Mál nr. 42/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 42/2005
Ákvörðunartaka. Breytingar á sameign. Gluggar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 8. september 2005, mótteknu sama dag, beindi A, vegna sjálfs sín og f.h. B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við „húsfélagið X“, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. september 2005, ásamt viðbótarupplýsingum, dags. 21. október 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. október 2005 og 26. október 2005 og athugasemdir gagnaðila, dags. 9. nóvember 2005 lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. desember 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X, alls fimm eignarhlutar. Álitsbeiðendur er eigendur tveggja eignarhluta en gagnaðilar eigendur þriggja eignarhluta. Ágreiningur er um hvort meirihluta eigenda hússins geti á húsfundi skyldað aðra eigendur til að breyta útliti glugga í íbúðum sínum.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:
Að samþykkt húsfundar gagnaðila frá 31. ágúst s.l. um að stefnt verði að því að skipta þurfi út gluggum sé ólögmæt. Auk þess er krafist að eigendum eignarhluta 02-0101 verði gert að breyta gluggum íbúðar sinnar til samræmis við samþykktar teikningar hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að umrætt hús samanstandi að tveimur húsum, eldra húsi sem byggt hafi verið 1924 og nýrra húsi sem byggt var 1952. Árið 1951 var ákveðið útlit glugga í hinu nýja húsi og skyldi það taka mið af útliti eldra hússins. Teikning var gerð af húsinu, hinu eldra og hinu nýja, og skilað inn til Bygginganefndar Y sem samþykkti hana á fundi þann 28. júní 1951. Hafa gluggar hússins verið í samræmi við þá teikningu allt þar til fyrir um 3–4 árum þegar þáverandi eigandi neðri hæðar eldra hússins, D, skipti um glugga í íbúð sinni. Hafði hann engin samráð við aðra eigendur hússins við umrædd gluggaskipti auk þess sem hann hvorki sótti um leyfi fyrir þeim breytingum til Byggingarfulltrúa Y né heldur skilaði inn teikningum vegna framkvæmdanna. Í fyrrasumar, þegar húsið var lagfært og málað, þrýstu gagnaðilar á álitsbeiðendur að breyta gluggum á íbúð sínum til samræmis við breytta glugga neðri hæðar, þ.e. glugga með póstum. Geta álitsbeiðendur ekki fallist á umræddar breytingar á gluggum hússins enda telja þeir núverandi glugga skemmtilegri og betri en glugga þá sem komnir eru á neðri hæð hússins auk þess sem álitsbeiðendur vilja ógjarnan stofna til þess kostnaðar sem fylgir slíkum framkvæmdum. Þann 31. ágúst s.l. fór fram húsfundur húsfélagsins undir stjórn fulltrúa Húseigendafélagsins, E. Á fundinum var samþykkt tillaga gagnaðila um að stefnt yrði að því að allir gluggar hússins yrðu eins og þeir voru upprunalega, með póstum, og þegar skipta þurfi um glugga verði eigendur að setja glugga í samræmi við það. Tillaga þessi var samþykkt með þremur atkvæðum gegn tveimur. Þann 2. september s.l. var E kynntar teikningar af húsinu af hálfu álitsbeiðenda og taldi hún þá brostinn grundvöll fyrir framangreindri niðurstöðu húsfundarins frá 31. ágúst s.l. Í samskiptum sínum við gagnaðila hefur gagnaðili ítrekað talið samþykkt húsfundarins frá 31. ágúst s.l. í fullu gildi og að hvergi verði kvikað frá fyrri samþykkt um gluggana.
Álitsbeiðendur benda á að tillaga gagnaðila á húsfundi þann 31. águst s.l. hafi verið ónákvæm auk þess sem ekki hafi verið nægjanlegt atkvæðamagn til að knýja á um breytingar á gluggum frá samþykktri teikningu af Byggingarnefnd Y. Þar að auki telja álitsbeiðendur ósanngjarnt að skylda eigendur til að breyta sínum gluggum en samsvarandi kvöð sé ekki lögð á aðra eigendur sérstaklega þegar litið sé til þess að upprunaleg teikning geri ráð fyrir samræmdu útliti glugga í báðum hlutum hússins.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar telja framangreinda samþykkt, dags. 31. ágúst s.l., löglega samþykkta af meirihluta eigenda. Benda gagnaðilar að hvergi muni vera kvikað frá þeirri samþykkt og hafna um leið málatilbúnaði álitsbeiðenda og telja upplýsingar hans ýmist rangar eða villandi. Einnig er hafnað af hálfu gagnaðila þeirri fullyrðingu að framangreind fundargerð húsfundar sé ónákvæm enda telja álitsbeiðendur sig hafa að fullu upplýst á húsfundinum um umfang og útlit þeirra glugga sem um ræðir.
Gagnaðilar benda á að fyrrverandi eigandi neðri hæðar íbúðar eldra hússins, D, hafi lagt mikið upp úr að hinir nýju gluggar væru í samræmi við upprunalega glugga og lagt vinnu í að leita upplýsinga um hvernig þeir gluggar hefðu verið. Naut hann m.a. sérfræðiaðstoðar F, arkitekts, og aðila frá Húsafriðunarnefnd. Að mati gagnaðila hafi ekki þótt ástæða til þess að fara eftir teikningunni frá 1951 enda víki hún frá upprunalegu útliti hússins. Telja gagnaðilar nauðsyn beri til þess að samræma útlit glugganna einkum nú þar sem flestir gluggar sem tilheyra annarri hæð eldra hússins og risinu eru ýmist illa farnir eða gjörónýtir af fúa auk þess að halda hvorki vatni né vindi þannig að húsnæðið er vart íbúðarhæft samkvæmt áliti frá skoðunarmanni tryggingarfélagsins Í. Er það mat gagnaðila að brýn nauðsyn sé til þess að skipta út þeim gluggum sem hér um ræðir og að þeir verði í upprunalegum stíl, þ.e. með póstum, enda í samræmi við útlit glugga í nýrra húsinu. Telja gagnaðilar að með því að færa útlit glugga í eldra húsi í upprunalegt horf fáist fallegri heildarsvipur yfir húsið sem þegar hafi verið gert upp að utan og nýmálað. Auk þess benda gagnaðilar á að með teikningunni frá 1951 hafi verið vikið frá upprunalegu útliti hússins enda á þeim tíma hafi verið tíska að skipta út gluggum með póstum fyrir heila glugga.
Að lokum vísa gagnaðilar til greinar 79.12 byggingarreglugerðar nr. 441/1998 þar sem segir að þegar endurnýjaðir eru gluggar eða póstar í húsum skal þess gætt að upprunalegu svipmóti hússins verði ekki breytt.
Í athugasemdum álitsbeiðanda felst ónákvæmi fundargerðar húsfélagsins frá 31. ágúst s.l. í að segja að einungis eigendur efri hæðar eldra húss beri að breyta sínum gluggum en ekki allir eigendur hússins. Auk þess benda álitsbeiðendur á að gluggar, sem gagnaðilar telja ýmist vera illa farna eða gjörónýta, hafi verið endurnýjaðir á undanförnum árum og er ástand þeirra nú almennt gott.
Álitsbeiðendur telja að ekkert liggi fyrir í málinu um það hvernig gluggar eldra húss voru upprunalega og hafi álitsbeiðendur ekki lagt fram nein gögn sem styðji að þeir hafi upprunalega verið með póstum eins og gluggar þeir sem D lét setja í íbúð sína. Ítreka álitsbeiðendur vilja sinn til þess að halda í þá gluggagerð sem sýnd er á samþykktri teikningu af húsinu frá 1951. Hafna álitsbeiðendur að þeir hafi á nokkurn hátt samþykkt glugga með póstum auk þess sem þeir hafna fullyrðingu F að gluggasetning nýrri hluta hússins hafi á sínum tíma verið höfð til fyrirmyndar við endurnýjun hluta af gluggum þess eldri. Að mati álitsbeiðanda er hið rétta að gluggar eldri hússins voru hafðir til fyrirmyndar þegar nýja húsið var teiknað.
Loks árétta álitsbeiðendur, vegna tilvísunar gagnaðila til greinar 79.12 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, að ekkert liggi staðfest fyrir hvernig gluggar voru í eldra húsinu en það eitt sé víst að árið 1951 var útlit glugganna eins og sýnt er á samþykktri teikningu frá 1951.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gagnaðilar hafi átt fundi með Húsafriðunarnefnd og fengið það álit að sjálfsagt sé að útlit glugga í eldra húsi sé í samræmi við þá glugga sem eru í íbíð á neðri hæð. Hafi húsfriðunarnefnd tjáð gagnaðilum að þeim sé heimilt að sækja um styrk til að færa aðra glugga eldra hússins í upprunalegt horf og einnig samþykkt F, arkitekt, sem ráðgjafa um þær framkvæmdir.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar, þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Í athugasemdum með 30. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að ekki sé mögulegt að hafa reglur þessar gleggri eða gefa nákvæmari lýsingar eða viðmiðanir um það hvað sé verulegt og hvað óverulegt og hvað teljist smávægilegt í þessu efni og hver séu mörkin þarna á milli. Hljóti ávallt að koma upp takmarkatilvik og verði að leysa þau þegar þau koma upp með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi.
Í máli þessu hafa aðilar ekki sýnt fram á með vissu hvert upprunalegt útlit glugga hússins hafi verið og ber þar á milli í frásögnum málsaðila. Hins vegar má af gögnum málsins sjá að samkvæmt samþykktri teikningu Byggingarnefndar Y frá 28. júní 1951 var gert ráð fyrir gluggum án pósta líkt og þeim sem eru á efri hæð eldra húss.
Í máli þessu er um að ræða breytingar sem lúta að gluggum hússins þannig að horfið verði frá gluggum þeim sem sýndir eru á samþykktri teikningu og í þeirra stað verði settir í gluggar með póstum. Óumdeilt er að ekki var gert ráð fyrir slíkum gluggum á samþykktri teikningu frá árinu 1951. Einnig er ljóst að framkvæmdirnar munu breyta ásýnd hússins. Í ljósi þessa telur kærunefnd að í fyrirhuguðum framkvæmdum felist veruleg breyting á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús og þarfnist þær samþykkis allra eigenda hússins. Samþykkt húsfundar frá 31. ágúst s.l. er því ógild.
Varðandi þá kröfu álitsbeiðenda að gluggar neðri hæðar verði færðir í upprunalegt horf bendir kærunefndin á að slíka ákvörðun beri að taka á húsfundi hússins og því ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu í máli þessu.
Kærunefnd bendir á að fyrirhugaðar breytingar lúta jafnframt samþykki byggingaryfirvalda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að samþykkt húsfundar 31. ágúst s.l., um breytingu á gluggum hússins, hafi verið ólögmæt.
Reykjavík, 23. desember 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason