Mál nr. 59/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 59/2004

Eignarhald: Blómabeð í sameiginlegum garði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 2. nóvember 2004, mótteknu næsta dag, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð D hdl., f.h. gagnaðila, dags. 10. desember 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. desember 2004, athugasemdir gagnaðila, dags. 3. janúar 2005 og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. janúar 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. mars 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, þrjár hæðir auk kjallara, alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á annarri hæð hússins en gagnaðili var eigandi þriðju hæðar hússins fram á mitt ár 2004. Ágreiningur er um eignarhald á blómum sem gagnaðili tók úr tveimur blómabeðum í garði hússins í tengslum við að hann seldi eign sína og flutti úr húsinu.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðila hafi verið óheimilt að fjarlægja gróður úr sameiginlegum garði án samþykkis annarra eigenda hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt eign sína í umræddu fjöleignarhúsi í ársbyrjun 2000 með öllu sem fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu, þar með talin lóðarréttindi. Blómabeð og blóm þau sem um ræðir hafi verið til staðar við skoðun og kaup eignarhlutans og því hafi álitsbeiðandi hlotið að líta svo á að þau tilheyrðu sameign hússins. Gagnaðili hafi selt eignarhluta sinn árið 2004 og hafi hann verið afhentur nýjum eigendum á miðju sumri. Þetta vor hafi verið lögð ný drenlögn við húsið og því þurft að grafa skurð meðfram húsinu. Áður en sú framkvæmd hófst hafi gagnaðili án nokkurs samráðs við aðra eigendur hússins fjarlægt blóm úr blómabeði við húsvegg, „sem var í raun gott mál sem bjargaði blómunum, en hann lét hins vegar ekki þar við sitja og réðst einnig til atlögu við stórt blómabeð í miðjum húsgarðinum, fjarlægði það alveg og tyrfði svo yfir“. Gróðurinn hafi gagnaðili tekið með sér við flutning úr húsinu. Fram kemur að álitsbeiðandi hafi mótmælt þessum gerningi gagnaðila við þann eiganda í húsinu sem sjái um húsfélagið en í ljós hafi komið að sá hugðist láta atferlið óátalið. Í framhaldi af því, í maí 2004, hafi álitsbeiðandi séð sig knúinn til að kæra verknaðinn til lögreglu sem þjófnaðarmál. Nú í byrjun október hafi borist bréf frá lögreglustjóranum í Reykjavík þess efnis að ekki þyki tilefni til frekari aðgerða og málið sé því fellt niður. Eftirgrennslan álitsbeiðanda hafi leitt í ljós að rannsóknarlögreglumaður sá sem annast hafi málið hafi tekið þá skýringu gilda að gagnaðili ætti umrædd blóm þar sem hann hefði sjálfur plantað þeim í garðinn fyrir fjöldamörgum árum. Fram kemur í álitsbeiðni að þann tíma sem álitsbeiðandi hafi búið í húsinu hafi gagnaðili séð um að kaupa trjáplöntur og efni í garðinn og hafi kostnaði við það verið skipt milli eigenda. Álitsbeiðandi vísar til 5. töluliðar 8. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, því til stuðnings að hinn umdeildi gróður sé í sameign allra eigenda fjöleignarhússins. Þá er einnig vísað til 36. gr., 35. gr., 4. gr. og 6. gr. sömu laga.

Fram kemur í álitsbeiðni að ekki hafi verið unnt að taka umrætt mál fyrir á húsfundi þó að álitsbeiðandi hafi gert tvær tilraunir til að boða húsfund um þann ágreining sem hér er til úrlausnar. Gagnaðili hafi ekki viljað eiga nein samskipti við álitsbeiðanda eftir að álitsbeiðandi lagði ágreining varðandi eignarhald bílastæða á lóðinni undir kærunefnd fjöleignarhúsa, sbr. mál nr. 4/2002. Það hafi verið niðurstaða kærunefndar að bílastæðin væru í sameign eigenda hússins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi búið í húsinu áratugum saman og alla tíð annast nánast einn um garðinn sem þó sé „óumdeilt í sameign allra í húsinu“ og kostað þar allar framkvæmdir. Um þetta hafi verið samkomulag í húsinu og í staðinn hafi gagnaðili fengið að sinna sínu helsta áhugamáli, garðrækt og söfnun blóma. Hann hafi keypt rósir og liljur erlendis frá fyrir eigin reikning og fengið að fóstra þau í tilteknu beði við húsið. Í greinargerð er lýst ágreiningi aðila vegna bílastæða við húsið. Fram kemur að í kjölfar hans hafi gagnaðili tekið þá ákvörðun að selja eignarhluta sinn. Verður ágreiningur þessi um bílastæði ekki frekar reifaður í málavaxtalýsingu. Áður en gagnaðili hafi tekið ákvörðun um að selja hafi verið ákveðið að fara í framkvæmdir við húsið m.a. að leggja drenlagnir. Vegna þess hafi þurft að taka upp blómabeðið þar sem gagnaðili hafi fóstrað rósir sínar og liljur. Eftir að gagnaðili hafi ákveðið að selja eign sína hafi legið fyrir að hann myndi taka með sér blómin. Hann hafi gert öðrum eigendum grein fyrir þessu enda hafi blómin legið undir skemmdum vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Hann hafi síðan fjarlægt þau án nokkurra athugasemda af hálfu annarra eigenda hússins. Tekið er fram að gagnaðili hafi einungis sent einn reikning vegna framkvæmda í garðinum frá því að álitsbeiðandi flutti í húsið. Það hafi verið vegna limgerðis sem sett hafi verið niður á lóðamörkum. Gagnaðili hafi sjálfur greitt kostnað við mold og áburð vegna þeirra framkvæmda.

Í greinargerðinni segir að „um það verður ekki deilt að eignarhald á garðagróðri verður almennt séð hluti af sameign allra“. Hins vegar hafi gagnaðili til lengri tíma fengið óáreittur að setja niður blóm sín á eigin reikning í tiltekið blómabeð. Hann hafi í staðinn sinnt umhirðu garðs í áratugi án sérstaks endurgjalds. Þá hafi umrædd blóm legið undir skemmdum vegna framkvæmda við húsið. Því er mótmælt sérstaklega að ekki hafi verið haft samráð við aðra eigendur hússins þegar blómin voru fjarlægð. Gagnaðili hafi engu leynt og engu að leyna enda talið að umrædd blóm væru hans eign. Að lokum krefst gagnaðili þess að kæru þessari verði vísað frá kærunefnd þar sem hún hafi ekki verið tekin fyrir á húsfundi eins og þó sé skylt, sbr. 2. mgr. 5. gr. reglugerðar, nr. 881/2001, um kærunefnd fjöleignarhúsamála.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur m.a. fram að hann telur að meint munnlegt samkomulag um sérréttindi til handa gagnaðila í hinum sameiginlega garði hafi ekkert gildi gagnvart sér þar sem ekki hafi verið gengið frá því með lögformlegum hætti. Við kaup á eignarhluta sínum hafi álitsbeiðandi eignast hann með öllu sem fylgir og fylgja ber þar með talinni hlutdeild í garðgróðri hússins sem þar var er hann festi kaup á eignarhlutanum. Tekið er fram að leyfi til handa gagnaðila til að hafa eigin blóm í hinum sameiginlega garði hafi ekki borið á góma þann tíma sem álitsbeiðandi hafi verið eigandi eignarhluta í húsinu. Vel megi vera að gagnaðili hafi á árum áður annast garðinn og kostað þar framkvæmdir en sá tími hafi verið liðinn þegar álitsbeiðandi flutti í húsið. Því er sérstaklega mótmælt að gagnaðili hafi einungis sent einn reikning vegna garðsins þann tíma sem aðilar bjuggu báðir í húsinu. Ítrekað er að gagnaðili hafi fjarlægt blóm úr tveimur beðum en ekki bara einu eins og skilja megi á greinargerð. Vissulega hafi þurft að fjarlægja annað beðið tímabundið en gagnaðili hafi ekki skilað blómunum að framkvæmdum loknum og ljóst að tilgangur hans hafi verið annar en að bjarga þeim. Því er mótmælt sérstaklega að gagnaðili hafi haft samráð við aðra eigendur um brottflutning blómanna og að engar athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu annarra eigenda. Þær muni hafa komið í veg fyrir að gagnaðili réðist til atlögu við fleiri beð en þau tvö sem um ræðir. Varðandi frávísunarkröfu gagnaðila er ítrekað það sem áður hefur komið fram að álitsbeiðandi reyndi árangurslaust að boða til fundar um þessi mál í húsfélaginu. Formlegur húsfundur hafi ekki verið haldinn síðan á árinu 2000. Vísað er til þess að með orðunum „að jafnaði“ í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar, nr. 881/2001, um kærunefnd fjöleignarhúsamála sé gefið svigrúm til undantekninga frá þeirri kröfu að mál skuli hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Fullt tilefni sé til fyrir kærunefnd að taka mál þetta fyrir þótt það hafi ekki hlotið afgreiðslu á húsfundi.

Í athugasemdum gagnaðila er ítrekuð fyrri afstaða og sjónarmið. Varðandi húsfundi kemur fram að álitsbeiðandi hafi afboðað boðaðan fund eftir að ljóst hafi orðið að lögmaður gagnaðila myndi mæta fyrir hans hönd á fundinn. Þá segir einnig að það hafi varla verið forsenda fyrir kaupum álitsbeiðanda á eign sinni að umrædd blóm hafi verið á lóðinni. Álitsbeiðandi hafi skoðað og keypt eignina í febrúarmánuði árið 2000 og þá hafi enginn gróður verið í garðinum.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að auk þeirra blóma sem áður eru greind hafi gagnaðili einnig fjarlægt mold og kantsteina úr umræddum beðum. Varðandi húsfund segir að álitsbeiðandi hafi afboðað tvo fundi sem hann boðaði um málið. Ástæður þess hafi m.a. verið utanferðir og sumarfrí eigenda en að það hafi einnig skipt máli í öðru tilvikinu að ljóst hafi verið að gagnaðili hygðist ekki mæta sjálfur á fundinn heldur senda lögmann sinn. Það hafi verið skýr skilboð um að ágreiningi skyldi haldið uppi í málinu. Þá segir að hin umdeildu blóm séu fjölær og hafi því verið til staðar í jörðinni þegar álitsbeiðandi skoðaði og keypti eignarhluta sinn. Þau hafi blómgast fagurlega öll sumur þar til gagnaðili nam þau á brott.

III. Forsendur

Ekki er ótvírætt skilyrði skv. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, að mál sé afgreitt á húsfundi áður en það kemur til kasta nefndarinnar. Að mati kærunefndar liggur fyrir í málinu skýr ágreiningur um eignarhald á gróðri í sameiginlegum garði. Af þeim sökum telur kærunefnd það á verksviði nefndarinnar að taka málið til efnislegrar umfjöllunar á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Kröfu gagnaðila um frávísun er hafnað.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls.

Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps að lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Það er því gagnaðila að sanna séreignartilkall sitt á hinum umdeilda gróðri. Fyrir kærunefnd liggur eignaskiptayfirlýsing fjöleignarhússins frá því í marsmánuði 2003. Þar er kveðið á um séreignarrétt að bílastæðum á lóðinni og jafnframt segir að „svalarstétt við kjallara skal vera séreignarflötur eignar 0001“. Ekki er kveðið á um sérstakan afnotarétt gagnaðila af tilteknum blómabeðum i garði hússins eða eignarrétt á gróðri sem þar vex. Það er því álit kærunefndar að hinn umdeildi gróður sé sameign eigenda hússins og gagnaðila hafi verið óheimilt að fjarlægja hann úr garðinum án samþykkis þeirra allra.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að fjarlægja gróður úr sameiginlegum garði án samþykkis annarra eigenda hússins.

Reykjavík, 8. mars 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason