Mál nr. 34/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 34/2006

Kostnaðarhlutdeild: Viðhaldskostnaður

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. ágúst 2006, beindu A, B og C, X nr. 38–40, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, X nr. 42.

Þá leitaði D til nefndarinnar með ódagsett erindi, mótt. 21. ágúst 2006, þar sem A, B og C eru tilgreind sem gagnaðilar. Þrátt fyrir að tveir aðrir íbúar í X nr. 32 og 36 hafi jafnframt verið tilgreindir gagnaðilar í erindi D var ákveðið að sameina málin að teknu tilliti til málavaxta beggja aðila. Þar sem A, B og C voru fyrri til að leita til nefndarinnar verða þau hér eftir nefnd álitsbeiðendur og D hér eftir nefndur gagnaðili.

Öllum aðilum máls var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, með bréfi nefndarinnar, dags. 1. september 2006.

Auk álitsbeiðni voru athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 9. september 2006, og athugasemdir gagnaðila, dags. 26. september 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. desember 2006.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða húsið X nr. 32–42 sem var byggt árið 1987, alls sex eignarhlutar. Enginn formaður er í húsfélaginu en einn eigenda í hvorri húsfélagsdeild sér um fjármálin, þ.e. annars vegar fyrir X nr. 32, 34 og 36 og hins vegar fyrir X nr. 38, 40 og 42. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta í X nr. 38 og 40 en gagnaðili er eigandi eignarhluta í X nr. 42. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að greiða viðhaldskostnað að fjárhæð 116.000 krónur vegna múrviðgerða og málunar hússins að X nr. 38–42 á þeim grundvelli að húsið sé sameign og um sé að ræða venjulegt viðhald húss.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að gagnaðili greiði þann viðhaldskostnað sem hlaust af múrviðgerðum og málun hússins X nr. 38–42.

Í álitsbeiðni kemur fram að viðhald sé að hluta til sameiginlegt með X nr. 32–36 þar sem aðgangur að annarri hæð húsanna sé sá sami ásamt skýli fyrir ruslatunnur. Hefð sé fyrir að framkvæma viðhald á húsunum nokkurn veginn samtímis. Litaval hafi einnig verið sameiginlegt. Bæði húsin séu eins byggð, þ.e. ein íbúð á jarðhæð og yfir henni tvær tveggja hæða íbúðir. Gagnaðili búi í íbúð á jarðhæð og álitsbeiðendur hlið við hlið fyrir ofan hann. Fyrir lá, að mati meirihluta íbúa allrar húseignarinnar X nr. 32–42, að þörf væri á utanhússviðgerð og málningu, enda hafi húsið ekki verið málað í sjö ár. Leitað var eftir tilboðum í verkið og hafi öllum eigendum X nr. 32–42 verið kunnugt um það. Haldnir voru tveir sameiginlegir fundir húsfélagsdeildanna eftir að tilboð höfðu borist í verkið og óskaði meirihluti eigenda eftir því að taka einu þeirra. Gagnaðili var einn á móti á grundvelli þess að ekki væri þörf á slíku viðhaldi, að tilboðið væri of hátt, auk þess sem hann teldi útveggi, hurðir og gluggakarma sem umlykja íbúð hans séreign sína sem ekki tilheyri sameign hússins. Hafi hann óskað eftir því að fá að viðhalda „sínum veggjum“ sjálfur. Þess beri að geta að vegna þess hve ósáttur gagnaðili hafi verið gagnvart fyrirhuguðum framkvæmdum hafi verið reynt að sjá til þess að hann fengi sem bestar upplýsingar um verktilboðið og húsið hafi verið yfirfarið af fagmanni þar sem gagnaðili og aðrir eigendur voru til staðar og gátu lagt fram spurningar og gert athugasemdir. Gagnaðili hafi einnig verið hvattur til að leita betri tilboða og kynna fyrir húseigendum auk þess sem honum hafi verið bent á að kynna sér lög um fjöleignarhús, sérstaklega það sem varði skilgreiningu á sameign og þátttöku í venjulegu viðhaldi húss. En þar sem ekkert nýtt hafi gerst í málinu af hans hálfu hafi verið ákveðið að hefja framkvæmdir samkvæmt því tilboði sem meirihluti húseigenda hafi verið samþykkur. Álitsbeiðendur hafi eftir fremsta megni reynt að tala við gagnaðila og binda endi á ósamkomulag án árangurs. Nú sé búið að mála húsið og gera við það en hann neiti að greiða sinn hluta.

Í erindi sínu bendir gagnaðili á að síðastliðið sumar hafi húsið verið málað. Þetta hafi verið gert þrátt fyrir mótmæli af hans hálfu þar sem augljóst hafi verið að hluti af hans eign, þ.e. ruslageymsla, hafi verið undanskilin tilboðinu en ruslageymsla hinna hafi verið tekin með. Gagnaðili hafi bent á þetta en þá hafi einn álitsbeiðenda sagst ætla að reyna að fá framkvæmdaraðila til að vinna verkið. Ljóst sé að þarna hafi eignarhlutum verið mismunað. Einnig hafi það verið þannig að holrúm undir múr átti ekki að lagfæra, sem sé bráðnauðsynlegt að fjarlægja. Einnig hafi gagnaðili hafið framkvæmdir sjálfur áður en kom til tals að hefja ætti einhverjar framkvæmdir, en við þær framkvæmdir hafi komið í ljós að gagnaðili hafi þurft að skipta um gler og það hafi hann tilkynnt álitsbeiðendum að X nr. 38 og 40. Þá hafi gagnaðili fengið þau svör frá álitsbeiðanda að nr. 38 að þeim kæmi það ekki við. Þegar framkvæmdum lauk hafi gagnaðili spurt hvort honum væri óhætt að skipta um gler og á hvers kostnað hann ætti að láta mála gluggana. Hafi svarið verið á þá leið að hann gæti gert þetta sjálfur á eigin kostnað. Gagnaðili hafi einnig gert kröfu um að húsið yrði magntekið, þ.e. að verktakinn gæfi upp magntölur í verkið þannig að hægt væri að sjá hvað verið væri að vinna, en hann hafi þráfaldlega neitað því á þeim forsendum að hann ynni ekki svoleiðis. Aðrir íbúar hússins hafi talið að þær tölur sem lágu fyrir vera fullnægjandi. Inni í tilboðinu hafi verið málun á þakkanti á X nr. 32–36 og 38–42, en nýverið hafði þakkanturinn verið málaður og skipt um hann á X nr. 38–42 fyrir hálfa milljón, þ.e. árið áður. Þegar það hafi verið nefnt við verktakann hafi hann boðist til að slá 10.000 krónur af tilboði sínu. Þann 14. maí 2006 hafi álitsbeiðandi að X nr. 38 kallað á gagnaðila og sagt að fólkið í húsinu ætli að hittast yfir kaffibolla í X nr. 40 og spjalla saman, og skýrt tekið fram að um kaffispjall væri að ræða. Þegar gagnaðili hafi komið í þetta kaffiboð hafi aðrir íbúar hússins, þ.e. nr. 32–42, verið mættir og þegar fyrirhugaðar framkvæmdir hafi borið á góma hafi gagnaðili spurt hvort það væru einhver tengsl við verktakann. Í ljós hafi komið að einn íbúi í húsinu var verulega tengdur verktakafyrirtækinu og hafi hann lagt sig allan fram við að réttlæta það að tilboði þess yrði tekið.

Gagnaðili krefst þess að honum sé ekki gert að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna á X nr. 32–42 á þeim forsendum að aldrei hafi verið boðað löglega til húsfundar þar sem þessi samþykkt er gerð, að honum hafi þráfaldlega verið neitað um fagmennsku í sambandi við útboð, að hann telji að yfirráðaréttur sinn yfir útidyrahurð og svalahurð sé ótvíræður þar sem hann hafi sérinngang, og að ruslageymslan, sem staðsett sé við hlið útidyra sinna, hafi ekki verið tekin almennilega heldur hafi einhverju verið gluðað á hana því hún hafi ekki verið með í tilboðinu.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að húsið hafi verið málað í sumar og mikil þörf hafi verið á því enda aðeins verið málað þrisvar sinnum á 19 árum. Einungis ein yfirferð hafi verið farin með málningu í síðustu tvö skiptin og engar sprunguviðgerðir höfðu verið framkvæmdar. Í síðasta skiptið sem málað var hafi gagnaðili komið sér undan því að klára að mála þann hluta hússins sem umlykur íbúð hans, auk ruslatunnuskýlis sem standi fyrir framan húsið. Það hafi verið farið að sjá allmikið á húsinu, steypa var molnuð á mörgum stöðum og tréverk orðið mosagróið og ljótt. Líti álitsbeiðendur á að þessi málningarvinna og múrviðgerð sem gerð hafi verið í sumar hafi ekki verið nein fegrunaraðgerð eins og gagnaðili haldi fram, heldur nauðsynlegt viðhald og liður í að koma í veg fyrir enn frekari fjárútlát í framtíðinni. Í tilboði því sem hafi orðið fyrir valinu hafi ruslatunnuskýli sem staðsett sé fyrir utan íbúð gagnaðila (ásamt steyptum blómakerjum sem séu fyrir framan húsin) ekki verið tekið sérstaklega til greina. Hitt ruslatunnuskýlið, sem er fyrir hina íbúana, sé áfast húsinu og staðsett undir sameiginlegum tröppuuppgangi og hafi því eðlilega verið innifalið í tilboðinu þótt ekki hafi verið getið sérstaklega um það heldur. En það hafi verið brugðist vel við bón gagnaðila um að skýlið fyrir utan íbúð hans yrði málað og hafi það verið gert af hálfu verktaka án nokkurrar aukagreiðslu. Þess megi geta að verktaki gerði sér einnig það ómak, óumbeðinn, að mála öll blómakerin að auki, án kostnaðarauka. Gagnaðili viti, eins og allir aðrir íbúar húsanna, að honum sé velkomið að hafa samband við málarann ef hann sé óánægður með málningarvinnuna og muni hann þá gera betur. Varðandi holrúm það sem gagnaðili telji að verði að fjarlægja, en hafi ekki verið gert, hafi álitsbeiðendur ekkert um það að segja og treysti þau algjörlega fagþekkingu verktakafyrirtækisins hvað þetta varði. Gagnaðili hafi verið hvattur til að ræða þetta við múrarann sem hafi unnið verkið fyrir hönd  Y ehf. Varðandi framkvæmdir á gluggum í íbúð gagnaðila sem hann segist hafa verið byrjaður á hafi álitsbeiðendur ekki þekkingu. Þurfi hann að skipta um gler sé sú framkvæmd á hans könnu, eins og gilt hafi um aðra íbúa hússins sem hafa þurft að skipta um gler og greitt þann kostnað sjálfir. En að sjálfsögðu taki hússjóður X nr. 38–42 þátt í að greiða útgjöld sem hugsanlega verði ef tilteknir gluggakarmar verði málaðir aftur enda séu þeir hluti sameignar. Í sambandi við ósk gagnaðila um að verktaki gefi upp magntölur í verkið hafi það verið einróma álit allra hinna íbúanna á húsfundi þann 14. maí að sú verklýsing sem fram kom í tilboðinu, ásamt verðtilboði í hvert verk fyrir sig, hafi verið nógu skýr og því ekki ástæða til að ræða það frekar. Auk þess hafi fulltrúi frá Y ehf. mætt á staðinn, skoðað húsin með öllum íbúum og útskýrt vel hvað fælist í tilboðinu. Varðandi málun þakkants hafi verið rætt við verktaka um að íbúar væru sammála um, einnig gagnaðili, að ekki væri þörf á að mála kantinn. Í staðinn hafi verktaki boðist til þess að mála allt tréverk á svölum og undirstöðum þeirra, sem var ekki með í upphaflegu tilboði, og heildarverði tilboðs því ekki breytt. Gagnaðili hafi fengið upplýsingar munnlega frá álitsbeiðanda á nr. 40 um þessa tillögu og þar sem hvorki hann né aðrir íbúar hafi ekki komið með neinar athugasemdir eða mótmæli hafi verkið verið unnið á þennan hátt, og 10.000 króna afsláttur því út úr myndinni. Þá benda álitsbeiðendur á að gagnaðili fari ekki með rétt mál þar sem hann segi að honum hafi verið boðið í fremur óformlegt kaffispjall til álitsbeiðanda að X nr. 40 þann 14. maí. Hið rétta sé að hann, eins og allir aðrir, hafi verið boðaður munnlega á þennan almenna húsfund af álitsbeiðanda að X nr. 40 sex dögum áður og þá gerð grein fyrir að þetta væri húsfundur til að taka endanlega ákvörðun varðandi viðhald húsanna. Hann hafi, eins og allir aðrir, verið spurður hvort tiltekinn fundartími hentaði og staðsetning tilgreind. Síðan hafi álitsbeiðandi að nr. 38 minnt hann á fundinn þann sama dag og hann var haldinn. Fundur hafi að sjálfsögðu ekki verið settur fyrr en allir aðilar, að gagnaðila meðtöldum, voru mættir. Þess beri einnig að geta að áður hafði verið haldinn almennur húsfundur, nánar tiltekið í seinni hluta aprílmánaðar, og boðað til þess fundar með sama hætti. Gagnaðili hafi einnig mætt á þann fund þar sem rædd hafi verið þörf á viðhaldi á húsunum og kynnt þrjú tilboð sem íbúar höfðu séð um að útvega. Gagnaðili hafi verið hvattur til að hafa samband við aðra fagaðila sem gætu gert betra tilboð ef hann væri ósáttur. Það sé því rangt að fundur hafi verið haldinn án hans vitundar og geti aðrir eigendur í báðum húsunum vitnað um það að hann hafi verið til staðar og tekið virkan þátt í umræðum til jafns við alla. Þess geta álitsbeiðendur einnig að í febrúar 2005 hafi verið haldinn almennur húsfundur í því húsi sem gagnaðili býr í til að ræða viðhald. Hann hafi ekki getað mætt en sagði að fund mætti halda án hans. Þar var samþykkt af meirihluta húseigenda að skipta þyrfti um rennur og þakkant það árið og að næsta ár (2006) yrði að mála allt húsið og gera við múr. Þessar upplýsingar hafi hann fengið eftir fundinn. Þegar álitsbeiðendur að nr. 38 og 40 nefndu aftur við hann fyrr á þessu ári að nú væri kominn tími til að ræða málun á húsinu hafi hann ekki virst vera því mótfallinn í sjálfu sér að kanna hvað það kostaði að fá menn í verkið. Það hafi verið opið fyrir alla íbúa beggja húsanna að leita tilboða hjá þeim aðilum sem þeir óskuðu. Eins og fram hafi komið sé enginn formaður húsfélagsins né stjórn sem sé tilkomið af smæð þess. Fram að þessu hafi fundarboð verið munnleg, en með löglegum fyrirvara þó og reynt að sjá til þess að allir geti mætt. Gagnaðili hafi aldrei komið með neinar athugasemdir eða óskir um aðra tilhögun. Að sjálfsögðu megi segja eftir á að skynsamlegt hefði verið að notast við skriflega fundarboðun, en þar sem gagnaðili hafi í þessu tiltekna máli mætt á þessa fundi, þrátt fyrir þennan hugsanlega ágalla, þá líti álitsbeiðendur svo á að ákvarðanir fundanna hafi verið bindandi fyrir hann. Rétt sé að árétta að bróðir álitsbeiðanda að nr. 40 gerði ekki tilboð í verkið. Hins vegar hafi það verið fjarskyldur ættingi, sem sé málarameistari, sem hafi verið fenginn til að gera tilboð þar sem viðkomandi starfi við góðan orðstír. Tilboð hans reyndist hins vegar ekki eins hagkvæmt eða gott eins og það sem fyrir valinu varð. Að það séu einhver óeðlileg tengsl annars íbúa húseignarinnar við Y ehf., sem sá um framkvæmdirnar, sé einnig rangt og ekki þess virði að koma með frekari athugasemdir við það sem gagnaðili segi í því sambandi.

Gagnaðili skilaði frekari athugasemdum þar sér hann ítrekaði fyrri sjónarmið sín. Hann hafnar því alfarið að ákvörðun meirihlutans í X nr. 32–42 sé bindandi fyrir sig þar sem veruleg brot á fjöleignarhúsalögum hafi átt sér stað við boðun „fundarins“ og alla ákvarðanatökuna.

III. Forsendur

Fjölbýlishúsið X nr. 38–42 telst eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Samkvæmt því er allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar í sameign svo og ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, sbr. 1. og 3. tölul. 1. mgr. 8. gr. laganna.

Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal boða til almenns fundar með minnst fjögurra og mest 20 daga fyrirvara og skal boða fund tryggilega. Þá skal greina í fundarboði tíma og stað fundarins svo og þau mál sem fyrir verða tekin og meginefni tillagna.

Ef boða á til húsfundar með tryggilegum hætti verður að gera það með ábyrgðarbréfi, skeyti eða á annan sannanlegan hátt. Í greinargerð með 60. gr. segir að það fari mjög eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað telst nægileg fundarboðun og hvernig skuli að henni standa. Í sumum tilvikum myndi nægja að hengja tilkynningu upp á viðeigandi stað í sameign hússins. Í öðrum tilvikum væri rétt að afhenda hverjum og einum eiganda fundarboð eða setja það í póstkassa viðkomandi. Sérstök ástæða er til að vanda til fundarboðs þegar um er að ræða fund þar sem taka eiga mikilvægar ákvarðanir, til dæmis um dýrar framkvæmdir eða umdeild atriði.

Samkvæmt gögnum máls fór fundarboð fram munnlega.

Fyrir liggja í málinu annars vegar bókun frá fundi 14. maí 2006 þar sem fram kemur að umræðuefnið var viðhald á húseigninni, þörf á að mála og gera nauðsynlegar viðgerðir á múr hússins. Þá hafi þriggja tilboða verið aflað og samþykkt að taka hagstæðasta tilboði sem Y ehf. gerði, að fjárhæð 976.000 krónur. Hin tilboðin hafi verið kynnt öllum íbúum, ásamt því sem fyrir valinu varð. Undir þetta rituðu íbúar að X nr. 32–40. Fundur þessi var munnlega boðaður með stuttum fyrirvara. Gagnaðili mætti hins vegar á fundinn og tók þátt í honum en bókað er að gagnaðili sé ósamþykkur og hafni tilboðinu.

Hins vegar liggur fyrir staðfesting, dags. 8. september 2006, allra annarra íbúa en gagnaðila um að hann hafi verið til staðar á almennum húsfundum 27. apríl og 14. maí 2006 sem kallað hafi verið til með meira en fjögurra daga fyrirvara. Fundarefni hafi verið viðhald húseignarinnar X nr. 32–42. Í fundarboði hafi einnig verið getið um fundartíma og stað.

Samkvæmt þessu er ljóst að gagnaðili kom sjónarmiðum sínum á framfæri á húsfundi þar sem umræddar framkvæmdir voru til umræðu og ákvarðanatöku. Samþykkti húsfundur framkvæmdirnar á grundvelli þess að þörf væri á þessari vinnu og samdi við verktaka um að vinna það. Af gögnum málsins er ekki annað að sjá en réttilega og faglega hafi verið staðið að undirbúningi, kynningu og ákvarðanatöku af hálfu stjórnar húsfélagsins. Ástæða er til að brýna fyrir stjórn húsfélagsins fyrirmæli laga um fjöleignarhús um boðun almennra funda. Kærunefnd telur hins vegar, eins og hér stendur á, þá annmarka á fundarboði eigi valda því að fundurinn sé ólögmætur. Telst gagnaðili því bundinn af ákvörðunum hans.

Gagnaðili kom þeim athugasemdum á framfæri að hann teldi þörf á að fá nánari upplýsingar um magntölur áður en tilboð í verkið væri samþykkt. Aðrir fundarmenn töldu hins vegar að nægjanlegar upplýsingar lægju fyrir til að unnt væri að afgreiða málið sem var og gert. Þessi athugasemd gagnaðila um þörf á nánari magntölu svo og það að hann taldi að framkvæmdanna væri ekki þörf leysir hann ekki undan þeirri skyldu að greiða sinn hlut í þeim svo sem hann gerir kröfu um. Sama er að segja um þau sjónarmið hans um takmarkanir á útboðinu hvað varðar ákveðna hluta hússins enda kemur fram í málinu að stjórn húsfélagsins hafi lagt sig fram um að verða við óskum gagnaðila eftir því sem unnt var.

Með vísan til alls þessa er það álit kærunefndar að gagnaðila sé skylt að greiða sinn hluta umrædds kostnaðar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé skylt að greiða sinn hluta viðhaldskostnaðar sem hlaust af múrviðgerðum og málun hússins X nr. 38–42.

Reykjavík, 21. desember 2006

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason