Mál nr. 24/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 24/2004
Kostnaðarskipting: Viðhald þaks.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 25. maí 2004, mótteknu 27. maí 2004, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 8. júní 2004, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. júlí 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 21-25, alls 16 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í X nr. 21, en gagnaðilar eigendur eignarhluta í annars vegar X nr. 23 og hins vegar X nr. 25. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna viðhalds þaks.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að kostnaður við viðhald þaks X nr. 21-25 skiptist eftir hlutfallstölu í heildarhúsinu.
Í álitsbeiðni kemur fram að í húsinu séu þrír stigagangar. Í tveimur stigagöngum séu sex eignarhlutar í hvorum, en í einum stigagangi séu fjórir eignarhlutar. Þak hússins sé ekki samfellt heldur sé sjálfstætt þak yfir hverjum stigagangi, öll álíka stór að flatarmáli. Á árinu 2003 hafi þökin verið háþrýstiþvegin og máluð og í framhaldi af því hafi komið upp ágreiningur um hvernig kostnaði skyldi skipt. Álitsbeiðandi telji að skipta eigi kostnaði hlutfallslega niður á eignarhluta, eins og öðrum kostnaði við viðhald ytra byrðis hússins. Gagnaðilar telji að skipta eigi kostnaði í þrennt og síðan eigi að skipta hverjum þriðjungi fyrir sig hlutfallslega milli eignarhluta í viðkomandi stigagangi. Því eigi fjórir eignarhlutar í X nr. 21 að skipta á milli sín sömu fjárhæð og sex eignarhlutar í hinum stigagöngunum. Gagnaðilar telji þó að ef um viðgerðir á útveggjum sé að ræða eigi að skipta kostnaði eftir hlutfallstölu hvers eignarhluta í heildareigninni.
Í álitsbeiðni kemur ennfremur fram að stjórnarfyrirkomulag í fjöleignarhúsinu X nr. 21-25 sé með þeim hætti að eitt húsfélag sé fyrir hvern stigagang og formenn húsfélaganna þriggja myndi stjórn X nr. 21-25. Mál séu lögð fyrir hvert félag fyrir sig.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar telji eðlilegt að þak hvers stigagangs falli undir sameign sumra, sbr. 2. tl. 1. mgr. 7. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, þar sem segi að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot af henni séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Hið sama eigi við um tröppur inn í hvern stigagang. Af greinargerðinni má ráða að ekki sé ágreiningur um að X nr. 21-25 sé eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og eignaskiptayfirlýsing geri ekki ráð fyrir öðru fyrirkomulagi en lögin mæla fyrir um.
Gagnaðilar benda á að undantekningin í 7. gr. um sameign sumra sé hugsuð vegna frávika í gerð húsa. Við byggingu X nr. 21-25 hafi verið lögð áhersla á að mynda þrjár aðskildar einingar sem útveggir tengi þó saman. Ekki eigi sama við um lárétta og lóðrétta fleti hússins. Hlutdeild í lóðréttum flötum hússins, útveggjum, endurspegli hlutdeild í heildarhúsinu. Annað gildi um lárétta fleti, þ.e. þökin. Þar skipti fjöldi en ekki stærð eignarhluta máli og því eigi undantekningarákvæði 7. gr. um legu og afnot eignar við þegar skipta skal kostnaði við viðhald þaka.
III. Forsendur
Í máli þessu er óumdeilt að X nr. 21-25 er eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Hins vegar er deilt um hvort einstakir hlutar hins þrískipta þaks hússins séu sameign sumra, þ.e. þess stigagangs sem þau þekja eða hvort þakið í heild sinni sé sameign allra. Niðurstaðan hefur áhrif á kostnaðarskiptingu vegna viðhalds þar sem ekki eru jafnmargir eignarhlutar í hverju stigahúsi.
Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, og eru því jafnan líkur á að um sameign allra sé að ræða ef um það er álitamál. Um sameign sumra getur þó verið að ræða þegar fram kemur eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika, sbr. 7. gr. laganna. Þar sem sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu. Í 2. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleiri er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess. Í ljósi skýlauss ákvæðis 2. mgr. 6. gr. fellst kærunefnd ekki á að skilyrði 2. töluliðar 1. mgr. 7. gr. laganna séu uppfyllt. Má í því sambandi benda á fjölmargar álitsgerðir kærunefndar, sérstaklega álitsgerð í máli 18/1999. Það er álit kærunefndar að hið þrískipta þak hússins sé hluti af ytra byrði þess og sé í sameign allra eigenda þess. Af þessu leiðir að kostnaður við viðhald þaksins skiptist samkvæmt hlutfallstölum eignarhluta í húsinu.
Kærunefnd telur rétt að benda eigendum fjöleignarhússins að X nr. 21-25 á að stjórnarfyrirkomulag í húsinu samræmist ekki ákvæðum fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Samkvæmt 56. gr. laganna er eitt húsfélag í hverju fjöleignarhúsi. Stjórn húsfélagsins skal kjósa sérstaklega á aðalfundi húsfélagsins, sbr. 66. gr. laganna. Samkvæmt 39. gr. laganna eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina. Sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, en þó getur stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi eru fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr. laganna. Í 76. gr. laganna segir að þegar húsfélag skiptist í einingar t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Þegar þannig háttar skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem geti hvort heldur sem er verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kostnaði við viðhald þaks X nr. 21-25 skiptist samkvæmt hlutfallstölu hvers eignarhluta í fjöleignarhúsinu.
Reykjavík, 9. júlí 2004
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason