Mál nr. 2/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 2/2006

Eignarhald: Rými í kjallara. Aðgangsréttur: Inntak og mælar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. janúar 2006, mótteknu 9. janúar 2006, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. janúar 2006, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. febrúar 2006, athugasemdir gagnaðila, dags. 7. apríl 2006, og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. apríl 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. júní 2006.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1 í Reykjavík, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í kjallara en gagnaðili eigandi eignarhluta á 1. hæð. Ágreiningur er um eignarhald á rými í kjallara við hlið eignarhluta álitsbeiðanda en undir eignarhluta gagnaðila og um aðgangsrétt álitsbeiðanda að inntaki og töflum sem staðsett eru í tilteknu rými í kjallara.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að álitsbeiðanda sé heimill umgengnisréttur um það rými sem nefnt er þjónusturými og merkt sem 00-10, 00-09 og 00-08.

II. Að álitsbeiðanda verði heimilaður ótakmarkaður aðgangur að inntaki og mælum af öryggisástæðum.

Í álitsbeiðni og gögnum sem henni fylgja kemur fram að ágreiningur sé um umgengnisrétt um rými sem merkt eru á teikningum, 00-08 rafmagnsmælar, 00-09 hitamælar og 00-10 anddyri. Deila álitsbeiðandi og gagnaðili um hvort hinum fyrrnefnda sé heimilaður umgengnisréttur um þessi þrjú rými. Álitsbeiðandi varð eigandi íbúar í kjallara merkt 00.01 með kaupsamningi, dags. 9. nóvember 2005. Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 11. janúar 2002, segir að eignin hafi umgengnisrétt „um anddyri 00-10, hitaveituinntak 00-09 og stigarými 00-08“.

Álitsbeiðandi bendir á það sé honum nauðsynlegt að hafa lykil að þessum rýmum af öryggisástæðum sér í lagi ef voða beri að höndum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ástæðan fyrir því að fyrrnefndur umgengnisréttur hafi verið veittur sé sú staðreynd að hitamælar fjöleignarhússins séu í rými 00-09 en rafmagnsmælar í rými 00-08. Þá feli umgengnisréttur um séreign annars manns í sér kvöð á meðferð og nýtingu séreignar sem leiði til þröngrar túlkunar á honum. Umgengnisréttinn skuli því ekki túlka víðtækar en nauðsynlegt sé og honum aðeins beitt af nauðsyn. Telji gagnaðili því að lyklavöld og þar með óheftur aðgangur álitsbeiðanda að eignarhluta gagnaðila vera slíka takmörkun á hagnýtingar- og ráðstöfunarrétti gagnaðila yfir séreign sinni að henni verði ekki gert að sæta því. Síðan bendir gagnaðili á að inntak umgengnisréttar sé að álitsbeiðandi geti komist að mælum sínum og töflum eftir þörfum í samráði við gagnaðila og vísar til álita kærunefndar fjöleignarhúsamála í málum nr. 57/1999 og nr. 14/2005. Að lokum leiðréttir gagnaðili þann misskilning álitsbeiðanda að rými þau þar sem umræddir mælar séu staðsettir séu sameign allra, en samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni séu þeir séreign. Skráning á nýtingu þess rýmis sem sé í séreign gagnaðila á grundvelli laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001, eða eldri laga um sama efni breyti engu um að rými sé séreign hennar.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls.

Samkvæmt 10. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur nánar undir séreign fjölbýlishúss hlutar húss sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna.

Svo sem rakið hefur verið hér að framan kveður eignaskiptayfirlýsing, dags. 11. janúar 2002, skýlaust á um umgengisrétt álitsbeiðanda að anddyri sem um ræðir í máli þessu svo og um hitaveituinntak og stigarými sem samkvæmt sömu heimild er í séreign gagnaðila. Ber þegar af þeirri ástæðu að taka kröfu álitsbeiðanda til greina að þessu leyti. Álitsbeiðandi gerir einnig kröfu um ótakmarkaðan aðgang að þessum rýmum til að komast að inntaki og mælum séreignar sinnar. Samkvæmt teikningu er í séreignarrými gagnaðila í kjallara, geymsla, herbergi, þvotthús, snyrting, stigagangur og hitainntak.

Kærunefnd hefur í ágreiningsmálum af þessu tagi bent á að túlka beri umgengnisrétt að séreignarrýmum annarra íbúa þannig að hann sé ekki víðtækari en nauðsynlegt sé enda verði kvaðir af þessu tagi á séreign almennt að sæta þröngri túlkun. Við það mat ber meðal annars að horfa til notkunar á séreignarrými enda augljóst að ekki er saman að jafna aðgangi að séreignarrými sem telst til íbúðar annars vegar og rýmis eins og hér um ræðir hins vegar. Af þessum sökum telur kærunefnd það ekki vera slíka takmörkun á hagnýtar- og ráðstöfunarrétti gagnaðila yfir séreign sinni að álitsbeiðandi hafi lykil að hurð í kjallara til þess að komast að mælum og inntaki, m.a. í öryggisskyni. Samkvæmt þessu telur kærunefnd að gagnaðili þurfi að sæta því. Hins vegar ber að árétta að umgengnisréttur álitsbeiðanda að séreign gagnaðila takmarkast að sjálfsögðu við slíka notkun eingöngu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi umgengnisrétt um anddyri 00-10, hitaveituinntak 00-09 og stigarými 00-08 til að komast að hita og rafmagnsmælum svo að vatnsinntaki í séreign hans. Umgengnisréttinn í þessu skyni ber að tryggja meðal annars með lykli að rýminu.

Reykjavík, 30. júní 2006

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Kornelíus Traustason