Mál nr. 21/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 21/2005

Eignarhald: Kyndiklefi í kjallara. Hagnýting sameiginlegrar lóðar: Bílastæði

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, ódagsettu, mótteknu 19. apríl 2005, beindu A, B og C, öll til heimilis að X nr. 40, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, X nr. 40, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 19. maí 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 25. maí 2005, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 30. júní 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. júlí 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 40. Húsið er kjallari, tvær hæðir og ris, alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta í kjallara og á neðri hæð en gagnaðili er eigandi eignarhluta á efri hæð hússins. Ágreiningur er um eignarhald á fyrrum kyndiklefa í kjallara hússins og hagnýtingu bílastæðis á lóð hússins.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:

I.   Að fyrrum kyndiklefi í kjallara hússins sé séreign eiganda neðri hæðar.

II. Að bílastæði á lóð sé til jafnra afnota fyrir alla eigendur hússins.

I.

Í álitsbeiðni kemur fram að í sameignarsamningi frá 1948 sé tekið fram að eigandi efri hæðar hússins hafi afnotarétt að hálfu af kyndiklefa í kjallara hússins. Álitsbeiðendur telja að þar sem ákvæðið kveði ekki á um eignarrétt eiganda efri hæðarinnar í kyndiklefanum beri að túlka það þannig að kyndiklefinn sé hluti af séreign neðri hæðar hússins.

Í greinargerð sinni bendir gagnaðili hins vegar á að eigendur efri hæðarinnar hafi alltaf tekið fullan þátt í viðgerðum og viðhaldi á umræddum kyndiklefa og greitt 50% alls kostnaðar þar sem kyndiklefinn hafi alltaf verið álitinn sameign hússins alls. Bendir gagnaðili á að þegar gler hafi verið endurnýjað í kjallara hafi verið sett tvöfalt gler og nýir póstar í glugga kyndiklefans. Við þær framkvæmdir hafi gagnaðili greitt sinn hluta af kostnaði. Enn fremur tekur gagnaðili fram að þó svo að neðri hæðin nýti kyndiklefann sem geymslu þá sé það ekki með sínu samþykki. Gagnaðili bendir einnig á 6. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem meðal annars kemur fram að kyndiklefar skuli teljast til sameignar fjöleignarhúsa.

Í athugasemdum sínum hafna álitsbeiðendur því að fyrrnefndur 6. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga eigi við þar sem kyndiklefinn sé séreign samkvæmt eignaskiptasamningi. Þessi fyrrum kyndiklefi hafi alltaf verið talinn geymsla og hafi eigendur efri hæðar og riss hvorki haft aðgang að klefanum/geymslunni né hafi þeir borið neinn kostnað vegna hans síðan álitsbeiðendur A og B fluttu í húsið 1998.

II.

Hvað varðar bílastæði á lóðinni þá kemur fram í álitsbeiðni að deilt sé um hvort bílastæði á lóð sé sérnotaflötur gagnaðila eða til jafnra afnota fyrir alla eigendur hússins. Bílskúr hafi ekki verið byggður á lóðinni og ekki sé gert ráð fyrir bílastæðum á teikningum. Allir íbúar hússins hafi því jafnan rétt til nýtingar á lóðinni hvort sem lóðin er nýtt sem bílastæði eða til einhvers annars.

Í greinargerð gagnaðila er hins vegar bent á að samkvæmt sameignarsamningnum frá 1948 komi greinilega fram að eigandi efri hæðar hússins eigi einn rétt til að byggja bílskúr á lóðinni og að það beri að túlka þannig að hann eigi einnig einn aðkeyrslu að væntanlegum bílskúr. Bent er á að fjölmargir eigendur hafi verið að neðri hæðum hússins þann tíma sem gagnaðili hefur búið þar og fram að þessu hafi alltaf verið virtur réttur gagnaðila til bílastæðis í innkeyrslu að væntanlegum bílskúr.

Í athugasemdum sínum benda álitsbeiðendur á að í lóðarsamningi sé enginn séreignarréttur að bílastæði enda sé lóðin sameign allra. Enn fremur benda álitsbeiðendur á 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem meðal annars komi fram að bílastæði á lóðum fjöleignarhúsa séu sameiginleg og óskipt nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum.

III. Forsendur

I.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið.

Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga er sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr. laganna. Í 8. gr. fjöleignarhúsalaga er nánar kveðið á um hvað fellur undir sameign samkvæmt fyrrnefndri 6. gr. sömu laga en í 6. tölul. 8. gr. laganna kemur meðal annars fram að til sameignar í fjöleignarhúsi telst allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.

Í þinglýstum sameignarsamningi frá árinu 1948 segir: „[  ] er eigandi að neðri hæð og kjallara hússins [  ] hér í bænum, sem er ½ - hálfur- hluti eignarinnar. Eigandi efri hæðar hefur þó afnot af hálfu að [sic] miðstöðvarklefa í kjallara og nauðsynlegan umgangsrétt um kjallaraganga til að komast að miðstöðvarklefa. [  ] Við, [  ], erum allir eigendur að efri hæð og rishæð hússins [  ] ásamt hálfum lóðarréttindum og réttindum til að byggja bílskúr. Telst eignarhluti þessi vera ½ - hálfur – hluti allrar eignarinnar. Þessum eignarhluta fylgja ennfremur afnot að hálfu af miðstöðvarklefa í kjallara og nauðsynlegan umgangsrétt um kjallaraganga til að komast að miðstöðvarklefa.“

Með vísan til orðalags tilvísaðs sameignarsamnings er það álit kærunefndar fjöleignarhúsamála samkvæmt sameignarsamningi frá 1948 sé gagnaðili ekki eigandi kyndiklefa í kjallara.

Ljóst er af gögnum málsins að þessum eignarhluta hefur verið skipt í tvo eignarhluta eftir að umræddur sameignarsamningur var gerður. Engin gögn liggja fyrir kærunefnd um hvernig eignarrétti að umræddum kyndiklefa hefur verið skipað milli þeirra og því ekki unnt að segja nánar til um eignarhald á kyndiklefanum.

Kærunefnd telur ástæðu til að benda á að umferðarréttur gagnaðila um kjallara og kyndiklefa takmarkast við notkun klefans sem slíks og þar sem kyndiklefinn er í dag ekki nýttur sem slíkur er umferðarrétturinn ekki virkur.

II.

Samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða lóðarhluti. Samkvæmt 6. gr. sömu laga eru allir þeir hlutar lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, í sameign. Í 5. tölul. 8. gr. kemur síðan fram að undir sameign fjöleignarhúss falli öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls. Í 9. tölul. 5. gr. sömu laga kemur fram að undir séreign falli hluti lóðar, t.d. bílastæði, sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.

Í sameignarsamningi frá árinu 1948 er að finna heimild fyrir eiganda efri hæðar hússins til þess að byggja bílskúr við húsið. Þau réttindi hafa hins vegar ekki verið nýtt og enginn bílskúr verið byggður á lóð hússins. Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, víkja ekki sérstaklega að bílskúrsrétti, né hvað slíkur réttur felur nákvæmlega í sér. Að mati kærunefndar er bílskúrsréttur réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar. Felst því í bílskúrsrétti kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans. Hins vegar felur bílskúrsréttur ekki í sér séreignarréttindi á umræddum reitum samkvæmt ákvæðum 4. gr. laga nr. 26/1994 og telst bílskúrsréttarflöturinn og þar með talið bílastæði fyrir framan væntanlegan skúr því sameign þar til bílskúr hefur verið byggður. Það er því álit kærunefndar að allir eigendur hússins eigi jafnan rétt til afnota af því svæði lóðarinnar sem notað hefur verið fyrir bílastæði.

IV. Niðurstaða

I.

Það er álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að samkvæmt sameignarsamningi frá 1948 sé gagnaðili ekki eigandi kyndiklefa í kjallara.

II.

Jafnframt er það álit kærunefndar að allir eigendur hússins eigi jafnan rétt til afnota af því svæði lóðarinnar sem nýtt hefur verið sem bílastæði.

Reykjavík, 26. júlí 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason