi, vöntun á póstkassa og aukinni notkun vatns og hita sem sé sameiginlegur.
Samkvæmt 26. gr. laga nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins.
Álitsbeiðandi telur fyrirhugaðar breytingar ólögmætar, sbr. 21. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þá er byggt á 13. gr., 2. mgr. 26. gr. og 1. og 3. mgr. 27. gr. laganna.
Í 3. mgr. 21. gr. laga nr. 26/1994 er fjallað um varanlega skiptingu séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar án þess að sala sé fyrirhuguð en slík skipting er háð því að samþykki allra eigenda liggi fyrir og að eignaskiptayfirlýsingu þar að lútandi verði þinglýst. Í greinargerð með þessu ákvæði er fjallað um þau tvö grundvallarsjónarmið eða hagsmuni sem helst vegast á í þessu sambandi, þ.e. annars vegar hagsmunir sem studdir eru og varðir af almennum eignarréttarsjónarmiðum og leiða til þess að eigandi geti og megi ráðstafa eign sinna á hvern þann hátt sem hann telur henta hag sínum best. Hins vegar eru svo „hagsmunir annarra eigenda af því, að forsendum þeirra fyrir kaupum á eign, eignarráðum þeirra, búsetu, afnotum af sameign o.fl. verði ekki einhliða og án samþykkis þeirra raskað með því að eignarhlutum fjölgi óheft. Voru þessi sjónarmið vegin saman og varð niðurstaðan sú að þau síðarnefndu væru veigameiri og ættu að ráða reglunni.“
Í fyrri álitum, þ.m.t. tilvitnuðum álitum, hefur sú aðstaða oftast nær verið fyrir hendi að eigandi hafi leigt út sérstök rými, svo sem í kjallara, en þá til einstaklinga. Ljóst er að það tilvik sem til úrlausnar er í máli þessu er með öðru sniði þar sem í raun hefur verið stofnað til nýrrar íbúðar í þessu sérstaka rými fylgjandi viðkomandi íbúð. Má með því segja að eðlisbreyting hafi orðið á notkun rýmisins og í raun sé viðkomandi eignarhluti nýttur sem tvær sjálfstæðar íbúðir. Kærunefnd fjöleignarhúsamála telur að sú ráðstöfun standist ekki án samþykkis allra eigenda viðkomandi húss, sbr. 21. gr. og til hliðsjónar þau grunnrök sem liggja til grundvallar meginreglu 26. gr. laganna.
Framangreind niðurstaða tekur eingöngu mið af nýtingu viðkomandi eignarhluta. Þar af leiðir að kærunefnd fellst ekki á kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðila sé óheimilt að leigja út rýmið án samþykkis sameigenda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri þeirri kröfu að gagnaðili þurfi samþykki annarra eigenda til útleigu rýmis á 1. hæð. Kærunefnd fellst hins vegar á það að með álitsbeiðendum að samþykki allra þurfi til að nýta viðkomandi rými sem sjálfstæða íbúð.
Reykjavík, 11. apríl 2008
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason