Mál nr. 5/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 5/2007

Sameign sumra: Yfirbygging svala.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. febrúar 2007, beindu A, B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, E og F, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð E, f.h. gagnaðila, dags. 26. mars 2007, og athugasemdir A, f.h. álitsbeiðenda, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 25. maí 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjölbýlishúsið að X nr. 29, alls fjórir eignarhlutar, og var endanlega byggt samkvæmt teikningu samþykktri af byggingarnefnd árið 1955 eftir allmargar breytingar. Álitsbeiðendur eru eigendur jarðhæðar og fyrstu hæðar en gagnaðilar eru eigendur annarrar og þriðju hæðar. Ágreiningur er um eignarhald á svölum og kostnað vegna viðhalds og uppbyggingar yfirbyggingarinnar.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

I. Að yfirbygging svala á þriðju hæð sé úrskurðuð sameign sumra, þ.e. eign gagnaðila.

II. Að gagnaðilar beri allan kostnað af viðhaldi og uppbyggingu yfirbyggingarinnar.

Í álitsbeiðni kemur fram að eignarhlutar hafi í upphafi verið fjórir. Á annarri hæð og á hluta þriðju hæðar hafi F búið en faðir hennar hafi búið á hinum hluta þriðju hæðarinnar. Eftir að faðir F lést hafi hún yfirtekið alla þriðju hæðina. Á þriðju hæðinni hafi verið opnar svalir en árið 1972 hafi byggingarnefnd samþykkt að byggt yrði yfir svalirnar samkvæmt umsókn F. Svalirnar voru byggðar á hennar kostnað. Í ofviðri árið 1988 hafi þak yfirbyggingarinnar fokið og var endurbyggt á vegum F einnar. Eftir lát hennar hafi erfingjar selt húshlutann í tvennu lagi, annars vegar aðra hæð, ásamt hluta þriðju hæðar, og hins vegar hluta þriðju hæðarinnar. Sama skipting sé nú komin á eins og verið hafi í upphafi.

Álitsbeiðandi bendir á að yfirbygging á svölum á þriðju hæð sé ónýt í heild og verði annaðhvort að fjarlægja hana og færa húsið í upphaflegt ástand eða endurbyggja hana. Álitaefni sé hver eigi yfirbygginguna og hver eigi að greiða fyrir viðhald og eða uppbyggingu hennar. Álitsbeiðendur telji að um sameign sumra sé að ræða og þá eign sem skuli vera viðhaldið og eða endurbætt á kostnað gagnaðila. Gagnaðilar telji hins vegar að um sameign allra sé að ræða og hafi farið fram lagfæringar á kostnað húsfélagsins, enda telji þeir að yfirbyggingin myndi ytra byrði hússins. Þá telji gagnaðilar að yfirbyggingin í núverandi ástandi sé hættuleg umhverfinu þar sem hún gæti fokið niður þá og þegar og kallað sé á skaðabótaskyldu gagnvart húsfélaginu. Álitsbeiðendur fallist ekki á það, enda sé yfirbyggingin eign gagnaðila, byggð, endurbyggð og viðhaldið af þeim en ekki álitsbeiðendum. Þá halda álitsbeiðendur því fram að svalaveggurinn teljist ytra byrði hússins á þessum stað eins og verið hafi í upphafi og að upphaflegur útveggur sem nú sé inni í yfirbyggingu gagnaðila myndi í raun ytra byrði hússins. Einu skipti hvort yfirbyggingin verði fjarlægð eða byggð verði ný.

Sem fyrr séu kröfur álitsbeiðenda þær að yfirbygging svala á þriðju hæð verði úrskurðuð sameign sumra, þ.e. gagnaðila, þar sem hún hafi verið byggð á kostnað íbúa þriðju hæðar og verið haldið við á kostnað íbúa þriðju hæðar þar til nú. Því telji álitsbeiðendur að um sameign sumra sé að ræða. Einnig séu svalirnar skráðar í eignaskiptasamningi hússins sem eign beggja eigenda þriðju hæðar. Auk þess beri gagnaðilar allan kostnað af viðhaldi og uppbyggingu yfirbyggingarinnar þar sem ekki sé um sameign allra að ræða.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ágreiningurinn snúist um hvort umrædd yfirbygging á X nr. 29 sé sameign sumra eða allra íbúa hússins. Í ljósi samþykktar byggingarnefndar frá 13. apríl 1972 og lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telji gagnaðilar að um sameign allra sé að ræða. Óskað sé eftir úrskurði um það mál.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að í greinargerð gagnaðila hafi það verið rakið að með samþykkt byggingarnefndar frá árinu 1972 og lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hafi mátt álykta að um sameign allra á umræddum svölum væri að ræða. Þarna gæti nokkurs misskilnings því fyrir gildistöku nefndra laga hafi F verið einráð um eign sína á þriðju hæð og staðið að yfirbyggingunni á eigin vegum og átt allar svalirnar ásamt yfirbyggingunni. Umsókn F til byggingarnefndar sem hún hafi ein staðið að staðfesti þessa skoðun.

Þá segir í greinargerð gagnaðila að ágreiningurinn snúist um hvort umrædd yfirbygging á X nr. 29 sé sameign sumra eða allra íbúa hússins. Rétt sé að benda á að þegar þinglýst eignaskiptayfirlýsing fyrir X nr. 29 er lesin vandlega megi finna eftirfarandi í lýsingu á eignarhluta 02.01: „Eignin er ... og yfirbyggðum svölum rými 03.05, 9.7 m² á þriðju hæð ....“ Um eignarhluta 03.01 segi svo: „Eignin er ... og yfirbyggðar svalir rými 03.04, 6.0 m² ....“ Lengi framan af hafi ekkert skilrúm verið á svölum þessum milli eignarhlutanna svo á þeim tíma hafi þær verið sameign sumra en skilrúm var sett upp fyrir nokkrum árum. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni séu svalahlutarnir núna séreign viðkomandi aðila og leiðréttist það hér með.

Hvernig kærunefndin meti hvað sé ytra byrði hússins viti álitsbeiðendur að sjálfsögðu ekki. Fari svo að yfirbyggingin teljist ytra byrði telji álitsbeiðendur rétt að gagnaðila verði gerð grein fyrir því að allt gler í yfirbyggingunni sé á ábyrgð eigenda svo og allt innra byrði, þ.m.t. umbúnaður innan glers. Á hinn bóginn sé það mál húsfélagsins að segja til um útlitsbreytingar sem kunni að vera gerðar.

III. Forsendur

Í 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreign sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið.

Í 1. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga segir að sameign samkvæmt lögunum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Í 8. gr. laganna er fjallað nánar um sameign og kemur fram í 1. tölul. að allt ytra byrði fjöleignarhúss, meðal annars útveggir, þak og gaflar, sé í sameign allra eigenda hússins, í 3. tölul. að sama gildi um ytri gluggaumbúnað, bæði á séreignarhlutum og sameign, og í 4. tölul. að ytra byrði svala og stoð- og burðarviki þeirra, svo og svalahandrið, falli undir sameign.

Óumdeilt er í málinu að árið 1972 hafi byggingarnefnd samþykkt að byggt yrði yfir svalirnar á þriðju hæð og þak þess hafi fokið árið 1988.

Með vísan til þess sem að framan segir er það niðurstaða kærunefndar að umrædd yfirbygging svala sé nú hluti af ytra byrði hússins X nr. 29 og telst því til sameignar hússins. Af því leiðir, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús, að kostnaður sá er hlýst af nauðsynlegum viðgerðum og jafnvel endurbyggingu á þessum hlutum er sameiginlegur kostnaður.

Það er því álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að kröfu álitsbeiðenda er hafnað þess efnis að yfirbyggingin sé sameign sumra heldur sé hún sameign allra eigenda hússins. Ytra byrði umræddrar yfirbyggingar er hluti af ytra byrði hússins X nr. 29 og því sameign allra eigenda hússins. Einnig er það álit kærunefndar að sá kostnaður sem hlýst af viðgerðum á ytra byrði sólskálans, að gleri frátöldu, sé sameiginlegur kostnaður eigenda fjöleignarhússins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar:

I. Að yfirbygging svala á þriðju hæð sé hluti af ytra byrði hússins og því sameign allra eigenda.

II. Að sá kostnaður sem hlýst af viðgerðum á ytra byrði yfirbyggingarinnar, að gleri frátöldu, sé sameiginlegur kostnaður eigenda viðkomandi húss.

Reykjavík, 25. maí 2007

Valtýr Sigurðsson