Mál nr. 5/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 5/2004

Bygging svala og bílskúrs án samþykkis sameiganda. Eignarhald: Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. janúar 2004, beindi A, X nr. 33, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, sama stað, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar og samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, ódagsett, móttekin 20. febrúar 2004, auk athugasemda álitsbeiðanda, ódags., mótteknar 27. febrúar og 5. mars 2004, frekari athugasemda gagnaðila, dags. 4. mars 2004 og 9. mars 2004, frekari athugasemda álitsbeiðanda ódags., mótteknar 11. mars 2004 og dags. 12. mars 2004, frekari athugasemda gagnaðila, dags. 18. og 25. mars 2004, var lögð fram á fundi nefndarinnar og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 33, byggt 1945, kjallari, hæð og ris. Enginn þinglýstur eignaskiptasamningur er til um eignina. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á hæð og í risi en gagnaðili er eigandi kjallaraíbúðar. Ágreiningur er um bílastæði, byggingu bílskúrs og byggingu svala.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að álitsbeiðanda sé heimilt að byggja svalir út af íbúð sinni án samþykkis gagnaðila.
2. Að álitsbeiðanda sé heimilt að byggja bílskúr á lóðinni án samþykkis gagnaðila.
3. Að bílastæði á lóðinni sé séreign hans.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi hafnað óskum álitsbeiðanda um samþykki fyrir byggingu svala og bílskúrs.

Álitsbeiðandi bendir á að byggingafulltrúi hafi fyrir sitt leyti samþykkt bílskúr í norðausturhorni lóðarinnar að X nr. 33.

Þá kemur í álitsbeiðni fram að gagnaðili hafi skrifað undir eignaskiptasamning þar sem bílastæði á lóð hússins hafi verið skráð séreign álitsbeiðanda en síðan hafi álitsbeiðandi afturkallað samþykki sitt. Bílastæði þetta hafi alltaf verið notað af álitsbeiðanda en gagnaðili hafi notað ákveðið stæði á götunni enda hafi báðir aðilar litið svo á að bílastæði á lóð væri eign álitsbeiðanda. Þegar álitsbeiðandi keypti íbúð sína árið 1995 hafi bílastæðið fylgt með í kaupunum og álitsbeiðandi hafi alfarið greitt fyrir gerð og viðhald bílastæðis.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram hann telji að lóðin sé sameign og vísar í þinglýstar heimildir. Álitsbeiðandi hafi því ekki sér betri rétt til hennar, þar með talið bílastæðis. Til sé eignaskiptasamningur frá árinu 1996 en honum hafi aldrei verið þinglýst. Þar komi ekki fram að umrætt bílastæði tilheyri álitsbeiðanda. Þá séu til drög að nýjum eignaskiptasamningi frá árinu 2003 sem ekki hafi verið þinglýst. Komið hafi í ljós að hlutfallstölur í þeirri yfirlýsingu væru rangar auk þess sem gagnaðili hafi í október 2003 komist að því hjá sýslumanninum í Reykjavík að öll lóðin, þar með talið bílastæðið væri í sameign. Í framhaldi af því hafi gagnaðili látið álitsbeiðanda og arkitekt þann sem vann að eignaskiptayfirlýsingunni vita að bílastæðið væri í sameign. Enn sé verið að vinna að drögum að eignaskiptayfirlýsingu. Því er mótmælt að gagnaðili hafi ekki tekið þátt í viðhaldi bílastæðis. Einnig kemur í greinargerð gagnaðila fram það álit að álitsbeiðandi geti hvorki byggt svalir eða bílskúr nema með samþykki gagnaðila. Gagnaðili hafi einnig sótt um leyfi til byggingar bílskúrs og sé svar byggingarfulltrúa væntanlegt.

Frekari athugasemdir aðila skipta ekki máli við úrlausn málsins.

III. Forsendur

Kröfuliðir 1 og 2:

Í 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki ef um verulega breytingu á sameign er að ræða þar á meðal útlit hússins. Það er álit kærunefndar að bygging svala hafi í för með sér verulega breytingu á útliti og því sé samþykki allra eigenda nauðsynlegt. Álitsbeiðanda er því óheimilt að byggja umræddar svalir án samþykkis gagnaðila.

Ekki er gert ráð fyrir bílskúr á lóð umrædds fjöleignarhúss á samþykktum teikningum og í þinglýstum heimildum er ekki getið um sérstakan rétt álitsbeiðanda til að byggja bílskúr á lóðinni. Af þessu er ljóst að hafna ber kröfu álitsbeiðanda um að honum sé heimilt að reisa bílskúr á lóðinni á samþykkis gagnaðila.

Kröfuliður 3:

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls.

Samkvæmt ákvæðum 6. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar í sameign sem ekki eru ótvírætt í séreign. Í 5. tölulið 1. mgr. 8. gr. laganna kemur síðan fram að öll lóð húss, mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, séu í sameign, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls, sbr. einnig 1. mgr. 33. gr. laganna.

Fram kemur í gögnum málsins að húsið allt hafi verið í eigu F, verkamanns. Með afsali, dags. 18. mars 1955, seldi hann K kjallaraíbúðina að X nr. 33, sem samkvæmt afsalinu er „nánar tiltekið 2 herbergi, eldhús og W.C., innri og fremri forstofa, geymsla og 1/3 hluta (sic) af miðstöðvarherbergi, þvottaherbergi og leigulóð þeirri sem húsið stendur á“. Engin þinglýst gögn eru til sem breyta þessari skiptingu.

Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Í þinglýstum gögnum er þess hvergi getið að bílastæði sé á lóð hússins. Hins vegar er á samþykktri teikningu gert ráð fyrir einu bílastæði í horni lóðarinnar. Það er álit kærunefndar að umrætt bílastæði sé í sameign og er báðum eigendum hússins heimilt að leggja þar bifreið.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að byggja svalir og bílskúr án samþykkis gagnaðila.

Það er álit kærunefndar að bílastæði á lóð hússins sé í sameign.

Reykjavík, 19. apríl 2004

Valtýr Sigurðsson

Pálmi R. Pálmason

Karl Axelsson