Mál nr. 18/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 18/2005

Ákvörðunartaka: Lántaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 7. apríl 2005, mótteknu 11. apríl 2005, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið D, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð formanns gagnaðila, f.h. gagnaðila, dags. 27. apríl 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. maí 2005, og athugasemdir gagnaðila, dags. 9. maí 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. júlí 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls 18 eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru fyrrum eigendur eignarhluta í húsinu en gagnaðili húsfélag hússins. Ágreiningur er um skyldu álitsbeiðenda til að greiða hlutdeild í kostnaði yfirdráttarláns húsfélagsins vegna framkvæmda sem ákveðnar voru þegar álitsbeiðendur áttu enn eignarhluta í húsinu.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:

Að álitsbeiðendum, f.h. eigenda eignarhluta sem álitsbeiðendur áttu áður í húsinu, sé ekki skylt að greiða hlutdeild í kostnaði vegna yfirdráttarláns húsfélagsins.

Í álitsbeiðni kemur fram að vorið 2004 hafi verið ákveðið að mála framhlið hússins og laga svalir. Upphaflega hafi verið gert ráð fyrir að hluti framkvæmda yrði fjármagnaður með inneign sem til væri í hússjóði. Álitsbeiðendur hafi selt íbúð sína áður en að framkvæmdum kom en eigi að greiða kostnað vegna þeirra. Í ágústmánuði 2004 hafi verið haldinn húsfundur um framkvæmdirnar og m.a. rætt um fjármögnun. Stjórn hafi upplýst að ekki væri til fé í hússjóði. Rætt hafi verið um að taka yfirdráttarlán til að fjármagna framkvæmdina og fullyrt að enginn yrði krafinn sérstaklega um kostnað vegna yfirdráttar. Engin atkvæðagreiðsla hafi farið fram. Að formlegum fundi loknum hafi álitsbeiðendur rætt við gjaldkera og upplýst að þau vildu alls ekki greiða yfirdráttarkostnað heldur greiða hlutdeild sína strax. Gjaldkeri hafi talið að þar sem ekki yrði rukkað sérstaklega fyrir yfirdráttarkostnaði kæmi betur út fyrir álitsbeiðendur að vera með í yfirdráttarláni.

Ágreiningur hafi komið upp við verktaka og því hafi dregist að innheimta. Þegar það var gert hafi álitsbeiðendur verið krafðir um kostnað vegna yfirdráttar og séu ósáttir við það. Hússtjórnin haldi því fram við álitsbeiðendur að einróma hafi verið samþykkt að taka yfirdráttarlán. Jafnframt að unnt sé að skuldbinda alla til lántöku með samþykki á húsfundi og að það sé „út í hött“ að einhver greiði sinn hluta í upphafi vegna þess að sá möguleiki sé fyrir hendi að óvæntar uppákomur hækki kostnað. Slíkt væri einnig ósanngjarnt gagnvart þeim félagsmönnum sem ekki ættu fé.

Álitsbeiðendur halda því fram að engin atkvæðagreiðsla hafi farið fram um að taka yfirdráttarlán. Hefði svo verið hefðu álitsbeiðendur hafnað henni þar sem þau hafi átt fyrir framkvæmdinni. Þá telji álitsbeiðendur að þar sem lántaka sé íþyngjandi ákvörðun fyrir viðkomandi geti húsfundur ekki skuldbundið neinn til að taka lán. Til þess þurfi skriflegt samþykki. Þá hafi stjórn verið upplýst um það að álitsbeiðendur vildu ekki greiða slíkan kostnað og hafi því borið að láta álitsbeiðendur vita svo þau gætu greitt strax. Ekki væri vandkvæðum bundið að greiða strax þann kostnað sem þekktur væri þó svo að hann hefði hugsanlega getað hækkað. Ekki sé unnt að fallast á þau rök stjórnar að það sé ósanngjarnt að sumir greiði sinn hluta í upphafi. Ekki sé greiddur kostnaður af yfirdrætti sem ekki þurfi að taka.

Álitsbeiðendur benda á að í fundargerð áðurnefnds húsfundar séu rangfærslur. Það hafi t.d. ekki farið fram nein atkvæðagreiðsla þó að það standi í fundargerðinni. Fundargerð sé skrifuð eftir á en fundargerðarbók hafi verið týnd á þessum tíma.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að aldrei hafi verið gert ráð fyrir að hluti framkvæmda yrði fjármagnaður með hússjóði enda ekkert fé í sjóðnum. Samþykkt hafi verið að taka tilteknu tilboði í framkvæmdir þar sem það hafi verið lægst. Stjórnin hafi í ágúst 2004 gert húsfundi grein fyrir því að besta leiðin væri að taka yfirdráttarlán fyrir framkvæmdunum þar sem aðeins væri um að ræða tilboð í þær framkvæmdir sem ljóst væri að ráðast þyrfti í en við nánari skoðun gæti fleira bæst við. Það sé rétt að ekki hafi farið fram nein atkvæðagreiðsla um þetta en hins vegar um framkvæmdirnar og hvort taka ætti umræddu tilboði. Enginn fundarmanna hafi mótmælt. Fram kemur að gagnaðili telur að ef einhverjir hefðu fengið að greiða strax þá hefðu þeir ekki greitt meira.

Í athugasemdum álitsbeiðenda við greinargerð gagnaðila er ítrekað að rætt hafi verið um að hluti framkvæmda yrði fjármagnaður með fé úr hússjóði. Málið snúist um hvort húsfélag eða stjórn þess hafi heimild til að skuldbinda einstaka félaga til að taka lán. Álitsbeiðendur telja að húsfélag hafi ekki heimild til að ákveða hvernig hver og einn eigi að fjármagna sinn hlut. Ítrekað er að álitsbeiðendur hafi látið vita að þeir vildu ekki taka yfirdráttarlán. Fullljóst hafi verið að um viðbótarkostnað gæti orðið að ræða og hefðu álitsbeiðendur þá greitt hann.

Hlutdeild álitsbeiðenda skv. tilboði hafi verið 190.404 krónur. Hluti þeirra vegna yfirdráttarláns sé rúmar 11.000 krónur. Hefðu álitsbeiðendur fengið að greiða hlutdeild sína strax hefði heildarkostnaður vegna yfirdráttar verið lægri sem því nemur. Enginn greiði vaxtakostnað af láni sem ekki sé tekið.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að rétt sé að það hafi verið rætt á húsfundum að hússjóðurinn myndi standa undir kostnaði að einhverju leiti en aldrei hafi verið staðfest að svo yrði. Meirihluti íbúa hafi samþykkt að taka yfirdráttarlán og ekki sé hægt að standa í að innheimta viðbótarkostnað sérstaklega hjá hverjum og einum.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús skulu ákvarðanir teknar á sameiginlegum fundi eigenda. Tilgangur þessa ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu, svo sem fram kemur í athugasemdum við frumvarp til laganna.

Í fundargerð húsfundar í ágúst 2004 segir: „Íbúum er gert grein fyrir að það verði tekið yfirdráttarlán á meðan á framkvæmdum stendur, sem verður svo breytt í lán eftir greiðslu. (Þ.e.a.s. eftir lokagreiðslu húsfélagsins til [X].) Og var það samþykkt einróma.“ Formaður gagnaðila hefur ekki mótmælt þeim staðhæfingum álitsbeiðenda að fundargerð sé ekki rituð í samræmi við ákvæði 64. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, þ.e. að hún sé rituð eftirá. Þá er ljóst að aðeins eitt nafn er ritað undir fundargerðina. Þá segir formaður gagnaðila í greinargerð að það sé rétt sem álitsbeiðendur halda fram að ekki hafi verið greidd atkvæði um lántöku húsfélagsins vegna framkvæmdanna á húsfundi heldur um samþykki tilboðs. Í athugasemdum sínum segir formaður hins vegar að meirihluti íbúa hafi samþykkt að taka lán. Ekki kemur nánar fram með hvaða hætti slíkt samþykki var fengið. Með vísan til framangreinds telur kærunefnd nægjanlega í ljós leitt að ekki hafi farið fram atkvæðagreiðsla um lántöku húsfélagsins á fundi.

Í fjöleignarhúsalögum eru ákvæði um skyldur og verkefni stjórnar og um verk- og valdsvið hennar. Segir í 70. gr. að stjórn húsfélags sé rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar. Þá geti stjórnin látið framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þoli ekki bið.Sé um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra en segir í 1. og 2. mgr. beri stjórninni, áður en í þær er ráðist, að leggja þær fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar samkvæmt fyrirmælum laga þessara. Það eigi undantekningarlaust við um framkvæmdir sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir hér einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að tefla. Ákvörðun um lántöku fellur samkvæmt þessu ekki undir verk- og valdsvið stjórnar. Það er því álit kærunefndar að lögmæt ákvörðun hafi ekki verið tekin um viðkomandi lántöku og álitsbeiðendur, f.h. eigenda umrædds eignarhluta, geti neitað að greiða kostnað vegna hennar.

Kærunefnd telur rétt að benda á, vegna ágreinings í málinu, að þótt húsfundur samþykki að taka lán til framkvæmda geta einstakir eigendur ætið greitt raunverulegan kostnað við framkvæmdir jafnóðum og hann liggur fyrir.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendur geti neitað að greiða kostnað vegna yfirdráttarláns húsfélagsins.

Reykjavík, 26. júlí 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason