Mál nr. 26/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 26/2005
Ákvörðunartaka: Lokun svala.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, ódagsettu, mótteknu 20. maí 2005, beindi A, X nr. 26, 103 Reykjavík, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, sama stað, hér eftir nefndir gagnaðilar.
Með bréfum, dags. 25. maí 2005, var gagnaðilum gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni var sameiginleg greinargerð gagnaðila, dags. 9. júní 2005, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 16. júní 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. júlí 2005.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 24–26, alls 16 eignarhlutar. Álitsbeiðandi og gagnaðilar eiga sinn eignarhlutann hver að X nr. 26. Ágreiningur er um ákvörðunartöku um lokun svala.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Aðallega að fyrir liggi lögmæt og bindandi ákvörðun um að loka megi svölum að X nr. 24-26 í samræmi við ákvörðun aðalfundar20. febrúar 2003.
Til vara, að gagnaðilum verði gert að greiða þann kostnað sem húsfélagið X nr. 24–26 hefur sannanlega orðið fyrir vegna undirbúningsvinnu í tengslum við lokun svala hússins.
Í álitsbeiðni og gögnum sem henni fylgja kemur fram að á aðalfundi húsfélagsins X nr. 24–26 hinn 20. febrúar 2003 hafi verið samþykkt samhljóða að leyfa þeim sem það vildu að loka svölum íbúða sinna. Gagnaðilar hafi báðir verið á þessum fundi. Samþykktin hafi verið gerð með fyrirvara um samþykki yfirvalda og samþykki allra íbúðareigenda fyrir endanlegu útliti sem taka skyldi fyrir á næsta húsfundi. Fram kemur að álitsbeiðandi skilur þessa samþykkt svo að átt sé við að samþykki þeirra sem næsta fund sækja sé nægjanlegt fyrir útliti umræddra lokana.
Á húsfundi hinn 29. október 2003 hafi útlit breytinganna verið rætt nánar. Lagt hafi verið fram sýnishorn af plasti og teikningar. Gagnaðilar hafi hvorugur mætt á þennan fund en annar þeirra hafi sent umboð inn á fundinn. Umboðsmaður hafi setið hjá við atkvæðagreiðslu þar sem hann hafi ekki talið sig vita hug gagnaðila til málsins. Ekki hafi náðst einróma samþykki fyrir breytingunum á fundinum þegar útlitið var borið undir atkvæði, átta sögðu já, fjórir nei og einn sat hjá.
Byggingarfulltrúi Z telji að undirskrift allra eigenda hússins þurfi að liggja fyrir vegna breytinganna. Allir eigendur nema gagnaðilar hafi skrifað nöfn sín á þar til gerðan lista til staðfestingar á samþykkt áðurnefnds aðalfundar húsfélagsins. Margoft hafi verið óskað eftir því við gagnaðila að þeir skrifuðu undir en þeir neiti án þess að færa fyrir því nein rök. Telur álitsbeiðandi að neitun þeirra megi rekja til allt annars ágreiningsmáls.
Álitsbeiðandi bendir á að húsfélagið hafi lagt í verulegan kostnað vegna þessa og beri gagnaðilum að greiða hann verði þeir ekki taldir bundnir af samþykki sínu á aðalfundinum, sbr. 54. og 55. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Í greinargerð gagnaðila er því mótmælt að með fyrirvara um samþykki allra fyrir útliti í fundargerð húsfundar 20. febrúar 2003 sé átt við samþykki allra þeirra sem mæta myndu á næsta fund. Sérstaklega hafi borið á góma í umræðu um lokun svala að samþykki allra eigenda væri nauðsynlegt, sbr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Varðandi það að afstöðu skyldi taka til útlits á næsta húsfundi er bent á að átta mánuðir hafi liðið milli funda. Það hvarfli að gagnaðilum að umræddur fundartími, 29. október, hafi sérstaklega verið valinn með hliðsjón af því að þeir væru þá báðir erlendis.
Varðandi undirskriftalista er bent á að þar sé samþykkt „efnisval og útlitslýsing“ en útlitslýsing muni hafa verið lauslega kynnt á fundi. Vantað hafi skýrar útlitsteikningar af húsinu með þeim lokunum sem til umræðu voru 20. febrúar og 29. október 2003, þ.e. þær teikningar sem leggja þurfi fyrir byggingaryfirvöld, til þess að hægt væri að taka endanlega afstöðu til málsins. Gagnaðilar hafi rætt við nokkra eigendur og séu þeir sömu skoðunar og hafi staðfest það með undirskrift sinni á yfirlýsingu sem fylgi greinargerð. Þá er m.a. bent á að umræddur undirskriftalisti sé ekki í samræmi við reglur um ákvörðunartöku, sbr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur m.a. fram að umræddur undirskriftalisti sé tilkominn sem fylgiskjal með umsókn um byggingarleyfi vegna kröfu embættis byggingarfulltrúa þar um. Bent er á að á fundinum 29. október hafi verið lagðar fram til kynningar frumdrög að teikningum. Ekki hafi verið lagðar fram fullunnar byggingarnefndarteikningar enda hugsanlegt að fundarmenn myndu óska breytinga. Ekki hafi þó orðið af því. Þá hafi verið lagðir fram bæklingar, sýnishorn af efni og líkan af gluggum. Fullnægjandi upplýsingar hafi því legið fyrir.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 30 gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur viðkomandi eignar samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. sömu laga.
Í máli þessu er um að ræða breytingar sem lúta að því að loka svölum hússins meðal annars með gleri. Óumdeilt er að ekki var gert ráð fyrir slíkri lokun á upphaflegum teikningum. Einnig er ljóst að framkvæmdirnar munu breyta ásýnd svala. Í ljósi þessa telur kærunefnd að í fyrirhuguðum framkvæmdum felist veruleg breyting á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og þarfnist þær samþykkis allra eigenda hússins.
Í 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús kemur fram að sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Af gögnum málsins er ljóst að ellefu íbúðareigendur af sextán mættu á aðalfund húsfélagsins 20. febrúar 2003 þó að það komi ekki skýrt fram í fundargerðinni. Því er ljóst að umrædd samþykkt aðalfundar húsfélagsins var ekki í samræmi við þær kröfur 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. sömu laga. Undirskriftarlistar með samþykki eigenda teljast ekki gilt samþykki í skilningi fjöleignarhúsalaga þó að þeirra sé krafist vegna umsóknar um byggingarleyfi.
Það er því álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að lögmætt samþykki fyrir lokun svala liggi ekki fyrir og því verði að hafna bæði aðal- og varakröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Kröfum álitsbeiðanda um að fyrir liggi lögmæt og bindandi ákvörðun um að loka megi svölum að X nr. 24-26 í samræmi við ákvörðun aðalfundar 20. febrúar 2003 er hafnað.
Einnig er hafnað varakröfu álitsbeiðanda um skyldu gagnaðila til greiðslu kostnaðar húsfélags í tengslum við undirbúningsvinnu vegna lokunar svala.
Reykjavík, 26. júlí 2005
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason