Mál nr. 16/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 16/2005

Lögmæti: Húsfundur, ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 1. apríl 2005, mótteknu sama dag, beindi A, X nr. 24, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 24–26, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. apríl 2005, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. maí 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. júlí 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 24–26, alls 16 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta að X nr. 24 en gagnaðili er stjórn húsfélagsins X nr. 24–26. Ágreiningur er um lögmæti ákvörðunartöku á húsfundi sem haldinn var þann 5. mars 2005 og um lögmæti fundarins í heild.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að húsfundur húsfélagsins [X] 24–26 haldinn 5. mars 2005 sé ólögmætur vegna formgalla á fundinum og að ákvarðanir sem teknar voru á fundinum séu ógildar og álitsbeiðanda því ekki skylt að taka þátt í kostnaði sem þær hafa í för með sér.

Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundi sem haldinn hafi verið í húsfélaginu þann 22. febrúar 2005 hafi verið samþykkt að fara í forkönnun á umfangi viðgerðar á bílaplani og að leitað skyldi til verkfræðistofu varðandi það. Tveimur dögum síðar hafi verið boðað til fundar sem haldinn skyldi 5. mars 2005. Í fundarboði komi fram að formaður muni leggja fram tilboð frá verkfræðistofum í gerð tilboðsgagna til útboða á lagfæringu innaksturssvæðis og gangstéttar og ranglega sé svo vísað í lið nr. 5 í fundargerð aðalfundarins. Á þeim fundi hafi hins vegar verið fjallað um lagfæringu á bílaplani en engin samþykkt verið gerð um gangstétt.

Á húsfundinum 5. mars hafi fyrsta mál á dagskrá verið áður nefnd tilboð og undir þeim dagskrárlið verið til umræðu skipulagning á bílaplani, gangstétt og lóðinni allri. Álitsbeiðandi hafi lagt fram tillögu þess efnis að stjórn yrði falið að athuga hvort rétt væri að fela arkitektastofu að skipuleggja allt umhverfi hússins sem eina heild áður en leitað yrði til verkfræðistofu til að vinna útboðsgögn. Meirihluti fundarmanna hafi lýst sig andvígan hugmyndinni. Næst hafi formaður borið upp tillögu þess efnis að tekið skyldi einu af þeim tilboðum sem rædd höfðu verið á fundinum. Tillagan hafi verið samþykkt með níu atkvæðum gegn fjórum. Skömmu síðar hafi verið borin upp önnur tillaga undir liðnum önnur mál. Álitsbeiðandi hafi gert athugasemd við að bornar væru upp tillögur til atkvæðagreiðslu sem ekki hefði verið getið í fundarboði og hefðu í för með sér skuldbindingar fyrir eigendur. Þegar fundarstjóri, formaður húsfélagsins, hafi lýst því yfir að hann sæi ekki ástæðu til að fara að lögum hvað þetta varðar hafi álitsbeiðandi gengið af fundi. Skömmu fyrir það hafi gjaldkeri félagsins sagt af sér og yfirgefið fundinn vegna ósættis.

Útilokað hafi verið fyrir eigendur að ímynda sér að tillögur varðandi útboðsgögn yrðu bornar undir atkvæði á fundinum þar sem hann hafi verið boðaður aðeins tveimur dögum eftir fyrstu samþykkt um málið sem þá hafi verið á algeru frumstigi og auk þess hafi ekki verið gerð nein samþykkt um lagfæringu á gangstétt. Þennan fund hafi aðeins verið hægt að skilja sem upplýsingafund þar sem frekari gögn yrðu kynnt og rætt yrði um næstu skref í málinu í samræmi við samþykkt aðalfundar. Ef ljóst hefði verið að bera ætti upp bindandi tillögur á fundinum megi gera ráð fyrir að eigendur hefðu mætt öðru vísi undirbúnir og atkvæðagreiðsla farið á annan veg. Varðandi seinni tillöguna, um að kaupa gjaldkeraþjónustu, hafi hennar heldur ekki verið getið í fundarboði og að auki sé hún óþörf þar sem þetta fellur undir lögbundið verksvið stjórnar skv. 69. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Hér sé eingöngu fundið að þeim gjörningi sem slíkum að bera upp tillögu til samþykktar sem ekki sé getið í fundarboði og hafi í för með sér skuldbindingar fyrir eigendur.

Hvað varði ágalla á fundinum eftir að álitsbeiðandi yfirgaf hann þá hafi það verið staðfest að fundargerð hafi ekki verið lesin upp í lok fundar, ekki leiðrétt og athugasemdir ekki skráðar og að auki hafi enginn félagsmaður verið tilnefndur til að undirrita fundargerð sem sé skýlaust brot á 64. gr. fjöleignarhúsalaga.

Í greinargerð gagnaðila er gagnrýni á ákvarðandatöku á húsfundi ekki talin á rökum reist. Er talið að ágreining megi rekja til aðgerða fyrri stjórnar við boðun og stjórn aðalfundarins hinn 22. febrúar 2005. Engar kröfur eru þó gerðar í tengslum við það.

Fram kemur m.a. að bókun í fundargerð aðalfundar 22. febrúar 2005 um að laga bílaplan gefi ekki rétta mynd af vilja fundarmanna og beri að harma það. Tímanleg boðun húsfundar 5. mars 2005, þ.e. aðeins tveimur dögum eftir aðalfund, megi rekja til væntinga þeirra mörgu eigenda sem lagt hafi mikla áherslu á að innaksturssvæði að húsinu, sem nú er malbikað en mjög illa farið, og illa brotin steypt gangstétt við hús yrði hvort tveggja lagfært hið fyrsta og að leitað yrði strax eftir undirtektum verkfræðistofa um skipulagningu, hönnun og gerð útboðsgagna að lagfæringu alls svæðisins. Hafi því verið ákveðið að hafa þann háttinn á. Þar við hafi bæst í viðræðum við verkfræðistofur hversu óhagstætt það væri fjárhagslega fyrir eigendur að gerð útboðsgagna yrði einungis miðuð við stærð núverandi bílastæðis en ekki allt svæðið milli húss og bílskúra.

Í fundarboði húsfundar 5. mars sl. hafi því verið boðið upp á umræður um tilboð í gerð gagna fyrir allt svæðið milli húss og bílskúra en því miður vitnað ranglega í lið 5 í fundargerð aðalfundar í stað liðar 4. Megi því segja að málið sé framborið sem sjálfstætt mál í nafni stjórnar húsfélagsins eins og stjórn hafi ætið rétt til ef vera kynni til hagsbóta fyrir eigendur. Varðandi meintan íþyngjandi fjárhagslegan bagga fyrir eigendur vegna kostnaðar við gerð þeirra gagna sem samþykkt hafi verið á húsfundi að kaupa sé það að segja að hann sé innan þeirrar fjárhagsáætlunar vegna framkvæmda sem samþykkt hafi verið á aðalfundi 22. febrúar 2005 og því ekki um að ræða neina nýja álagningu sem samþykkja hefði þurft sérstaklega.

Varðandi þá kröfu álitsbeiðanda að fundurinn í heild sé ólögmætur vegna þess að fundargerð hafi ekki verið lesin upp í lok fundar megi kenna um þeirri spennu sem ríkti þegar álitsbeiðandi og gjaldkeri gengu af fundi. Þennan ágalla beri þó að harma. Því er hafnað að formaður hafi sagt að ekki væri ástæða til að fara að lögum við atkvæðagreiðslu um áðurnefndar tillögur.

Að lokum segir að óhætt sé að fullyrða að eigendur séu allir sammála um að mikilla lagfæringa sé þörf á innaksturssvæði og gangstétt en skoðanir séu þó skiptar um skipulag svæðisins og e.t.v. einnig um tímasetningu. Á fundi í húsfélaginu 14. mars sl. hafi 2/3 hlutar eigenda samþykkt tillögu að skipulagi svæðisins sem geri verkfræðistofunni F kleift að ljúka gerð útboðsgagna, bjóða verkið út og vinna úr tilboðum í samræmi við tilboð F sem samþykkt hafi verið á húsfundi 5. mars 2005.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hægt sé að taka undir að ýmsir meinbugir hafi verið á aðalfundi húsfélagsins árið 2005 en það breyti engu um kröfur álitsbeiðanda. Ekki sé rétt að íbúðareigendur hafi lagt mikla áherslu á að innaksturssvæði og gangstétt yrðu lagfærð hið fyrsta því álitsbeiðandi hafi af og til á húsfundum hreyft því hvort ekki væri rétt að huga að lagfæringum á öllu umhverfi hússins en viðkvæðið verið að það væri allt of dýrt. Þá er bent á að á aðalfundinum hafi engar samþykktir verið gerðar um hvernig ráðstafa ætti þeim fjármunum sem fengjust til framkvæmda með hússjóðsgjöldum. Að lokum segir að uppi sé ágreiningur um lögmæti samþykkta sem gerðar hafi verið á fundum sem haldnir hafi verið eftir hinn umrædda fund 5. mars sl.

III. Forsendur

Í 3. mgr. 64. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að fundargerð skuli lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Skuli hún síðan undirrituð af fundarstjóra og a.m.k. einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess. Óumdeilt er að fundi húsfélagsins X nr. 24–26 hinn 5. mars 2005 lauk ekki með þessum hætti. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að fundurinn hafi verið ólögmætur og þær ákvarðanir sem þar voru teknar því ógildar. Kærunefnd telur því ekki þörf á að taka sérstaklega afstöðu til seinni hluta kröfu álitsbeiðanda. Nefndin bendir á að unnt er að staðfesta eftirá ákvarðanir sem teknar hafa verið án þess að tilskilinna formreglna hafi verið gætt, sbr. 5. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 að svo miklu leyti sem þess gerist þörf. Verða þá eigendur hússins bundnir af slíkri ákvörðun.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að húsfundur húsfélagsins X nr. 24–26 haldinn 5. mars 2005 hafi verið ólögmætur.

Reykjavík, 14. júlí 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason