Mál nr. 13/2003
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 13/2003
Samþykki byggingaryfirvalda á kjallaraíbúð. Ráðstöfun hluta séreignar og skipting.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótteknu 14. febrúar 2003, beindi A, X nr. 58, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, Y nr. 10 og D og E, Y nr. 14, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 26. febrúar 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 10. mars 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 2. maí 2003 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið Y nr. 8 – 14. Húsið er raðhús byggt árið 1962 og stendur á sameiginlegri lóð með raðhúsinu Y nr. 16-24. Álitsbeiðandi er eigandi Y nr. 12 en gagnaðilar eigendur Y nr. 10 og Y nr. 14. Ágreiningur er um ráðstöfun- og skiptingu séreignar.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að álitsbeiðanda sé heimilt að fá íbúð í kjallara Y nr. 12 samþykkta hjá byggingaryfirvöldum án samþykkis annarra eigenda hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi sótt um það hjá Byggingafulltrúanum í Z að fá samþykkta íbúð í kjallara Y nr. 12. Álitsbeiðandi segir íbúðina hafa verið í kjallaranum a.m.k. frá árinu 1957, en samkvæmt opinberum gögnum hafi þá verið lagt rafmagn fyrir eldavél í henni.
Bendir álitsbeiðandi á að frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir sjálfstæðum íbúðum í kjallara raðhúsanna við Y. Samkvæmt skrám Fasteignamats ríkisins séu sjálfstæðar íbúðir skráðar í meirihluta kjallara húsanna. Að minnsta kosti fjórum þessara ráðhúsa sé skipt upp í tvær séreignir.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á lóðinni Y nr. 8 – 24 séu tvær sjálfstæðar raðhúsalengjur. Geti Y nr. 8 – 24 því ekki talist eitt fjöleignarhús. Raðhúsalengjan Y nr. 8 – 14 samanstandi af fjórum jafnstórum raðhúsum og sé hvert og eitt þeirra í séreign eins aðila. Álitsbeiðandi hafi hins vegar verið með raðhúsið Y nr. 12 í sölumeðferð sem tvær fasteignir.
Gagnaðilar segja að í húsunum 8 – 14 séu ósamþykktar kjallaraíbúðir og í sumum tilvikum séu þessar íbúðir skráðar hjá Fasteignamati ríkisins eftir gömlum skráningarreglum. Engar eignaskiptayfirlýsingar séu til eða hafi verið gerðar. Telja gagnaðilar einsýnt að til þess að fjölga eignarhlutum með þeim hætti sem álitsbeiðandi hyggst gera þurfi samþykki allra eigenda hússins, sbr. 21. gr. laga nr. 26/1994. Einnig benda gagnaðilar á að það teljist ekki meirihluti ef tvö af fjórum raðhúsum séu á móti umræddri breytingu.
III. Forsendur
Gildissvið laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er afmarkað í 1. gr. þeirra. Samkvæmt 5. mgr. 1. gr. gilda lögin um lögskipti eigenda fullgerðra fjöleignarhúsa að lóðum meðtöldum, eftir því sem við getur átt.
Um ráðstöfun hluta séreignar eða skiptingu hennar er fjallað í 21. gr. laga nr. 26/1994, en þar segir í 1. mgr. að eiganda sé óheimilt að ráðstafa (selja og veðsetja) tiltekinn hluta séreignar sinnar, nema með fylgi hlutdeild í sameign og réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi. Samkvæmt 2. mgr. 21. gr. er slík ráðstöfun til utanaðkomandi á afmörkuðum hlutum séreignar, hvort sem er húsrými lóðarhluti eða annað, háð samþykki allra eigenda og verður henni ekki þinglýst nema áður hafi verið þinglýst nýrri eignaskiptayfirlýsingu um húsið og ráðstöfun eða eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. Í 3. mgr. ákvæðisins kemur síðan fram að varanleg skipting séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, án þess að sala sé fyrirhuguð, sé sömuleiðis háð samþykki allra eigenda og því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing og henni þinglýst.
Um breytingar á hagnýtingu séreignar er fjallað í 27. gr. laganna, en samkvæmt ákvæðinu eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi og hafa í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins. Sé um að ræða breytingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta liggi fyrir, skv. 3. mgr. 27. gr. laganna. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. 27. gr. getur eigandi ekki sett sig upp á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans.
Raðhúsið Y nr. 8 – 14 stendur á óskiptri lóð með raðhúsinu Y nr. 16 – 24 og telst raðhúsið því ótvírætt eitt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994. Í málinu er óumdeilt að ósamþykkt íbúð eru í kjallara allra eignarhluta hússins. Álitsbeiðandi hefur nú farið fram á það við Byggingarfulltrúann í Z að kjallaraíbúðin í Y nr. 12 verði samþykkt.
Kærunefnd telur álitaefnið fyrst og fremst snúast um það hvort samþykki annarra eigenda fjöleignarhússins samkvæmt lögum nr. 26/1994 sé áskilið við ákvörðun byggingarfulltrúa um að samþykkja íbúð, sbr. skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998. Telur kærunefnd að ákvörðun um það, sem tekin er á grundvelli laga nr. 73/1997 og reglugerðar nr. 441/1998, varði fyrst og fremst opinbera hagsmuni um að viðkomandi íbúð sé í samræmi við lágmarkskröfur um byggingar og reglur um skráningu fasteigna, en ekki innbyrðis samskipti íbúa fjöleignarhúss nema að hluta til. Með hliðsjón af ákvæðum 5. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 telur kærunefnd því að samþykki annarra íbúa fjöleignarhússins vegna ákvörðunar byggingarfulltrúa um samþykki íbúðar falli utan gildissviðs laganna, nema breyting á hagnýtingu séreignar sé slíkri ákvörðun byggingarfulltrúa samfara, sem þá þyrfti að meta á grundvelli 27. gr. laga nr. 26/1994 eða um sé ræða að varanlega skiptingu í sjálfstæðar notkunareiningar í skilningi 3. mgr. 21. gr. sömu laga.
Eins og áður segir er óumdeilt í málinu að ósamþykkt kjallaraíbúð eru í öllum eignarhlutum raðhússins. Enn fremur hefur því ekki verið mótmælt af gagnaðilum að umrædd íbúð hafi verið til staðar í húsinu frá upphafi. Telur kærunefnd því sýnt að engar breytingar hafi átt sér stað á hagnýtingu kjallarans. Er því hvorki um að ræða breytingu á hagnýtingu séreignar sbr. 27. gr. laga nr. 26/1994 né varanlega skiptingu í sjálfstæðar notkunareiningar sbr. 3. mgr. 21. gr. laganna. Í ljósi þess sem að framan er rakið er því álit kærunefndar að samþykki eigenda hússins sé ekki forsenda þess að byggingaryfirvöld geti samþykkt íbúðina.
Fram hefur komið að til stendur að selja kjallaraíbúðina eina sér. Í ljósi ótvíræðs orðalags 2. mgr. 21. gr. laga nr 26/1994 er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að selja hana án samþykkis annarra eigenda hússins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að forsenda samþykkis byggingaryfirvalda á íbúð í kjallara sé ekki háð samþykki eigenda raðhússins Y nr. 8 – 14.
Reykjavík, 2. maí 2003
Valtýr Sigurðsson
Pálmi R. Pálmason
Benedikt Bogason